Fonds-Check: Hamburg Trust Einkaufszentrum in Stuttgart

Wird er nun gebaut, der neue Stuttgarter Hauptbahnhof, oder nicht? Mehrmals schon ruhten die Arbeiten am Projekt „Stuttgart 21“, und nun scheint wegen massiver Mehrkosten selbst ein kompletter Ausstieg nicht mehr ausgeschlossen.

 

Das neue ECE Einkaufszentrum in Stuttgart - Finanziert durch Hamburg Trust AnlegerDas neue ECE Einkaufszentrum in Stuttgart - Finanziert durch Hamburg Trust Anleger

Das neue ECE Einkaufszentrum in Stuttgart – Finanziert durch Hamburg Trust Anleger

Auf einer anderen Großbaustelle in Stuttgart dagegen dreht sich ein Dutzend Baukräne wie im Bauplan vorgesehen. Auf dem Gelände des ehemaligen Güterbahnhofs entsteht das Europaviertel, eine der größten, innerstädtischen Stadtentwicklungen auf dem Kontinent. Neben Wohnungen, Hotels und Büros umfasst sie auch ein vom Marktführer ECE gemanagtes Einkaufszentrum. Über den Immobilienfonds „Shopping Edition 3“ von Hamburg Trust können sich private Anleger ab 10.000 Euro plus fünf Prozent Agio am „Milaneo“ beteiligen.

 

Objekt: Mehr als 200 Shops auf 43.000 Quadratmetern Verkaufsfläche, dazu Gastronomie, 1.200 Parkplätze, und all das 900 Meter Luftlinie von der Königstraße entfernt, Stuttgarts Einkaufsmeile Nummer eins. Das sind die Eckpunkte des kommenden ECE-Zentrums, das im März 2015 seine Tore öffnen will. In den oberen Stockwerken entstehen außerdem ein Hotel, Büroflächen und Wohnungen, die jedoch nicht Teil des Fonds sind. Die Herstellungskosten summieren sich auf 329 Millionen Euro. Hinzu kommen Finanzierungs- und Beratungskosten. Unter dem Strich stehen 395,7 Millionen Euro.

 

Markt: Stuttgart hat Nachholpotenzial. Auf 1.000 Einwohner kommen hier
90 Quadratmeter Verkaufsfläche. Der Bundesschnitt liegt bei 140 Quadratmetern. Die Einzelhandelskennziffer beträgt 111,5 und damit 11,5 Prozent mehr als in Gesamt-Deutschland. Insgesamt können die Stuttgarter auf 890.000 Quadratmeter einkaufen, 333.000 Quadratmeter davon befinden sich in der Innenstadt. Auf der Königsstraße zahlen Mieter bis zu 285 Euro pro Quadratmeter im Monat. Sie ist nach der Frankfurter Zeil, der Kölner Schildergasse und der Kaufinger Straße in München die Nummer vier der am besten besuchten Einkaufsmeilen Deutschlands. Das Milaneum ist das mit Abstand größte, kommende Shoppingcenter in Stuttgart. Das Bülow-Carré mit 4.000 Quadratmetern und das Postquartier mit 8.000 Quadratmetern Verkaufsfläche sind anders konzipiert als ein typisches ECE-Zentrum.

 

Mieter: Zwei Jahr vor der Eröffnung sind mehr als 50 Prozent der Flächen vermietet. Damit war die ECE-Abteilung zu diesem Zeitpunkt erfolgreicher als geplant. Typische Verträge sollen eine Laufzeit von zehn Jahren haben, je nach Lage und Größe zahlen Mieter nach Auskunft von Hamburg Trust zwischen 30 und 100 Euro pro Quadratmeter im Monat. Der Initiator kalkuliert in seiner Prognose mit einer Mindestmiete. Erzielen die Einzelhändler bessere Umsätze, profitieren davon in erster Linie die Anleger, ECE als Vermietungsmanager zu einem Bruchteil.

 

Partner: ECE ist mit 185 Einkaufszentren im Management die Nummer eins in Europa. In allen Centern erwirtschaften 17.500 Händler auf einer Verkaufsfläche von mehr als sechs Milliarden Quadratmetern einen Jahresumsatz von 19 Milliarden Euro. Seit 1996 sank die Vermietungsquote niemals unter 99 Prozent – damit sind die Center nahezu vollvermietet. Generalübernehmer ist Strabag Real Estate, einer der führenden Projektentwickler Deutschlands. Strabag baut zu einem Pauschalpreis. Der Projektentwicklungsvertrag ist mit einer Budgetgarantie ausgestattet. Sollten sich aus Bauverzögerungen Mehrkosten ergeben, muss ECE dafür gerade stehen.

 

Konzeption: Inklusive aller Kosten summiert sich die Gesamtinvestition auf knapp 400 Millionen Euro. An der Finanzierung beteiligt sich der Fonds nicht alleine. Mit im Boot sind institutionelle Investoren und außerdem die Familie Otto und ECE. Ohne Banken geht es dennoch nicht: Das Darlehen ist 245 Millionen Euro schwer. Der Fonds „Shopping Edition 3“ kommt auf ein Volumen von 151 Millionen Euro. Anleger zahlen inklusive Agio gut 71 Millionen Euro ein.

 

Kalkulation: Hamburg Trust stellt seinen Anlegern Ausschüttungen von sechs Prozent in Aussicht, die auf sieben Prozent steigen sollen. Gemäß der Prognose wird die Immobilien Ende 2030 wieder verkauft. Bei diesem Szenario kommt der Initiator auf einen Veräußerungserlös von 147 Prozent. Inklusive aller Ausschüttungen sollen Zeichner ein Plus von 145 Prozent vor und 130 Prozent nach Steuern erzielen. Damit die Rechnung aufgeht, muss ein Käufer das 16,26-fache der dann angenommenen Jahresnettomiete zahlen. Die soll bis dahin um knapp 40 Prozent steigen. Viele Variable also, die so bestimmt nicht eintreten werden. Grundsätzlich sind die Annahmen jedoch nicht unrealistisch.

 

Darlehen: Der Fonds will ein Disagio von zehn Prozent aufnehmen, um die laufende Belastung so niedrig wie möglich zu halten. Die Zinsen liegen so bei rund drei Prozent. Nach zehn Jahren rechnet Hamburg Trust mit 5,5 Prozent weiter. Die Tilgung beginnt 2018 mit einem Prozent. Das könnte höher sein.

 

Weiche Kosten: Die Vergütungen und Kosten des Fonds machen 8,5 Prozent seines Volumens aus. Im Verhältnis zum Eigenkapital inklusive Agio sind das rund 18 Prozent. Das ist in Ordnung. Die Beteiligung des Fonds an der Objektgesellschaft liegt bei nur 68,8 Prozent, erklärt sich jedoch zum Teil aus hohen Finanzierungskosten während der Bauphase. Teuer bezahlen lässt sich ECE außerdem die Dienstleistungen für Vermietung und Standortsicherung. Dafür ist das Unternehmen jedoch bekannt.

 

Anbieter: Hamburg Trust ist ein 2006 gegründetes Emissionshaus für Immobilienbeteiligungen. Privatanleger beteiligen sich an Wohnungen und Gewerbeimmobilien in Deutschland. An vermögende Anleger und Großinvestoren richten sich die US-Immobilienfonds, bei denen der Initiator mit der Paramount Group zusammenarbeitet. Sie betreut die Immobilieninvestments der Familie Otto in den USA. Hier schließt sich der Kreis zur ECE, die sich ebenfalls im Besitz der Familie Otto befindet.

 

Meiner Meinung nach… Projektentwicklungsfonds, der ein ECE-Einkaufszentrum in Stuttgart finanziert. Die Lage ist erstklassig, das Milaneo entsteht nur wenige Minuten von den teuren Einzelhandelsflächen auf der Königstraße entfernt. Die Nachfrage der Händler ist schon jetzt recht hoch. ECE selbst beteiligt sich mit 88 Millionen Euro an dem Objekt, sollte also über die Laufzeit des Verwaltungsvertrages hinaus verantwortlich für das Center bleiben. In Zeiten steigender Umsätze von Online-Händlern wie Amazon betonen Konsumforscher, dass der traditionelle Einzelhandel nur eine Chance hat, wenn er das Shoppen zum Erlebnis macht. Das gelingt aber nur mit einem qualifizierten Centermanagement. Eine Aufgabe, die ECE mit seiner langjährigen Erfahrung besser lösen sollte als andere Dienstleister. Ob die Mieten innerhalb von 15 Jahren um 40 Prozent steigen, ist fraglich. Und damit auch der Verkaufserlös. Doch selbst wenn die Mieten nicht so hoch steigen wie erhofft, spricht einiges für den Fonds. Shoppen an einem kommenden Top-Standort in Stuttgart sollte auch über 15 Jahre hinaus noch Geld in die Kassen der Händler spülen – und somit auch in die der Investoren.

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