Fonds-Check: Heimspiel für Wölbern-Invest-Vorstand

Holland-Fonds 67 investiert in Neubauten der Region Randstad

Wozu in die Ferne schweifen, sieh, das Gute liegt so nah – am alten Goethe orientieren sich derzeit diejenigen Emissionshäuser, die trotz Vertrauenskrise weiterhin Beteiligungen zu platzieren versuchen. Wölbern Invest kann dabei bereits eine ordentliche Tradition vorweisen – der Hollandfonds 67 ist bereits der 65. seiner Gattung, der parallel zum Vorgänger mit der Nummer 66, jedoch exklusiv über eine süddeutsche Bank in den Vertrieb geht.

 

Investitionsobjekte: Die Fondsgesellschaft erwirbt zwei neu erstellte Büroimmobilien in der Randstad, der dichtest bevölkerten Region in den westlichen Niederlanden. „Paula Radcliffe“ in Hilversums Top-Bürostandort Arena Park, 30 km südöstlich von Amsterdam gelegen, wurde im Mai 2009 bezugsfertig und bietet 4.430 Quadratmeter Mietfläche und 77 Stellplätze. In Hoofddorp unweit des Amsterdamer Flughafens Shiphol soll das zweite Objekt Ende Januar nächsten Jahres mit 4.880 Quadratmeter Mietfläche auf fünf Stockwerken sowie 100 Stellplätzen fertiggestellt werden. Die Kaufpreise von 11,7 Millionen Euro für Hilversum bzw. voraussichtlich 12,7 Millionen. für Hoofddorp sind laut einem Gutachten von Savills von Anfang Mai marktgerecht, der Einkaufsfaktor liegt für beide Immobilien bei 14,1 Jahresmieten.

 

Markt: Wölbern-Invest Vorstand Alexander Bergé fühlt sich in seinem Heimatland auch geschäftlich wohl und sieht gute Einkaufschancen für Objekte aus offenen Immobilienfonds, die diskret vermarktet werden. Die im europäischen Vergleich niedrige Arbeitslosenquote sollte für eine stabile Nachfrage nach Büroflächen sorgen, „te huur“-Schilder sind dennoch hin und wieder im Straßenbild wahrzunehmen, landesweit liegt der Leerstand bei rund 11 Prozent, in Hilversum und Hoofddorp aktuell sogar um die 16 Prozent. Die Neubautätigkeit ist allerdings im letzten Jahr auf den niedrigsten Stand seit 30 Jahren gefallen – Finanzierungsschwierigkeiten sind laut dem FGH Real Estate Report einer der Hauptgründe.

 

Einnahmen/Mietvertrag: Beide Objekte sind für zunächst zehn Jahre fest vermietet, die Mieten sind jährlich entsprechend dem niederländischen Konsumentenpreisindex CPI indexiert. In Hilversum hat NIKE European Operations Netherlands ab 1. Juni 2009 sämtliche Flächen angemietet, nach Ablauf der Grundmietzeit hat Nike zwei fünfjährige Verlängerungsoptionen. Die Miete liegt am oberen Rand der Spitzenmieten im Arena Park. Das Objekt in Hoofddorp geht nach Fertigstellung an Abbott B.V., die niederländische Tochter eines weltweit tätigen Pharmaunternehmens. Für beide Objekte zusammen nimmt die Fondsgesellschaft im ersten vollen Geschäftsjahr gut 1,6 Millionen Euro Miete ein, beide Mieter wurden im Frühjahr von Graydon Netherlands mit dem durchschnittlichen Rating BBB eingestuft.

 

Kalkulation: Inklusive Erwerbsnebenkosten wurden die Immobilien zu einem Einkaufsfaktor von rund 16 erworben, die Gesamtinvestition beläuft sich auf gut 30 Millionen Euro, davon 14,1 Millionen Euro Eigenkapital. Knapp 51 Prozent des Gesamtvolumens werden fremdfinanziert, die beiden Hypothekendarlehen haben eine Laufzeit bis Ende 2014 und sind mit etwa 4,3 Prozent zu verzinsen. Für die im Jahr 2015 notwendig werdende Anschlussfinanzierung wird ein Zinssatz von 6 Prozent jährlich unterstellt, getilgt werden bis dahin nur 0,5 Prozent jährlich ab 2011. Die Prognose reicht bis ins Jahr 2020, dem voraussichtlichen Ende der Fondslaufzeit, und geht davon aus, dass beide Mieter ihre Verlängerungsoptionen wahrnehmen. Die Instandsetzungskosten sind knapp kalkuliert, sie steigen von 0,50 Euro pro Quadratmeter bis 2011 bis zu 4,50 Euro pro Quadratmeter im Jahr 2020. Weder für eine Revitalisierung noch für eine eventuell notwendige Neuvermietung wurden darüber hinaus Kosten angesetzt. Die jährliche Inflationsrate kalkuliert die Prognoserechnung mit 2,25 Prozent. Anleger, die sich ab 15.000 Euro plus fünf Prozent Agio beteiligen können, sollen Ausschüttungen von 6,25 Prozent erhalten, ansteigend auf 6,5 Prozent. Der Gesamtmittelrückfluss beträgt im Basisszenario nach Steuern 171,6 Prozent des Zeichnungsbetrages, darin fließt ein angenommener Verkauf der Fondsimmobilien im Jahr 2020 zu einem Verkaufsfaktor in Höhe des Einkaufsfaktors ein.

 

Kosten: Punkten kann Wölbern beim Holland 67 mit schlanker Kostenstruktur: Rund 87 Prozent der Gesamtinvestition fließen in die Immobilien bzw. decken notwendige Erwerbsnebenkosten ab, die laufende Belastung liegt mit anfänglich jährlich knapp 0,6 Prozent des Kommanditkapitals günstig.

 

Anbieter: Die aktuelle Leistungsbilanz 2007/2008 weist 38 liquidierte Hollandimmobilienfonds aus. Überwiegend sind die Anleger mit diesen Fonds gut gefahren, entsprechend dem Gesamtbild der Immobilienaktivitäten von Wölbern. Für das Jahr 2008 sollen von 21 Fonds in der Bewirtschaftung 16 mindestens die prognostizierten Ergebnisse erreichen, für fünf Fonds erwartet Wölbern eine Entwicklung unter Plan.

 

Meiner Meinung nach…: Moderne Immobilien in attraktiver Lage – Anlegerherz, was begehrst Du mehr? Beispielsweise eine gesicherte Finanzierung über die ersten fünf Jahre der Fondslaufzeit hinaus, auch wenn fast die Hälfte der Investition durch Eigenkapital finanziert ist. Schiefgehen darf also nichts, weder bei der Finanzierung noch beim optimistisch kalkulierten Verkauf ohne Wertverlust. Auch hier bewahrheitet sich: Noch der schönste Core-Immobilienfonds bleibt eine unternehmerische Beteiligung mit den entsprechenden Risiken – anders wäre die in Aussicht gestellte durchschnittliche Rendite von 6,41 Prozent jährlich nach Steuern auch nicht realisierbar.

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