Fonds-Check: IGB Vorstand und Ex-HCI Manager kooperieren bei erstem Immobilienfonds in St. Pauli

Eine Immobilie mit Alleinstellungsmerkmal hat NIHUS Nordic Investment Hus für sein erstes Private Placement akquiriert, und damit ist nicht alleine das leuchtend-orangene Karo an der Fassade gemeint. Anleger beteiligen sich ab 200.000 Euro plus drei Prozent Agio. Die „Große Freiheit Hamburg GmbH & Co. KG“ soll ein Eigenkapitalvolumen von maximal 10 Millionen Euro einwerben und bis Ende 2023 laufen.

 

Markt: Hamburg gehört zu den Top-5-Bürostandorten Deutschlands, der Stadtteil St. Pauli beginnt seit einigen Jahren, sich in diesem Marktsegment zu etablieren. Die Leerstandsquote liegt hier mit rund 3,8 Prozent weit unter dem Hamburger Durchschnitt von 7,8 Prozent, die Transformierung vom ehemals reinrassigen Vergnügungsviertel in eine bunte Mischung aus Theater-, Club- und Gastronomieszene sowie Unternehmenssitzen ist gelungen. Die am niedrigen Leerstand ablesbare Flächenknappheit hat die Stadt Hamburg zur Schaffung günstiger Raumangebote für Gewerbetreibende bewogen.

 

Investitionsobjekt: Die Fondsgesellschaft erwirbt vom Projektentwickler Aug. Prien Immobilien 94,8 Prozent der Grundstücksgesellschaft Große Freiheit Hamburg. Im September 2013 ist die Fertigstellung des Objektes vorgesehen. Auf einer Gesamtmietfläche von 5.580 Quadratmetern, verteilt auf sechs Ebenen und Untergeschoss samt Tiefgarage mit 13 Stellplätzen, verteilen sich Probebühnen, Werkstätten, Büroflächen, Foyer und Cafeteria.

 

Einnahmen/Mietverträge: Hauptmieter Costa Crociere S.p.A., die Obergesellschaft der AIDA Cruises, hat 4.360 Quadratmeter und sechs Stellplätze für 15 Jahre angemietet. Die Miete von anfänglich knapp 845.000 Euro jährlich ist zu 100 Prozent indexiert. In dem Objekt sollen die Entertainment-Aktivitäten von AIDA-Cruises gebündelt sowie  Unterhaltungs- und Bühnenprogramme vorbereitet werden. Die restlichen Flächen und Stellplätze werden durch die Stadtentwicklungsgesellschaft Hamburg im Rahmen einer Public Private Partnership mit dem Bezirksamt Mitte und Aug. Prien unter einem einheitlichen Mustermietvertrag an Existenzgründer und junge Unternehmen aus den Branchen (Mode-) Design, Musik und Entertainment für jeweils ein bis drei Jahre vermietet. Der Verkäufer übernimmt eine Vollvermietungsgarantie für die ersten 18 Monate, die Mieten im Gründerzentrum werden durch einen Baukostenzuschuss gefördert.

 

Kalkulation: Die Gesamtinvestition von knapp 21 Millionen Euro wird zu gut der Hälfte in Höhe von 11 Millionen Euro fremdfinanziert, das Darlehen bei der DG-Hyp läuft über zehn Jahre. Im Rahmen der Höchstkostenvereinbarung deckelt der Initiator den Zins auf maximal 3,5 Prozent und hofft, mit der Zinsfestschreibung spätestens bei Objektübergabe günstigere Konditionen erzielen zu können. Aus dem Baukostenzuschuss werden noch in diesem Jahr 500.000 Euro zurückgeführt und danach ab 2017 jährlich 0,5 Prozent. Der Immobilienkaufpreis von rund 19,5 Millionen Euro entspricht dem 17,9-fachen. Die Kalkulation setzt die Inflationsrate mit jährlich zwei Prozent an und geht davon aus, dass der Hauptmieter ab 2021 die Flächen des Gründerzentrums zu den Konditionen des Hauptmietvertrages anmietet.

 

Exit und Gesamtrückfluss: Ende 2023 soll die Immobilie zum 16-fachen der dann geltenden Jahresnettomiete verkauft werden, im Basisszenario beliefe sich der Gesamtrückfluss auf 167 Prozent vor Steuern. Nach einer Hurdle von sechs Prozent p.a. (IRR) erhält das Fondsmanagement einen Carry von zehn Prozent der übersteigenden Gewinne.

 

Kosten: Die aggregierte Investitionsquote liegt bei 94,4 Prozent der Gesamtinvestition, ein respektabler Wert. Die einmaligen Fondskosten betragen nur 3,5 Prozent, 2,13 Prozent werden in die Liquiditätsreserve eingestellt. Die laufenden Fonds- und Bankkosten summieren sich auf 0,31 Prozent des Kommanditkapitals und steigen jährlich um zwei Prozent. Beim Objektverkauf fallen Verkaufskosten und Management-Fee von zusammen knapp einer Million Euro an.

 

Anbieter: Die Assetando-Macher Matthias Voss und Thorsten Boll kommen aus dem Immobilienkonzeptionsgeschäft der HCI, Joerg Kanebley ist Vorstand der IGB AG. Mangels Neugeschäft dort haben sie NIHUS gegründet – dem Private Placement sollen weitere Immobilienangebote folgen. Kanebley selbst beteiligt sich mit 480.000 Euro an der Objektgesellschaft, davon zahlt er 250.000 Euro ein, der Rest wird jährlich mit 5,5 Prozent verzinst.

 

Meiner Meinung nach… Ein nicht nur optisch originelles Objekt abseits des Mainstreams mit ungewöhnlichen Mietern, aber einem stimmigen Konzept, das ganz überwiegend im boomenden Kreuzfahrtsegment verankert ist. Trotz baulicher Anpassungsmöglichkeiten ist die Immobilie ganz auf AIDA zugeschnitten – der Mietvertrag läuft deshalb auch deutlich länger als die geplante Fondslaufzeit. Das Verkaufsszenario ist nicht zu optimistisch, wünschenswert wäre eine etwas zügigere Tilgung. Die inhärenten Risiken sind der Zielgruppe semiprofessioneller Investoren angepasst. □

 

Das könnte Sie auch interessieren
Beitrag kommentieren
Schreiben Sie uns Ihre Meinung ...
Ein Bild neben Ihrem Kommentar? Dann hier ein Bild anlegen Gravatar!

Twitter Auto Publish Powered By : XYZScripts.com