Berlin will die Problemimmobilie Steglitzer Kreisel verkaufen – und muss hoffen, dass es sich dabei nicht verrennt

20.Februar 2015   
Kategorie: Artikel des Tages

Der neue Steglitzer Kreisel

Der neue Steglitzer Kreisel

Der Steglitzer Kreisel mit 118 Meter hohem Turm und Sockelgeschoss, insgesamt 48.000 qm, kann auf eine über Jahre dauernde ärgerliche Geschichte verweisen, die auch heute munter weiter geht. Seit dem ersten Spatenstich 1969 sorgt die Immobilie für Skandale, bis hin zur Bauherren-Pleite in den 1970er Jahren. Das Unternehmen Becker & Kries Immobilien Management GmbH & Co. KG erwirbt das Großprojekt in einer Versteigerung und stellt es fertig. Bedingung dabei: das Land (bürgte für den Bauherrn) mietet den Büroturm an, den es später auch als Eigentum erwirbt und siedelt dort das Bezirksamt Steglitz an. Zuletzt im Jahr 2007 bringt ein Asbestfund die Immobilie wieder in das Licht der Öffentlichkeit, das Bürohochhaus mit seinen 34 Stockwerken muss geräumt werden. Seitdem steht es leer und landet nach der Sanierung im Portfolio des Liegenschaftsfonds LFB.

Nun, im September 2014 bietet das Land Berlin wieder einmal sein Teileigentum am Hochhaus Steglitzer Kreisel zum Kauf an. Seit fast zehn Jahren wird immer wieder versucht , die marode Immobilie loszuwerden. Dieses Mal endet die Bieterfrist am 30. Januar 2015. 14 Angebote liegen nun vor, die der Liegenschaftsfonds Berlin (LFB) auswertet. „Das Interesse am Steglitzer Kreisel war erwartungsgemäß sehr hoch“, sagt Birgit Möhring, LFB-Geschäftsführerin. 14 „indikative“ Angebote aus dem In- und Ausland seien eingegangen.

Zunächst würden die eingegangenen Angebote dahin gehend geprüft, ob die Bieter die formellen Kriterien beachtet hätten wie Darlegungen zur geplanten Nutzung, zur Finanzierung sowie zur Transaktionssicherheit. Mit den Bietern, die diese Kriterien erfüllt hätten, würden Gespräche aufgenommen. Nach Abschluss der Verhandlungen will der LFB dann mit einem Bieter der Kaufvertrag abschließen.

Eine Posse mit drei Beteiligten versucht das Amtsgericht zu klären

Doch bevor der Turm einen neuen Besitzer erhält, müssen erst einmal die zur Zeit existierenden Verhältnisse geklärt werden, erster Versuch am 18. Februar vor dem Amtsgericht Berlin-Schöneberg. Denn die Immobilie besteht nun aus Turm (Eigentümer Land Berlin) und Sockel (Eigentümer Becker & Kries). Geregelt sind die separaten Eigentumsverhältnisse nicht durch eine Realteilung, sondern durch eine WEG-Teilung. Der Verkauf von Sockel bzw. Turm ohne die Zustimmung des anderen ist nicht realisierbar. Grund auch: Jede bauliche Veränderung am Turm ist ohne Einbeziehung des Sockels nicht möglich. Land Berlin bzw. der LFB und Becker & Kries finden schließlich 2013 für beide Teile einen Käufer – die CG-Gruppe aus Leipzig. In einer Absichtserklärung stimmen alle drei dem Verkauf bzw. dem Kauf zu. Becker & Kries besiegelt am 2. Juli 2014 den Verkauf des Sockels an die CG-Gruppe vor dem Notar. Das Land Berlin verweigert aus unerklärlichen Gründen seine Unterschrift, bis heute. Die muss nach dem Wohneigentumsgesetz geleistet werden. Nur „aus wichtigem Grund“ (Exposé) darf diese Unterschrift verweigert werden. Der LFB gibt nun an, den Letter of Intent vom 30. Mai 2013 nicht mehr anzuerkennen. Erste Gerüchte über fehlende Bonität des Käufers machen gleichzeitig die Runde.

Dabei hatte der LFB einst selbst, damals noch unter Geschäftsführer Holger Lippmann, die CG-Gruppe als Käufer empfohlen. Warum der LFB den Turm erneut ausschreibt, kann Birgit Möhring, seit September 2014 im Amt, heute nicht schlüssig erklären. Auch von einem Termin vor dem Amtsgericht wisse sie nichts, sagt sie gegenüber dem Immobilienbrief wörtlich. Dabei steht der Termin seit November 2014 fest. Das Land ist eine der geladenen Seiten. Die Aufsicht über den LFB hat die Senatsverwaltung für Finanzen, im Aufsichtsrat des LFB vertreten.

Dagegen halten Christoph Gröner von der CG-Gruppe und auch Matthias Klussman, Geschäftsführer von Becker & Kries, an der Absichtserklärung fest und Gröner ebenso an seiner auch gegenüber dem LFB stets geäußerten Absicht, ebenfalls den Turm erwerben zu wollen. Unterdessen ist die Immobilie eine Art Spielball für beide Eigentümer. Zweifel an der Bonität der CG-Gruppe verdichten sich, Berlin kündigt letztendlich den Letter of Intent ohne Angabe von Gründen endgültig, während Becker & Kries (bei kurzfristiger Nicht-Beachtung des LOI) mit anderen potenziellen Käufern verhandelt und dabei kaufmännisch die Muskeln spielen lässt, um dann schließlich doch mit der CG-Gruppe einig zu werden.

180 Mio. Euro will Gröner in die Sanierung von Sockel und Turm investieren, ein Darlehen der Berliner Sparkasse. Diese will sich entsprechend der Gepflogenheiten im Finanzgewerbe dazu explizit nicht äußern, dem Vernehmen nach ist die Finanzierung unter Dach und Fach. Je 5 Mio. Euro sind bereits als Sicherheit bei einem Notar für den LFB und Becker & Kries hinterlegt, als Eigenkapital eines PE-Fonds mit Sitz in Zürich. Für beide Immobilien ist eine Wohnnutzung geplant, 66 der 248 vorgesehenen Wohnungen sollen sich im Sockelgeschoss befinden, 35 bis 85 qm groß mit Garten. Das Brandschutzkonzept, bisher völlig fehlend, steht, auch die Bauvoranfrage ist genehmigt.

Verrennt sich da Berlin?

14 Mio. Euro sollte für Gröner der Kaufpreis betragen, gut möglich, dass das Land diesen Preis nun durch dieses neue Bieterverfahren in die Höhe treiben will. Vielleicht ein letzter Gruß des ehemaligen Finanzsenators Nußbaum? Eher möglich, dass Land bzw. LFB bei der Veräußerung der Immobilie jetzt einmal völlig auf Nummer sicher gehen wollen, schließlich gibt es genug „Bauzoombies“ in Berlin, Immobilien, die der LFB verkauft hat und nun einem Zugriff der Behörden entzogen sind und allesamt verrotten wie z. B. das SEZ an der Landsberger Allee, der Spreepark mit Kultgastronomie Eierhäuschen (für eine geheime Summe wieder in Landesbesitz), der Müggelturm samt Wald, zwei Klinikgebäude aus dem 19. Jh. in Neukölln und Weißensee und und …

Dieses Kalkül könnte schief gehen, u.a. der Landes-Auftritt eines Mitarbeiters der Senatsverwaltung ohne jegliche Vollmachten vor dem Amtsgericht trägt nicht gerade zur Reputation bei: „Die Finanzierungszusage der Sparkasse ist nichts wert“, sagt er unbeeindruckt. CG-Geschäftsführer Christoph Gröner ist empört, immerhin ist sein Unternehmen die Nummer drei in der viel beachteten Studie von BulwienGesa über erfolgreiche Projektentwickler in Deutschland. Gröner behält sich seinerseits rechtliche Schritte vor, sagt er. Und das Amtsgericht? Es wird wohl ein Berufungsverfahren geben, nach dem schriftlichen Urteil. Ein Gütetermin sieht anders aus, den hat das Land Berlin gründlich vertan. War das gewollt? Es hat mit fadenscheinigen Gründen den Verkauf einer Immobilie verhindert, die nicht Landeseigentum ist. Der Kreisel ist ein Zoombie.

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