Finanzgericht definiert Liebhaberei neu

Gründet ein Initiator auf Vorrat mehrere geschlossene Fonds, die bei einem Grundstückserwerb eine realistische Chance auf Gewinnerzielung aufweisen, kann das Finanzamt bei den Anfangsverlusten keine Liebhaberei unterstellen, nur weil es viele Gesellschaften sind.

Das gilt nach dem Urteil vom FG Berlin-Brandenburg selbst dann, wenn der Fonds später die Gewinnschwelle nicht erreicht, weil er aus nicht absehbaren negativen Umständen keine Umsätze erzielt und wieder liquidiert wird (Az. 6 K 6203/08). Denn bei neu gegründeten Firmen ist zunächst von einer Gewinnerzielungsabsicht auszugehen, sofern es sich nicht gezielt um eine Verlustzuweisungsgesellschaft handelt. Weist der Initiator bereits umfangreiche Erfahrungen im Immobilienmarkt auf, gibt das eine realistische Chance, aus der geplanten Tätigkeit Gewinne zu erzielen. Dieser Umstand lässt sich leicht durch andere Beispiele aus der Anbietergruppe nachweisen, wenn dort erhebliche Erträge erwirtschaftet worden sind, so die Richter.

Verkauft ein geschlossener Immobilienfonds in Spanien Objekte innerhalb der zehnjährigen Spekulationsfrist, müssen Anleger den Gewinn nicht mehr in Deutschland versteuern. Die Oberfinanzdirektion Münster weist nämlich darauf hin, dass sich die Verwaltung in allen offenen Fällen der aktuellen Rechtsprechung beugt (Az. S 1301 – 35 – St 45 – 32). Anleger können sich aber nicht lange über die steuerfreien Gewinne freuen. Denn seit Neujahr 2012 werden sie über ein geändertes Doppelbesteuerungsabkommen (DBA) mit den Spaniern im Inland wieder steuerpflichtig.

Zu einem ganz anderen Bereich hat sich der Bundesgerichtshof (BGH) geäußert. Anleger haften auch für die vor ihrem Beitritt zu einem geschlossenen Immobilienfonds aufgenommenen Schublden. Denn ihnen steht nach dem Urteil des BGH für zuvor begründete Darlehensverbindlichkeiten kein Vertrauensschutz zu, wenn sie auch bei ein wenig Aufmerksamkeit erkennen konnten, dass zur Objektfinanzierung bereits Fremdmittel benötigt wurden, für deren Rückzahlung sie nach dem Gesellschaftsvertrag haften sollten (Az. II ZR 300/08). Dabei spielt keine Rolle, dass ihre Anteile in der Praxis meist von einem Treuhänder gehalten werden. Seine Tätigkeit beschränkt sich darauf, die Rechte des Anlegers wahrzunehmen. Für den Beteiligten als Treugeber bleibt es nämlich bei der Haftung nach Außen und den Risiken.

Und nun wieder zu den Steuern. Stößt der geschlossene Immobilienfonds seinen Bestand ab, und reicht der Verkaufserlös nicht zur Tilgung aller aufgenommen Kredite aus, können die Fondsanleger die weiterhin fälligen Schuldzinsen nicht als nachträgliche Werbungskosten absetzen. Die Oberfinanzdirektion Frankfurt weist darauf hin, dass ein entsprechendes Urteil des BFH zu GmbH-Gesellschaftern, die ihre fremdfinanzierten Anteile verkaufen, vom Fiskus nicht auf die Mieteinkünfte ausgeweitet wird (Az. S 2211 A – 17 – St 214).

Während im betrieblichen Bereich auch Veräußerungsgewinne unabhängig von Haltedauern steuerpflichtig sind, darf die Fondsgesellschaft ihre Immobilien nach Ablauf der zehnjährigen Spekulationsfrist steuerfrei für ihre Anleger verkaufen. Diese unterschiedliche Behandlung durch das Finanzamt rechtfertigt es, dass nachträgliche Schuldzinsen weiterhin nicht als Werbungskosten bei den Mieteinkünften abzugsfähig sind. Insoweit fallen entweder die steuerpflichtigen Fondsüberschüsse für die Beteiligten höher oder der verrechenbare Verlust geringer aus. Aber es besteht Hoffnung. Denn beim BFH ist unter IX R 67/10 schon eine Revision zu der Frage anhängig, ab Grundstücke und GmbH-Anteile gleich zu behandeln sind. Laut FG Düsseldorf (Az. 11 V 1620/11 A (E)) fehlt nämlich ein stichhaltiges Argument, das eine unterschiedliche Beurteilung der nachträglichen Schuldzinsen bei betrieblichen und privaten Einkünften legitimieren könnte, weil der Immobilienverkauf im Rahmen der Spekulationsfrist steuerbar ist.

Wird ein Immobilienfonds aufgelöst und der Grundbesitz in einen zweiten Fonds übertragen, unterliegt der Vorgang der Grunderwerbsteuer. Das gilt nach einem BFH-Urteil selbst dann, wenn an beiden Gesellschaften dieselben Anleger beteiligt sind (Az. II R 48/08). Bemessungsgrundlage für die – je nach Bundesland – 3,5 bis 5-prozen-tige Steuer ist der Anspruch auf Übereignung der Immobilien. Der berechnet sich zu Grundbesitzpreisen nach den Wertverhältnisse zum Zeitpunkt der Geschäftsabwicklung.  Das  Finanzamt

———————————————–——Zustand der Immobilien maßgeblich

—————————————————–hat solche Vorgänge genauso zu behandeln wie einen herkömmlichen Kaufvertrag, durch den der Anspruch auf Übereignung eines Grundstücks begründet wird, betonten die Richter. Daher ist maßgebend, in welchem Zustand der neue Fonds als Erwerber den Immobilienbestand erhalten soll. Insoweit trifft die Anleger nur dadurch eine Steuerbelastung, dass ihr anteiliger Besitz nun von einer anderen Gesellschaft gemanagt wird.

Zinseinkünfte einer gewerblich geprägten, britischen Personengesellschaft aus der Anlage von Mitteln aus der Vermietung von in Großbritannien belegenem Grundbesitz dürfen in Deutschland besteuert werden. Das gleiche gilt für den Gewinn aus der Veräußerung einer in Großbritannien belegenen Immobilie, wenn die Veräußerung nach britischem Steuerrecht nur dazu führt, dass gewährte Abschreibungen auf Teile der Immobilie rückgängig gemacht werden.

Dieses Urteil vom BFH (Az. I R 49/09) betrifft auch Anleger in geschlossene britische Immobilienfonds und liegt auf der Linie eines schon älteren Urteils aus dem April 2010 (Az. I R 81/09) zu entsprechenden Zinsen aus den USA. Die Richter begründen das damit, dass sie auf der langfristigen Verwaltung von Grundstücken und der vorübergehenden Anlage liquider Mittel beruhen und diese Tätigkeiten ihrer Art nach nicht dem Bereich der Vermögensverwaltung zuzuordnen sind.

Die daraus erzielten Einkünfte gelten zwar aus der Sicht des deutschen Rechts in vollem Umfang als Einkünfte aus Gewerbebetrieb, diese fiktive Umqualifizierung schlägt aber nicht auf ein DBA durch, weil Zinserträge aus der Anlage von Mieteinnahmen und ähnlichen vorübergehend freien Mitteln keine Einkünfte aus der Nutzung unbeweglichen Vermögens darstellen und in Deutschland auch von normalen Anlegern mit Auslandskonten versteuert werden müssen.

Nahezu in jeder Woche beschäftigt sich ein FG oder der BFH mit der Frage, ob der Verkauf einer Immobilie noch unter die private Vermögensverwaltung fällt oder einen schädlichen gewerblichen Grundstückshandel auslöst und zur Folge hat, dass die Veräußerung dann unabhängig von Haltefristen für die Anleger Spekulation- und bei der Fondsgesellschaft Gewerbesteuer auslöst und es in der Regel zu Buchführungs- und Bilanzierungspflichten kommt, die zu Lasten der Rendite gehen.

Als Faustregel gilt hierbei, dass ein gewerblicher Grundstückshandel beim Verkauf von mehr als drei Objekten entsteht, die innerhalb von fünf Jahren wieder abgestoßen werden, wobei die gezielte Absicht schon ausreichen kann. Aktuell hat der BFH aber ergänzend zur Grundregel entschieden, dass ein gewerblicher Grundstückshandel auch schon frühzeitig vorliegen kann, wenn

—————————————————-Wann gewerblicher Handel vorliegt

—————————————————- ein Immobilienfonds innerhalb von fünf Jahren ein einziges Mietgrundstück erwirbt, die Flächen dann zur Renditesteigerung in Eigentumswohnungen umwandelt und die einzelnen Wohnungen dann in zeitlichem Zusammenhang mit Kauf oder Bau und der Aufteilung wieder veräußert (Az. IV B 107/10).

Ähnlich sieht das mit Blick auf den Grundstückshandel aus, wenn der erworbene Grund und Boden von vornherein auf Rechnung oder nach den Wünschen des späteren Käufers bebaut wird. In beiden Fällen geht es zwar um den Kauf eines Grundstücks, und normalerweise müssen für den gewerblichen Grundstückshandel mehr als drei Objekte verkauft werden, doch bei den Eigentumswohnungen kommen wir auf diese Zahl, und bei den Wünschen des Käufers handelt es sich um einen Erwerb mit schädlichen Verkaufsabsichten.

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