Fonds-Check: Canon knippst 15 Jahre in LHI-Immobilie

LHI kalkuliert bei Österreich-Fonds relativ zurückhaltend

Bleibe im Lande (oder wenigstens ganz in der Nähe) und nähre Dich redlich – diesen Rat beherzigt nun auch die LHI Leasing GmbH nach Ausflügen in die USA, ins Geschäft mit Flugzeugturbinen und Private Equity. Sie konzipiert, was ihrer Kernkompetenz entspricht: Einen konventionellen Immobilienfonds mit einem Büroobjekt in Wien, der das nach wie vor dominierende Anlegerbedürfnis nach Sicherheit ansprechen soll. Bis zum Laufzeitende 2024 können sich Anleger ab 10.000 Euro plus fünf Prozent Agio beteiligen.

 Markt: Seit dem Fall des eisernen Vorhangs funktionieren Österreich und besonders die Hauptstadt Wien, wo sich auf 0,5 Prozent der Gesamtfläche des Landes 20 Prozent der Bevölkerung konzentrieren, als zentrales Scharnier zwischen Westeuropa und den CEE-Ländern. Wer als Unternehmen dort aktiv werden will, tut gut daran, in der österreichischen Hauptstadt eine Niederlassung zu unterhalten – über 300 Firmen haben Wien als Sitz ihrer Hauptverwaltung ausgewählt. Auch für Expansionswütige aus den neuen EU-Ländern ist Wien das Tor zur „alten Welt“ – durch Schiene, Land, Wasser und Luft von jeher als Handelsmetropole prädestiniert. Dementsprechend lag die Leerstandsquote Ende vergangenen Jahres bei gerade einmal 4,8 Prozent und soll auch im laufenden Jahr nur leicht steigen. Wobei aber auch in Wien Bürogebäude in manchen Lagen nur schwer zu vermieten sind. (Vergleiche dazu     auch Fondsbrief Ausgabe Nr. 114, Seite 5: „Erster Schritt zur neuen BahnhofCity in Wien“, Punkt: Mieter.)

 Investitionsobjekt: Die LHI hat eine Büroimmobilie aus dem Jahr 2008 erworben, die auf einem 7.310 Quadratmeter großen Eckgrundstück im zehnten Bezirk Favoriten errichtet wurde. Der T-förmige Grundriss bietet auf fünf Geschossen (eine Aufstockung um eine Ebene ist möglich) Mietflächen von etwa 5.600 Quadratmeter, die durch zwei Personenaufzüge und zwei Treppenhäuser erschlossen werden, und deshalb ohne große bauliche Änderungen auch für eine kleinteilige Vermietung nutzbar sind. Parkgarage und Hofraum bieten 50 Innen- und 82 Außenstellplätze. An den öffentlichen Nahverkehr ist das Objekt bislang nur über eine Buslinie angebunden, im Zuge des U-Bahn-Ausbaus soll bis 2015 eine U-Bahnhaltestelle in fußläufiger Entfernung entstehen.

 Einnahmen/Mietvertrag: Das Objekt ist seit seiner Fertigstellung auf unbestimmte Zeit an Canon Austria GmbH vermietet, für die ersten 15 Jahre ist die in Österreich übliche Kündigungsoption des Mieters ausgeschlossen. Zusammen mit Canon CEE versorgt sie von Wien aus Österreich und die CEE-Länder mit Digitalkameras, Kopierern, Scannern, Druckern, Videokameras und Faxgeräten. Die Miete steigt jährlich um drei Prozent,  zusätzlich ist der Mieter für Wartung und laufende Instandhaltung verantwortlich.

 Kalkulation: Das Gesamtinvestitionsvolumen von 16,7 Millionen Euro bringen zu rund 57 Prozent die Anleger mit Summen ab 10.000 Euro plus fünf Prozent Agio auf. Sieben Millionen Euro werden bei der M.M. Warburg & Co. Hypothekenbank für zehn Jahre zu jährlich 4,52 Prozent aufgenommen und in dieser Zeit zu rund zehn Prozent getilgt. Der Einkaufsfaktor beträgt das 15,23-fache der Jahresnettomiete 2010. Für die Anschlussfinanzierung rechnet LHI mit fünf Prozent, für die Anlage freier Liquidität vorsichtigerweise nur mit 0,5 Prozent jährlich. Im Jahr 2024 steht die Liquiditätsreserve von 600.000 Euro für Revitalisierungsmaßnahmen zur Verfügung. Die jährlichen Ausschüttungen von anfänglich 5,75 Prozent summieren sich mit dem Verkaufserlös im Jahr 2024 zum 11,99-fachen der dann geltenden Jahresmiete zu einem Gesamtmittelrückfluss von etwa 191 Prozent. Anleger mit einer Beteiligungssumme von 10.000 EUR und ohne weitere Einkünfte in Österreich erhalten den Betrag steuerfrei.

 Kosten: Die Fondsgesellschaft investiert 88,51 Prozent der Gesamtinvestition – da geht nicht allzuviel Kapital für Weichkosten verloren. Auch die laufenden Fondskosten sind mit 0,46 Prozent des Kommanditkapitals angenehm knapp angesetzt. Beim Verkauf des Objektes erhält die Geschäftsführung im Gegenzug ein Prozent des Bruttoverkaufserlöses.

 Anbieter: Die LHI Leasing GmbH hat seit 1973 genau 24 Publikumsfonds und 66 Private Placements mit einem kumulierten Investitionsvolumen von 2,8 Mrd. EUR aufgelegt und damit 2,8 Mrd. EUR Eigenkapital platziert. Sie ist im Besitz von Nord LB und LBBW, letztere übernimmt beim Österreich-Fonds auch die Eigenkapitalzwischenfinanzierung. Die Immobilienfonds der LHI laufen überwiegend planmäßig, die Platzierung eines US-Opportunity-Fonds dagegen platzte mitten in die Finanzkrise und verlief dementsprechend schleppend.

 Meiner Meinung nach… Schuster, bleib bei Deinem Leisten – die LHI kann einige   CEE-Expertise aufweisen, die ihr den Marktzugang in Wien tendenziell erleichtert. Konservativ kalkuliert und auskömmlich vermietet, sollte die Immobilie den Fondszeichnern wenig Ärger bereiten, sofern der Verkauf noch innerhalb der Grundmietzeit klappt. Eine Anschlussvermietung dürfte nämlich nur zu reduzierten Mietsätzen möglich sein. Dieses Risiko deckt die LHI immerhin kalkulatorisch bereits durch den ausgesprochen konservativen angenommenen Verkaufsfaktor ab.

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