Einbrüche an den Büromärkten – Bis 36% Minus

9.Februar 2015   
Kategorie: Der Fondsbrief

Auf den Vermietungsmärkten machen sich konjunkturelle Bremsspuren und Verunsicherung des internationalen Krisenumfeldes bemerkbar. Den konkreten Auslöser wird es wohl nicht geben. Die Konjunkturpfeile zeigen eher nach unten. Europa schwächelt. China enttäuscht auch eher. USA wird ein wenig überschätzt. Die deutschen Auftragseingänge spüren es. Kalte Krieg Attitüden, Ukraine-Konflikt oder auch neue Formen des Terrorismus unter falscher religiöser Flagge, bremsen sogar schon gefallene Entscheidungen aus. Die Büromärkte spüren es. Die Investmentmärkte aber auch – in umgekehrte Richtung. Zins-, Zinsdifferenz- und Währungsangst-Flüchtlinge investieren in Immobilien. (WR/AE)

 

Lt. BNP Paribas Real Estate (BNPPRE) sind in den ersten drei Quartalen 2014 gut 2,01 Mio. qm Bürofläche an den acht wichtigsten deutschen Bürostandorten Berlin, Düsseldorf, Essen, Frankfurt, Hamburg, Köln, Leipzig und München umgesetzt worden. Damit liege das Ergebnis um knapp 6% unter dem vergleichbaren Vorjahreswert. Aus der Eintrübung der konjunkturellen Lage und der Unsicherheit über die zukünftige Entwicklung der globalen Krisenherde resultiere Attentismus und verschlechterte Stimmung. Hiervon seien teilweise auch schon länger feststehende Planungen zur Anmietung neuer Büroflächen betroffen.

 

Den höchsten Flächenumsatz in den ersten 9 Monaten verzeichnete erneut München mit 407.000 qm (BNPPRE) bzw. 423.200 qm (JLL) gleichbedeutend mit einem leichten Rückgang um rund 7%. Auf den weiteren Plätzen folgen Berlin mit 392.000 qm bzw. +20% und Hamburg mit 372.000 qm und einem Plus von 17%. Berlin und Hamburg waren in der Metropolen-Riege die einzigen Gewinner. Beide Standorte haben dabei von einem überproportional hohen Anteil größerer Abschlüsse profitiert, die teilweise auch durch Eigennutzer zustande kamen. Dagegen mussten Frankfurt mit nur 275.000 qm (-22%), Düsseldorf mit 258.000 qm (-18%) bzw. und Köln mit 162.000 qm (-31%) deutliche Rückgänge der Flächenumsätze verkraften. Catella Property Group meldet für Düsseldorf sogar einen Rückgang von 36% für das erste bis dritte Quartal und einen Rückgang von ca. 50% allein für das dritte Quartal. Gleiches gilt für Essen mit 65.000 qm bzw. minus 36%. In der 2. Riege der Städte hat sich Leipzig mit 80.000 qm (+57%) am besten entwickelt. (alle sonst. Zahlen BNPPRE)

 Büromarkt 3.Quartal

Im Vergleich zum Vorjahreszeitraum haben sich die Leerstände an allen Standorten weiter um rund 4% reduziert und belaufen sich aktuell auf 6,96 Mio. qm. Der Leerstands-Abbau vollzog sich an allen Standorten. Vor allem Leipzig (-9%), Berlin (-6%), Essen (-6%) und München (-5%) haben von dieser Entwicklung profitiert. Aber auch in Frankfurt (-4%), Düsseldorf (-2%), Hamburg (-1,5%) und Köln (-1%) hat sich das Leerstandsvolumen weiter verringert. Der Anteil der modern ausgestatteten Flächen am Gesamtleerstand hat sich nicht verändert und liegt bei knapp 32%. Während die Spitzenmieten in den vergangenen zwölf Monaten an einigen Standorten wie Frankfurt, Köln oder Essen stabil geblieben sind, haben sie in anderen Städten wie München (+1,5%) oder Berlin (+2%) leicht angezogen. Deutliche Zuwächse von gut 4% verzeichneten dagegen Hamburg und Leipzig. Gegen den allgemeinen Trend musste Düsseldorf einen Rückgang um knapp 4% verkraften. Das erreichte Niveau, das aus einem teilweise rasanten Anstieg in den vergangenen Jahren resultierte, konnte dort vor dem Hintergrund der eher gedämpften Flächennachfrage nicht gehalten werden.

 

Die stark nachgefragten CBSs der deutschen Metropolen lässt der allgemeine Rückgang der Umsätze an den Vermietungsmärkten weitgehend kalt. Außer Düsseldorf verzeichnen daher sämtliche Hochburgen steigende Spitzenmieten. Die Zuwächse lagen bei 3% in München und Stuttgart sowie 1% in Frankfurt am Main (JLL). In der Rheinmetropole hingegen sanken die Spitzenmieten um 3,6%. Fehlende Nachfrage im Spitzensegment lässt die Miete schmelzen. „Der JLL-Spitzenmietpreisindex ist erstmals seit 16 Quartalen wieder gefallen und liegt minimal unter dem Indexstand zum Halbjahr. Aufgrund der prognostizierten Mietpreissteigerungen in Berlin und Hamburg wird er sich bis Jahresende zwar wieder etwas erholen, dennoch scheint der Zyklus durchweg steigender Spitzenmieten zunächst einmal vorbei zu sein“, so Helge Scheunemann, Head of Research Germany bei JLL.

 

Aus den Metropolen…

 

Berlin (JLL)

 

Der Bürovermietungsmarkt in der Hauptstadt liegt sowohl gegenüber dem Vorjahr als auch im langjährigen Durchschnitt lt. JLL im Plus. 388.000 qm notiert JLL (+10%) (BNPPRE: 392.000). Im Vergleich zu den ersten drei Quartalen zwischen 2009 und 2013 liegt der Umsatz in diesem Jahr um 9% höher. 161 Mietverträge wurden allein in den Sommermonaten registriert (+20%). Im 9-Monatszeitraum liegt die Anzahl der Mietverträge um 14% über dem Vorjahreswert. Am Ende des Jahres werde wieder die 500.000 qm Marke überschritten.

 

Der Anstieg der Vermietungsleistung wurde dabei in allen Größenklassen erfasst. Vor allem aber in der Kategorie zwischen 500 qm und 1.000 qm wurde an Anstieg von 40% notiert. Treiber seien lt. JLL die Abschlüsse von zahlreichen Berliner Technologiefirmen. 16% machen unternehmensbezogene Dienstleistungen aus, gefolgt von Industrie (13%) und den Technologieunternehmen. Die Fertigstellungszahlen sanken um 67.000 qm, sorgen jedoch nicht für einen Effekt auf die Leerstandsquote, die bei 7,9% blieb. Die größten fertiggestellten Objekte sind an der Mediaspree mit über 20.000 qm zu finden. Die höchste Bautätigkeit gibt es derzeit in den Teilmärkten Mitte (167.100 qm), Charlottenburg-Tiergarten (84.900 qm) und Areal Hauptbahnhof-Europacity (55.900 qm). Für 2014 werden 125.000 qm erwartet.

 

Die Spitzenmiete liegt stabil bei 22 Euro/qm. Zum Jahresende erwartet JLL 22,50 Euro/qm. Die gewichtete Durchschnittsmiete stieg auf knapp 13 Euro/qm. Nur ein Prozent der Mietverträge wurden oberhalb der 25 Euro Marke abgeschlossen, fast die Hälfte zwischen 10 und 15 Euro und ein weiteres Drittel mit weniger als 10 Euro.

 

Frankfurt (Savills)

 

Der Frankfurter Bürovermietungsmarkt setzt seine schwache Performance fort. 284.000 qm Umsatz registrierte Savills, ein Minus von 21,3%. Das dritte Quartal trug dazu mit 84.500 qm bei. Ein Grund für die schwache Nachfrage sieht Savills in der abgeschlossenen Konsolidierungsphase bei Banken und Anwaltskanzleien, die derzeit kaum neue Flächen nachfragen. Viele Unternehmen ziehen Flächenverlängerungsoptionen oder setzen moderne Flächenkonzepte um. Die Spitzenmiete liegt derzeit bei 38 Euro/qm nahezu unverändert. Die Durchschnittsmiete bei 17,50 Euro/qm. Auch die Leerstandsquote liegt stabil bei 11,6% (alle Daten Savills). Bis zum Jahresende geht Savills von einem leichten Rückgang der Leerstandsquote aus. Die ursprünglich angepeilte Marke von 400.000 qm wird zum Jahresende nicht erreicht und damit deutlich unter dem Vorjahr und dem 10-Jahresdurchschnitt.

 

Düsseldorf (Catella)

 

Die Rheinmetropole Düsseldorf musste im drittel Quartal einen erneuten Dämpfer hinnehmen. Mit 175.800 qm in den ersten drei Quartalen liegt der Umsatz um 36% unter dem Vorjahresniveau. Im dritten Quartal lag der Umsatz bei 58.000 qm. Die Spitzenmiete lässt das kalt. Sie notiert unverändert bei 25,50 Euro/qm. Auch der Leerstandsabbau geht weiter.

 

Der höchste Umsatz erfolgte mit 49.500 qm in der City (28% Marktanteil) gefolgt vom Teilmarkt Nord mit 40.800 qm (23% Marktanteil). Der Seestern kommt auf 12% Marktanteil und 21.700 qm Vermietungsleistung (-47%). Genau hier erfolgte die größte Anmietung durch das türkische Generalkonsulat mit 3.200 qm. Nach wie vor dominiert das kleinteilige Flächensegment (bis 500 qm) das Marktgeschehen und erzielt mit insgesamt 62.860 qm (36% Marktanteil) den höchsten Umsatz. Gegenüber dem Vorjahresergebnis ist sogar ein leichtes Umsatzplus sowie eine gestiegene Anzahl der abgeschlossenen Mietverträge zu verzeichnen. Weiterhin kann sich das traditionell starke Flächensegment zwischen 501 qm bis 2.000 qm mit insgesamt 55.000 qm Bürofläche (31% Marktanteil) als zweitstärkster Flächenbereich behaupten.

 

Durch die gestiegene Nachfrage im kleinteiligen Flächensegment sowie eine erhöhte Anzahl an hochpreisigen Vermietungen, bleibt die Düsseldorfer Spitzenmiete weiterhin auf einem hohen Niveau. Mit aktuell 25,50 Euro/qm liegt sich lediglich leicht unter dem Wert des Vorjahres. Die gewichtete Durchschnittsmiete ist im Vergleich zum Vorjahr um 0,40 Euro/qm auf derzeit 13,90 Euro/qm gesunken. 
Gegenüber dem Vorjahr konnte der Leerstand im Düsseldorfer Stadtgebiet um 28.000 qm auf aktuell 822.350 qm abgebaut werden. Bei einem Büroflächenbestand von insgesamt 7.569.832 qm beträgt die von Catella ermittelte Büroflächenleerstandsquote 10,9 %.

 

Auch im dritten Quartal blieben die Großvermietungen in der Landeshauptstadt weiterhin aus, so dass der Flächenumsatz an das ohnehin zurückhaltende Halbjahresergebnis anknüpft und keine erhoffte Wende einleiten kann. Die Nachfrage ist jedoch äußert positiv welche anhand der gestiegenen Anzahl der Mietvertragsabschlüsse zu beobachten ist. Vor allem die kleinteiligen Vermietungen bis 500 qm zeigen eine anhaltend hohe Nachfrage nach hochqualitativen Büroflächen, so dass sich die Spitzenmiete weiterhin auf einem stabilen Niveau halten kann.

 

Das konjunkturelle Umfeld Düsseldorfs bleibt auch bis zum Jahresende weiterhin positiv und der Großteil der noch vorhandenen Großgesuche wird aller Voraussicht nach im vierten Quartal abgeschlossen. Nichtsdestotrotz werden die verbliebenen Vermietungen im Schlussquartal keinen „Umsatzboom“ auslösen, so dass Catella Research die Jahresumsatzprognose von 280.000 qm bis 300.000 qm auf 260.000 qm bis 280.000 qm korrigiert.

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