Studie der Deutschen Hypo: Restriktive Genehmigungen stärken Standorte
Einzelhandelsimmobilien sind beliebte Investitionsobjekte geschlossener Immobilienfonds. Die Hahn AG hat sich darauf spezialisiert, ebenso ILG und der vergleichsweise junge Initiator Equal. Die Immobilienexperten der Deutschen Hypo haben auf der Grundlage einer wissenschaftlichen Studie prognostiziert, wie sich die Rentabilität der Supermärkte und Einkaufszentren entwickeln könnte.
Veränderung der Konsumgewohnheiten, zunehmende Mobilität, Verschiebungen der Alters- und Einkommenspyramiden, Folgen der Wiedervereinigung, Internethandel und neue Unternehmens- und Einzelhandelskonzepte führen anhaltend zu einer sich verstärkenden Dynamik im Einzelhandel.
Gleichzeitig gibt es eine stagnierende Einkommensentwicklung und ein wachsendes Flächenangebot seit 1992, was eine Abnahme der Einzelhandelsumsätze bezogen auf die Fläche (Flächenproduktivität) brachte. Während die Flächenproduktivität bei insgesamt geringem Umsatzanteil in Ostdeutschland zunächst noch von 1992 bis 2001 um etwa zehn Prozent zulegen konnte und erst danach auf das Niveau von 1992 wieder zurückfiel, führte der generelle Trend in Westdeutschland zu einer Abnahme der Flächenproduktivität von 1992 bis 2003 um rund 17 Prozent. Seither stagniert sie bis 2008 etwa auf diesem Niveau. Kurzfristig wird die Entwicklung des Einzelhandels von den Folgen der Finanz- und Wirtschaftskrise geprägt. Der Umsatz wird sinken und auch zahlreiche Einzelhandelsprojekte werden zurückgenommen. Mittelfristig ist eher mit einer wieder stabilisierenden Flächenproduktivität zu rechnen, da Umsatz und Flächen annähernd parallel wachsen werden. Dabei werden sich die Entwicklungen in Ost– und Westdeutschland annähern.
Auch wird sich der Strukturwandel zu Gunsten der Städte fortsetzen. Wichtiger Grund hierfür ist die restriktive Genehmigungspraxis an den dezentralen Standorten. Die größeren Städte verfügen auf Grund der Zentralitätsaspekte über höhere Flächenanteile und Umsätze pro Einwohner als ländliche Regionen. Der ländliche Raum weist aber insgesamt den höheren Anteil an Umsatz und Fläche auf. Auf ihn entfielen gut 60 Prozent des Umsatzes und knapp 65 Prozent der Fläche. Größere Städte mit mehr als 500.000 Einwohnern haben 2008 einen Anteil von nur 20 Prozent am Umsatz und 16 Prozent an der gesamten Einzelhandelsfläche. Als Flächenillusion erweist sich aber die Annahme, dass die Fläche pro Einwohner parallel zur Größe der Städte verläuft, denn Großstädte haben geringere Verkaufsflächen pro Kopf.
Während der Strukturwandel im Einzelhandel in den früheren Dekaden oft rasant und einschneidend verlief, ist heute die bestehende Einzelhandelslandschaft bemerkenswert stabil gegen die erwarteten Veränderungen des Einkaufsverhaltens durch das Internet und passt sich eher kontinuierlich an. Für die Zukunft erwarten die Researcher der Deutschen Hypo, dass die größten Wachstumspotenziale bei den mittleren Städten liegen werden. Sie werden zu den Gewinnern des Strukturwandels gehören, da gerade hier internationale Einzelhändler und Filialisten sowie Shopping Center noch Marktpotenziale sehen. Für die Zukunft ist ebenso davon auszugehen, dass gerade ältere Menschen im Zuge der Re-Urbanisierung vermehrt in die Städte zurückkehren werden. Damit haben auf die Bedürfnisse dieser Bevölkerungsgruppe abgestimmte Einzelhandelskonzepte gute Erfolgsaussichten an innerstädtischen Standorten. Dies wird bereits durch das Zahlenwerk gestützt, das im Westen seit Beginn der Dekade und im Osten seit 2005 mit überproportionalem Wachstum in den Innenstädten eine „Renaissance der Städte“ erkennbar macht.
