Fonds-Check: Hamburg Trust mit AIF speziell für gemeinnützige Einrichtungen

28.Oktober 2015   
Kategorie: Der Fondsbrief

Stiftungen sind eine gefragte Kundengruppe bei Anbietern offener und geschlossener AIF. Schauen wir uns an, was die gemeinnützigen Organisationen tatsächlich in Immobilienbeteiligungen investiert haben, scheint es sich bei ihnen um eine überschätzte Klientel zu halten. Denn die Zahl geeigneter Kandidaten ist gering. Über positive Erfahrungen berichtet dennoch Hamburg Trust mit seinem Fonds „Fleet Office“. Er wird exklusiv über die BW Equity vertrieben.

 

Stiftungen: Die gemeinnützigen Organisationen leiden in besonderem Maße unter den anhaltend niedrigen Zinsen. Sie müssen ihren Stiftungszweck alleine aus den Erträgen des Vermögens erreichen. Hoher laufender Cash-Flow ist also unabdingbar. Gleichzeitig darf das Stiftungskapital nicht in Gefahr geraten. Das definieren die Landesstiftungsgesetze so: „Das Stiftungsvermögen ist in seinem Bestand ungeschmälert zu erhalten.“ Investitionen in Gewerbeimmobilien bieten sich daher grundsätzlich an, denn über die Indexierung gleichen sie zumindest den Wertverlust durch die Inflation aus. Allerdings bleiben Immobilien-Investments unternehmerische Beteiligungen. Risiken können nicht komplett ausgeschlossen werden. Das Konzept des Stiftungsfonds von Hamburg Trust nimmt jedoch auf die besonderen Befindlichkeiten Rücksicht.

 

Objekt: Die Kunden beteiligen sich mit mindestens 100.000 Euro zuzüglich zwei Prozent Agio an einem neuen Bürogebäude in Hamburg. Im Stadtteil St. Georg, der zur City Süd gehört, entsteht ein siebengeschossiges Haus mit knapp 10.000 Quadratmetern Mietfläche und rund 120 Stellplätzen. Der Fonds hat es im Zuge eines Share Deals übernommen. Der Grund ist offensichtlich: Bleiben 5,1 Prozent beim Verkäufer, erspart sich der Erwerber zunächst die Grunderwerbsteuer. Hamburg Trust hat 32,4 Millionen Euro für das Objekt gezahlt, was 17,5 Jahresmieten entspricht.

 

Standort: Hamburg zählt zu den Top-Sieben unter Deutschlands Immobilienmärkten und ist daher unter Investoren aus aller Welt besonders gefragt. Die Spitzenmiete liegt bei 25 Euro pro Quadratmeter, kommt für eine Büroimmobilie in dieser Lage jedoch nicht in Frage. Die durchschnittliche Miete bewegt sich in einer Spanne zwischen 6,50 Euro und 13,50 Euro. Der Leerstand in der City Süd beträgt knapp zehn Prozent.

 

Mieter: Das „Fleet Office“ ist zu 90 Prozent an die Bezirksverwaltung der Verwaltungsberufsge-nossenschaft vermietet, eine Körperschaft des öffentlichen Rechts. Die Zahlungsfähigkeit sollte außer Zweifel stehen. Der Vertrag hat eine Laufzeit von zwölf Jahren und neun Monaten, wobei die ersten neun Monate mietfrei sind. Anschließend zahlt die Berufsgenossenschaft 15,71 Euro pro Quadratmeter und 77,35 Euro für einen Stellplatz. Die Miete liegt über dem Durchschnitt, erscheint für einen Neubau jedoch angemessen. Nach Ablauf des Mietvertrages rechnet Hamburg Trust mit 15,30 Euro weiter. Dahinter steht natürlich ein Fragezeichen. Die Konsequenzen aus eventuellen Mindereinnahmen können erheblich sein, denn der Fonds kann das Objekt gemäß seiner Konzeption nicht vor dem 31. Dezember 2031 verkaufen. Auf der Habenseite des Angebots steht eine Ertrags-Reserve, denn die Restflächen, immerhin knapp 1.000 Quadratmeter, werden in der Prognose nicht berücksichtigt. Kann der Fonds sie vermieten, erhöhen sich die Einnahmen signifikant.

 

Kalkulation: Inklusive Agio kommt der Fonds auf ein Gesamtinvestitionsvolumen von 35,2 Millionen Euro. Anleger beteiligen sich mit rund 22,2 Millionen Euro daran. Das Fremdkapital verzinst sich zehn Jahre lang mit 1,65 Prozent. Gute Voraussetzungen also, um hoch zu tilgen. Doch Hamburg Trust macht das Gegenteil. Die Tilgung beginnt mit 0,25 Prozent und erhöht sich Mitte 2021 auf ein Prozent. Das ist sehr mager und dem laufenden Cash-Flow geschuldet. Anlegern bleiben gemäß der Prognoserechnung Ausschüttungen von durchschnittlich 4,1 Prozent. Inklusive des kalkulierten Verkaufserlöses kommen sie bis Ende 2031 auf ein Plus von 47 Prozent vor Steuern. Treten alle negativen Alternativ-Szenarien ein, summiert sich der Gesamtrückfluss auf 97 Prozent – ein Minus von drei Prozent also. Wie eingangs erwähnt: Auch dieser Immobilienfonds ist eine unternehmerische Beteiligung. Nach Ablauf der Zinsfestschreibung rechnet Hamburg Trust mit Zinsen von 5,5 Prozent weiter. Das erscheint realistisch.

Kosten: Als Angebot für Stiftungen sind die fondstypischen Kosten schmal kalkuliert. Vor allem der Vertrieb muss genügsam sein. Insgesamt machen die einmaligen Ausgaben 13,6 Prozent des Eigenkapitals inklusive Agio aus. Die laufenden Gebühren liegen bei rund 0,8 Prozent.

 

Anbieter: Hamburg Trust ist ein relativ junges Unternehmen. Negative Schlagzeilen machte es, weil die Anleger von US-Immobilienfonds bei der Umwandlung ihrer Anteile in einen REIT nahezu die Hälfte ihres Vermögens verloren haben (siehe auch Fondsbrief Nr. 246). Doch das ist dem aktuellen Management nicht anzulasten. Die Verträge haben seinerzeit andere unterschreiben, die das Unternehmen inzwischen verlassen haben. Aktuelle Geschäftsführer sind Dirk Hasselbring und Markus Griese.

Meiner Meinung nach… Immobilienfonds speziell für Stiftungen. Hamburg Trust bietet Anlegern ab 100.000 Euro die Beteiligung an einem Büro-Neubau in Hamburg an. Zum Faktor von 17,5 Jahresmieten gekauft, kann der Fonds trotz vergleichsweise schmaler Kosten im Schnitt nur 4,1 Prozent ausschütten, wobei die laufenden Auszahlungen nur durch eine magere Tilgung die Vier erreichen. Davon abgesehen ist die Kalkulation konservativ. Kann der Fonds die restlichen zehn Prozent der Flächen vermieten – was nicht unwahrscheinlich ist – erhöhen sich die Einnahmen deutlich. Entscheidend ist aber auch, ob die Immobilie nach Ablauf des Vertrages mit der Berufsgenossenschaft halbwegs wie kalkuliert weitervermietet werden.

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