Deutsche Bank sieht Chancen im 1b-Wohnungsmarkt – Positive Langfristeinschätzung der Banker

9.Februar 2015   
Kategorie: Der Fondsbrief

Auch wenn die Preise für deutsche Wohnimmobilien insgesamt anzögen, könne von einer Immobilienblase keine Rede sein. Private Anleger könnten weiterhin von interessanten Renditechancen und niedrigen Bauzinsen profitieren, sagt Eva Grunwald, Leiterin Baufinanzierung der Deutschen Bank.  Der deutsche Wohnimmobilienmarkt zeige die Anzeichen eines Booms. Seit 2009 seien die Wohnungspreise für Neubauten in Deutschland um jährlich rund 5,5% gestiegen, so eine Studie des Instituts für Immobilienwirtschaft der Universität Regensburg (IREBS) im Auftrag der Deutschen Bank. Besonders in den Metropolen wie München oder Berlin zahlten Investoren aus dem In- und Ausland Spitzenpreise.

deutsche bank grafik 1

Trotz deutlich gestiegener Preise fehlten in Deutschland aber nach wie vor die typischen Merkmale einer Immobilienblase. Es gäbe keine lockere Kreditvergabe. Tatsächlich ließen sich die höheren Preise vor allem auf demografische Trends, die hohe Beschäftigung und ein Ungleichgewicht von Angebot und Nachfrage zurückführen. Ein wesentlicher Faktor sei die starke Zuwanderung nach Deutschland, vor allem aus Süd- und Osteuropa. 2013 seien mehr als eine Millionen Menschen nach Deutschland gekommen. Abzüglich der Fortzüge ergibt sich eine Netto-Zuwanderung von rund 428 000 Menschen, die Wohnraum benötigten. Gleichzeitig steige die Nachfrage durch das Verschwinden der Großhaushalte. Nur noch ein Viertel aller deutschen Haushalte besteht aus mehr als zwei Personen. 2013 gab es in Deutschland 40,9 Mio. Haushalte. Das seien rund 5 Mio. mehr als nach der Wiedervereinigung. Die Tendenz bleibe steigend. Besonders die Immobilienmärkte in Ballungsgebieten wie Hamburg, Frankfurt, Berlin und München profitierten vom Trend zur Urbanisierung und dem Zuzug oft junger Ausländer. Aber auch in regionalen Zentren und Universitätsstädten sei der Wohnraum knapp. Gleichzeitig bleibe die Zahl der Fertigstellungen auch 2014 noch deutlich unter dem langfristigen Durchschnitt seit 1980. Auch wenn Spitzenobjekte in Metropolen nicht mehr billig seien, erscheine der Preisanstieg deshalb eher als Zeichen einer Normalisierung. Mitte der 1990er-Jahre lagen die realen Preise für deutsche Wohnimmobilien noch deutlich über dem jetzt erreichten Niveau.

 

Im Niedrigzinsumfeld könnten Immobilien für Anleger, die regelmäßige und solide Erträge wünschen, ein sinnvoller Portfoliobestandteil sein, sagt Eva Grunwald. In Deutschland ließen ein stabiler Arbeitsmarkt, Urbanisierung und Zuwanderung die Nachfrage nach Wohnraum steigen, während gerade in den Großstädten das Angebot nur langsam wachse. Da in den Metropolen in Top-Lagen bereits hohe Preise gezahlt würden, könne es sich dank hoher Beschäftigung und starker Zuwanderung lohnen, Anlagechancen jenseits der Spitzenlagen zu berücksichtigen. Gerade in einfacheren Lagen überträfen die Mietsteigerungen oft den Anstieg der Immobilienpreise. Das sei tendenziell besonders für risikoaverse Anleger attraktiv. Die durchschnittlichen Mietrenditen für deutsche Wohnimmobilien sollten nach Prognosen von Deutsche Bank Research 2014 weitgehend stabil bei 4% bleiben und damit die Verzinsung von Bundesanleihen deutlich schlagen.

 

Aus „Der Immobilienbrief“-Sicht fällt die Deutsche Bank damit mit Blick auf Privatanleger in den Tenor institutioneller Anlage mit Zinsdifferenzaspekten auch in B-Lagen ein. Dies korrespondiert nicht unbedingt mit Vergangenheitserfahrungen, sondern basiert auf einer optimistisch geprägten Zukunftssicht anhaltender Zuwanderung vor allem in Ballungsräume. Diesen Megatrend zurück in die Städte hat vor wenigen Jahren noch niemand vorhergesehen. Rein theoretisch begünstigt die neue Kommunikationsinfrastrukur sogar eher gegenläufige Trends. Es handelt sich aus „Der Immobilienbrief“-Sicht um einen eher emotionalen Trend, der in einem für die private Altersvorsorge wichtigen 20-Jahreszeitraum problemlos wieder kippen kann.

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