Fonds-Check: BVT-Zweitmarktfonds IFK

 

Zweitmarktfonds entwickeln sich zu einem bedeutenden Segment innerhalb der geschlossenen Publikums-AIF. Die Konzepte dabei variieren. Asuco wählt das Modell über Nachrangdarlehen und HTB platziert die erste Investment-AG mit gebrauchten Fondsanteilen. Das BVT-Unternehmen IFK geht mit seinem „Select Zweitmarktportfolio“ einen komplett eigenen Weg.

Konzept: Der Dachfonds für private Kapitalanleger investiert seinerseits in zwei Vehikel für institutionelle und semiprofessionelle Investoren. Dabei handelt es sich um den Fonds „Real Select Secondary Office“ und den Fonds „Real Select Secondary“. Beide Spezialfonds werden von der BVT-KVG Derigo verwaltet und bauen jeweils ein eigenes Portfolio aus gebrauchten Fondsanteilen auf. Auch mit dem Management der IFK-Fonds ist die BVT-Unternehmensgruppe beauftragt. Ein BVT-Publikumsfonds investiert also in zwei BVT-Spezialfonds Für 40 Prozent des investierten Kapitals sind keine Mindestquoten festgelegt. Insoweit kann die Investmentgesellschaft nicht nur Anteile an den beiden Spezial-AIF erwerben, sondern auch Anteile an anderen Publikums- oder Spezial AIF mit vergleichbarer Anlagepolitik. Dazu Wertpapiere, Geldmarktinstrumente und Bankguthaben.

Besonderheit Zweitmarkt: Grundsätzlich ist das Zweitmarktmodell viel versprechend. Die Vorteile habe ich kürzlich im Zusammenhang mit dem Check der HTB-Investment AG ausführlich aufgezählt. Daher hier nur in gebotener Kürze. Diversifikation: Die Verteilung auf eine Vielzahl von Fonds verteilt und minimiert die Risiken. Historie: Die Fonds sind bereits seit einigen Jahren operativ tätig. Die Geschäftsberichte erlauben also eine nachvollziehbare Einschätzung der vergangenen Performance. Günstigere Preise: In der Regel akzeptieren die Alteigentümer beim Verkauf der Anteile einen Abschlag, so dass die Rentabilität steigt. Die BVT-Spezialfonds kaufen Anteile an der Zweitmarktbörse und direkt bei verkaufswilligen Anlegern.

Asset-Allokation: Über den Dachfonds investieren die privaten Kapitalanleger ab 2.000 Euro plus fünf Prozent Agio in verschiedene Immobilien-Typen und –Standorte. In Frage kommen Büros, Einzelhandelsimmobilien, Logistikobjekte, Wohnungen und Service-Immobilien. Sie dürfen sich gemäß der Ankaufskriterien im Inland befinden, in Staaten des europäischen Wirtschaftsraums, in Australien, Neuseeland und der Schweiz.

Kalkulation: Der Dachfonds nimmt Risiken aus Krediten und Währungen in Kauf, denn in der Regel sind die Zielfonds teilweise über Darlehen finanziert. Auslandsfonds erwirtschaften Mieteinnahmen in der jeweiligen Landeswährung. Das Währungsrisiko darf 30 Prozent des Fondskapitals nicht überschreiten. Der Dachfonds hat eine Laufzeit bis Ende 2031. Bis dahin sollen die Zeichner im Basis-Szenario einen Rückfluss von 187 Prozent vor Steuern erzielen. Die Prognose ist natürlich nur eine grobe Schätzung, denn bei einem Blind Pool mit einer Vielzahl von Zielfonds-Investments kann eine Menge Unvorhergesehenes passieren. Das Szenario basiert auf Annahmen durchschnittlicher Rückflüsse aus dem von der Investmentgesellschaft angelegten Kapital.

Kosten: Die Initialkosten liegen inklusive Agio bei 15,2 Prozent. Laufend fallen bis zu 3,1 Prozent des Nettoinventarwertes an. Darin enthalten sind die Kosten auf drei Ebenen: Dem Dachfonds, den beiden Spezialfonds und den jeweiligen Zielfonds.

 Steuern: Die Investmentgesellschaft unterliegt der Gewerbesteuer.

Meiner Meinung nach… Zweitmarktfonds aus dem BVT-Universum. Der Dachfonds investiert in zwei Spezialfonds aus dem Umfeld der BVT, die wiederum zum Beispiel an den Zweitmarktbörsen gebrauchte Fondsanteile kaufen. Anleger zahlen mindestens 2.000 Euro ein. Damit zählt das Angebot zu den Fonds der neuen Generation mit reduzierten Ticketgrößen, was meiner Ansicht nach die Voraussetzungen des digitalen Vertriebs erleichtert. Die Zweitmarkt-Idee halte ich grundsätzlich für gut. Die mehrstufige Struktur über drei Investitionsebenen ist allerdings mit erhöhten laufenden Verwaltungskosten verbunden.

(Artikel erschienen in „Der Fondsbrief“ Nr. 310 vom 13. April 2018)

 

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