Fonds-Check: Euro Sino Invest setzt auf Großstädte der zweiten Reihe

Wohnungen für Chinas Mittelschicht

Für risikofreudige Investoren bieten die Franken über Projekt- und Objektgesellschaften die Investition in eine oder mehrere Immobilienprojektentwicklungen in China an. Diese Projekte sollen noch während der Bauphase weiter verkauft werden, deshalb ist die Fondslaufzeit auch nur bis 2014 geplant, eine ordentliche Kündigung ist erstmals zum Ende 2016 möglich. Anleger sind ab 20.000 Euro plus fünf Prozent Agio dabei. Mindestens acht, höchstens 50 Millionen Euro will Euro Sino Invest (ESI) einsammeln, die Prognose geht von 30 Millionen Euro aus. Unterhalb des Mindestvolumens ist eine Rückabwicklung möglich, falls nicht ZBI und Tucher Invest 2 GmbH die Anteile übernehmen; in diesem Fall sollen Anleger ihren Zeichnungsbetrag inklusive Agio zurückerhalten.

 Markt: Als globale Wachstumslokomotive hat China längst die USA überholt, das asiatische Riesenreich wächst seit Jahren mit zweistelligen jährlichen Wachstumsraten. Die großen Lohnunterschiede zwischen Stadt und Land fördern die Urbanisierung. Bis zum Jahr 2025 gehen Schätzungen von 300 Millionen neuen Städtern in China aus. Den Erwerb von Wohneigentum fördert die Regierung mit günstigen Krediten. Ein Eigentum an Grund und Boden zu erwerben, ist nicht möglich, deshalb wird mit Bodennutzungsrechten über Fristen von 40 Jahren und mehr gearbeitet. Im vorliegenden Fonds können solche Landnutzungsrechte über Joint Venture-Partner eingebracht werden. Den Gefahren einer Immobilienblase, gerade in Boom-Städten wie Peking, Shanghai oder Shenzhen, steuert die Regierung durch verteuerte Kredite für Zweitwohnungen und Eigenkapitalforderungen von um die 40 Prozent entgegen.

 Investitionskriterien: ESI konzentriert sich auf Städte zweiten oder dritten Ranges, die im Prospekt abschließend aufgeführt werden. Die Projekte müssen überwiegend Wohnimmobilien für die lokale Mittelschicht entwickeln, also unspektakuläre Zwei- bis Dreizimmer-Apartments von rund 100 Quadratmetern, und von der lokalen Regierung „begünstigt“ sein. Das reduziert die Quellensteuer auf fünf Prozent. Jedes Projekt soll auf Fondsebene einen Ertrag von rund 14 Prozent pro anno bringen und eine Laufzeit zwischen zweieinhalb und dreieinhalb Jahren aufweisen. Die Investitionen erfolgen über zwei Hongkong-Zweckgesellschaften, an denen sich parallel zur Fondsgesellschaft institutionelle Investoren beteiligen können, in chinesische Objektgesellschaften. Die Gesellschafterversammlung wählt die durchzuführenden Projekte unter mehreren Vorschlägen aus.

 Kalkulation und Kosten: Für die Investition in die Hongkong-Zweckgesellschaft stehen 79,05 Prozent vom Fondsvolumen inklusive Agio zur Verfügung, kein berauschender Wert. Die Fondsgesellschaft nimmt kein Fremdkapital auf. Auf Ebene der Zweckgesellschaft fallen zusätzlich 1,4 Prozent des zugeführten Kapitals für die Kapitalvermittlung an. Hier und/oder auf Ebene der Objektgesellschaften wird gegebenenfalls Fremdkapital aufgenommen, über die Höhe macht der Prospekt keine Aussagen. Auf Ebene der Fondsgesellschaft fallen jährlich rund 0,63 Prozent des Kommanditkapitals für Treuhand, Anlegerverwaltung, Geschäftsführung und Haftungsvergütung an. Der Investment Manager, die ESI AG, erhält eine erfolgsabhängige Provision von 12,5 Prozent der von China nach Hongkong überführten Projektentwicklungsgewinne nach Quellensteuer, außerdem laufend 1,8 Prozent des eingeworbenen Kapitals ohne Agio.

 Exit und Gewinnverteilung: Nach Entwicklung und Bebauung eines oder mehrerer Grundstücke sollen die entwickelten Projekte oder die Anteile an der Hongkong-Zweckgesellschaft gewinnbringend veräußert werden. Für die nötige Vorverkaufslizenz vor Fertigstellung sind lokale Kontakte unabdingbar, über die der Initiator dank einem seit Jahren in China tätigen Partner verfügt. Geplant ist ein Gesamtrückfluss von 142 Prozent des Zeichnungsbetrages inklusive Agio und eine jährliche Rendite von 14 Prozent. Da die Fondsgesellschaft gewerblich konzipiert ist, hat der Anleger die Gewinne mit seinem persönlichen Steuersatz zu versteuern. Nach Vollrückzahlung, ebenfalls inklusive Agio, und einer Anlegerrendite von 8,5 Prozent jährlich fällt ein Carry von einem Drittel der übersteigenden Gewinne an.

 Anbieter: Ihren ersten Fonds konnte die Euro Sino Invest im vergangenen September mit einem plamäßigen Investitionsvolumen von 28 Millionen Euro platzieren. Die Fondsverwaltung übernimmt die Erlanger ZBI Fondsverwaltungs GmbH, die Erfahrung aus eigenen Fonds mitbringt. Lokale Expertise in China verkörpert Florian Schmied, ein Neffe des Spiritus Rector Thomas v. Tucher. Der wiederum ist selbst mit einem sechsstelligen Betrag am Fonds beteiligt.

 Meiner Meinung nach… Projektentwicklungen, noch dazu in einem völlig fremden Rechtskreis wie China mit seiner autoritären Staatsform, bergen erkleckliche Risiken, die innerhalb des Fonds nicht diversifiziert werden. Deshalb ist dies kein Investment für jedermann, was die vergleichsweise hohe Mindestbeteiligung unterstreicht. Lokale Expertise mit allen Stufen der Projektentwicklung aus einer Hand wirkt vertrauensbildend, ebenso die weitreichenden Mitbestimmungsbefugnisse der Gesellschafter. Den beträchtlichen Risiken stehen ebensolche Renditechancen gegenüber – allerdings nehmen Anleger dafür die nicht unwesentliche Kostenbelastung des Fonds in Kauf.

 Fondsbrief-Meinung: China ist ein Land voller Widersprüche. Die Zahl der Millionäre ist 2010 auf 500.000 gestiegen, Forbes hat knapp 130 Milliardäre ausgemacht. Trotzdem liegt das jährliche pro-Kopf-Einkommen nur bei 3.000 Euro – in Deutschland ist es zehn mal so hoch. Einer drohenden Immobilienblase steuert die Regierung zwar entgegen, doch wurde in der Vergangenheit über Bedarf gebaut. Auch, weil Chinas Vermögende kaum Alternativen zu Immobilien als Kapitalanlage haben.

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