Expo Real – Alles gut am Immobilien-Markt

28.Oktober 2015   
Kategorie: Der Fondsbrief

Die Immobilienbranche hat einen neuen Gruß: „Geht’s gut?“. Nicht mehr „Wie geht’s?“. Dass die Stimmung bestens ist, scheint ausgemachte Sache. Bei der Expo Real präsentierten sich die Teilnehmer in aufgeräumter Stimmung. Das war in den Vorjahren nicht immer so.

 

Auf den ersten Blick schien es zwischen den teils doppelstöckigen Messeständen weniger voll als in manchen Jahren zuvor, was bei knapp 38.000 Teilnehmern und damit einem Plus von 2,4 Prozent aber offenbar am schönen Wetter gelegen hat, das viele der Besucher ins Freie trieb. Bestimmendes Thema war der Wohnungsbau – vor allem vor dem Hintergrund von geschätzten 1,5 Millionen Flüchtlingen alleine in diesem Jahr. Die können nicht ewig in Turnhallen und Zelten hausen.

 

Auch ohne Asylbewerber geht das Wohnungs-Konzept der Erlanger Zentral Boden Immobilien (ZBI) seit Jahren kontinuierlich auf. Mit dem aktuellen Fonds hat ZBI bislang 60 Millionen Euro Eigenkapital akquiriert und, zuzüglich Fremdkapital, 100 Millionen Euro in Wohnungen an deutschen Standorten investiert. „Im Schnitt finden wir immer noch größere Pakete zum  14- bis 15-fachen der Jahresmiete“, berichtet ZBI-Vertriebsvorstand Marcus Kraft. Typische Verkäufer sind internationale Fonds, Insolvenzverwalter und vermögende Familien, die unter dem Radar Kasse machen wollen. Logisch, dass persönliche Kontakte dabei helfen: „Mit allen Verkäufern haben wir vorher bereits Geschäfte gemacht“, sagt Kraft.

 

Auch unter den Zeichnern des aktuellen Angebots mit der Nummer neun sind viele alte Bekannte. Die Hälfte des bislang eingezahlten Kapitals stammt von Anlegern, die mindestens einen Vorgängerfonds der ZBI gezeichnet haben. Mit 47.000 Euro ist die durchschnittliche Zeichnungssumme vergleichsweise hoch und belegt, so Kraft, dass typische Investoren den Fonds als Alternative zu einer Direktinvestition in vermietete Eigentumswohnungen betrachten.

 

Allen Regulierungsmaßnahmen und Richtlinien zum Trotz – oder vielleicht gerade deshalb – hält ZBI am Modell des AIF fest. Auch die UniCredit-Tochter WealthCap sieht keine Veranlassung, etwas zu ändern. „Wir haben bereits 127 Millionen Euro Eigenkapital eingesammelt und werden am Jahresende bei rund 150 Millionen Euro landen“, schätzt WealthCap-Geschäftsführerin Gabriele Volz. Das Angebot der Münchner ist bereit gefächert, vom Immobilienfonds in Deutschland über US-Fonds, Private Equity, Flugzeuge und das Sachwerte-Portfolio, das seinerseits in institutionelle Zielfonds investiert. Für Volz ist die Vielfalt eine Voraussetzung, um den angestrebten Beratungsansatz zu erfüllen. „Das ist eine Veränderung, die wir festgestellt haben. Der Kunde ist nicht mehr
produktgetrieben, sondern beratungsgetrieben.“

 

Erst im vergangenen Jahr gestartet, ist das Geschäft mit professionellen Investoren gut angelaufen. Nach 150 Millionen Euro 2014 rechnet Volz in diesem Jahr mit rund 250 Millionen Euro Eigenkapital. Diese Klientel bedient das Unternehmen entweder über Immobilien-Spezialfonds oder Namensschuldverschreibungen. „Sieben, acht Institutionelle finden sich in einem Club Deal und entscheiden“, so Volz, die den  Professionals, je nach Leverage, eine Rendite zwischen 4,5 Prozent und  5,2 Prozent in Aussicht stellt. Ob die kürzlich erworbenen US-Immobilien im kalifornischen Silicon Valley für institutionelle Investoren aufbereitet werden oder in einem Publikumsfonds landen, ist noch nicht entschieden. Maßgeblich wird auch sein, wie sich der Vertrieb des aktuellen US-Publikumsfonds entwickelt.

 

Fraglich ist ebenfalls, wie lange der deutsche Immobilienmarkt noch für Fonds geeignete Objekte hergibt. „Alles, was wir in diesem Jahr gekauft haben, konnten wir bereits bei Investoren platzieren“, so Volz. „Und was wir Anfang des Jahres erworben haben, würde inzwischen eine Jahresmiete teurer sein.“

 

Glauben wir der Studie der Investmentgesellschaft Universal Investment, gewinnen offene und geschlossene  AIF-Konstruktionen auch bei institutionellen Investoren an Bedeutung (siehe auch Seite 16: „Trend zu indirekten Immobilienanlagen“). „Die Vorteile liegen auf der Hand“, so Geschäftsführer Alexander Tannenbaum. „Zum einen ist die Analyse geeigneter Immobilien sehr zeit- und personalintensiv. Zum anderen können die Investoren den Assetmanager austauschen, sollte die Verwaltung nicht so laufen wie geplant.“

 

Tannenbaum betont, dass sich die bisherigen Vorteile Luxemburger Vehikel durch die Einführung von AIFM, KAGB und Regulierung hierzulande deutlich reduziert haben. Jedoch sei der offene Spezialfonds bei professionellen Investoren deutlich gefragter als ein geschlossenes Modell. Dieses Phänomen erklärt Tannenbaum unter anderem mit dem Image-Schaden, den  S&K und Wölbern verursacht haben. (Das Thema scheint tatsächlich endlos zu sein. Auch in anderen Gesprächen wurde deutlich, dass die Schatten der kriminellen Anbieter noch immer auf der Branche lasten.) „Die Luxemburger SCS ist an sich nichts anderes als ein geschlossener Fonds, wird aber lieber gewählt, weil sie nicht so negativ belastet ist“, so Tannenbaum. Grundsätzlich sieht er für die deutsche Investment-KG auf Grund der Regulierung deutliches Potenzial.

 

Darauf setzt auch Martina Hertwig, Partnerin in der Wirtschaftsberatungsgesellschaft TPW und Vorstandsmitglied im Sachwerteverband BSI. Sie sieht aber auch, dass der Motor noch nicht so richtig angesprungen ist und meint damit vor allem den Vertrieb. „Es wird immer einen Markt für Retail-Produkte geben, aber ich bin nicht sehr zuversichtlich, dass die Banken wieder in dem Maße in den Vertrieb einsteigen wie früher.“ Aktuell sei die Situation leider so, dass zahlreiche Volksbanken und Sparkassen keinen AIF mehr anfassen, weil sie sich mit früheren Produkten die Finger verbrannt haben.

 

Gleichzeitig berichtet Hertwig von den Plänen großer Häuser wie Hansa Invest und Patrizia, die erstmals mit einem geschlossenen Fonds Geld privater Kapitalanleger einsammeln wollen. „Diese Unternehmen haben weniger Schwierigkeiten mit den regulatorischen Anforderungen. Ob die Vertriebe mitspielen, muss sich auch bei ihnen erst noch zeigen“, meint Hertwig. Als großes Problem betrachtet sie weiterhin die Unberechenbarkeit der Regulierung. Lässt sich die BaFin sechs Monate Zeit, um einen Prospekt zu genehmigen, blockiert das natürlich ungemein.

 

Große Hoffnung setzt sie auf die Kreditfonds, die seit kurzem auch in Deutschland erlaubt sind. Daran dürfen sich allerdings ausschließlich professionelle Investoren beteiligen. Für Privatanleger sind sie tabu. Dennoch kann das Potenzial gewaltig sein. Im angelsächsischen Raum stellen Kreditfonds inzwischen 80 Prozent der Finanzierungen. Hier hat Deutschland enormes Aufholpotenzial.

 

Commerz-Real-Vorstandsvorsitzender Andreas Muschter gibt sich verhalten, was die Zukunft der geschlossenen AIF bei der Commerzbank-Tochter betrifft. Was wohl auch daran liegt, dass sich die Bank selbst mit dem Vertrieb der Produkte sehr zurückhält. „Geschlossene Fonds sind signifikant teurer als andere Anlageprodukte“, sagt Muschter. Regulierung und Prospektprüfung würden enorme Kosten verursachen. Er sucht daher vielmehr die Antwort auf Crowd Investing. Konkret bedeutet das: Muschter möchte Immobilien künftig regional über eine eigene Plattform vertreiben. Erste Versuche mit dem aktuell im Vertrieb
befindlichen Flugzeugfonds hat Commerz Real jedoch erst einmal gestoppt. „Online und Offline gleicher-maßen, das ist nicht sehr zielführend. Bei laufenden Produkten können wir den Vertrieb nicht außen
vor lassen.“

 

Deutlich mehr Raum wird auch bei Commerz Real künftig das Geschäft mit institutionellen Investoren einnehmen. Aktuell arbeitet das Unternehmen an einem offenen Spezial-AIF, der zwei Milliarden Euro in Hotels investieren will. Chancen sieht Muschter ebenfalls bei den Themen Neue Energien und Studentisches Wohnen, wobei die typischen Standorte durch die Universität definiert werden und nicht zwangsläufig zu den Top-Sieben zählen müssen.

 

Hannover Leasing will nach dem erfolgreichen Vertrieb des jüngsten Immobilienfonds mit einem Bürogebäude in Münster an der B-Städte-Strategie festhalten. Der Fonds sei auch deshalb gut gelaufen, weil kleinere Privatbanken ihn über deren Wealth Management vergleichsweise vermögende Kunden angeboten hatten. „In A-Standorten haben wir keine Chance, geeignete Objekte zu finden“, klagt HL-Geschäftsführer Michael Ruhl. „Dort läuft fast alles über Bieterverfahren, und die Käufer zahlen Faktoren, bei denen wir nicht mehr mitgehen können.“

 

Hannover Leasing nutzt im Gegenteil zum Beispiel in München und Düsseldorf derzeit die Möglichkeiten, um Immobilien zu verkaufen. Das betrifft auch das Stadttor in der NRW-Hauptstadt. „Wir haben vor drei Jahren das 17-fache gezahlt, jetzt rufen wir 20 Jahresmieten auf“, so Ruhl.

 

Auch Hannover Leasing sucht die Zukunft im Geschäft mit institutionellen Investoren. Und hat offenbar aus den Fehlern der Vergangenheit gelernt. „Früher haben wir zunächst versucht, eine Immobilie als Publikumsfonds zu platzieren, und anschließend, wenn das nicht funktionierte, Institutionelle angesprochen. Das war natürlich keine Strategie.“ Den aktuell im Vertrieb befindlichen Flugzeugfonds mit einem Airbus A380 werde Hannover Leasing wohl auf die eigenen Bücher nehmen müssen. Zeichner beteiligten sich erst mit rund 30 von insgesamt 108 Millionen Euro. Als Unternehmen der Helaba sollte zumindest die Fremdfinanzierung dafür wenig Schwierigkeiten bereiten.

Solche Probleme sind bei Bouwfonds derzeit kein Thema. Der Parkhausfonds läuft ausgesprochen gut. Von und 50 Millionen Euro sind nur noch zwei Millionen Euro offen, berichtet Arndt Wallenhorst, Product Manager Private Funds. Er berichtet von Problemen auf der Beschaffungsseite. Extrem lang laufende Mietverträge machen Parkhäuser in Europa zu einem gefragten Investitionsobjekt. Durchaus denkbar daher, dass ein Nachfolgefonds nicht, wie bislang, alle Objekte von Beginn an hält, sondern als Semi Blind Pool startet und das Portfolio sukzessive auffüllt. Warum nicht? Die Expertise der Rabobank-Tochter in diesem Segment ist ohne Zweifel.

 

In den Startlöchern befindet sich das Team der US Treuhand. Der Prospekt ist bei der BaFin eingereicht, die Gestattung der Kapitalverwaltungsgesellschaft liegt vor. Die FEREAL als KVG ist ein Joint Venture zwischen US Treuhand und Feri. Erstmals will der US-Spezialist Banken als nennenswerte Vertriebspartner gewinnen. Das scheint bei einem geplanten Eigenkapitalvolumen von 250 Millionen Dollar auch dringend nötig. Wir sind gespannt.

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