Fonds-Check: IVG mit reinem Deutschland Fonds

8.Juli 2009   
Kategorie: Der Fondsbrief

 IVG verwertet mit dem Euro Select 18 ihre eigentlichen „Reit-Objekte“

Geschlossene Fonds mit deutschen Immobilien stehen weit oben auf der Wunschliste von Anlegern strukturierter Beteiligungsmodelle. Doch obwohl Mieten und Preise nach Angaben von Maklerhäusern wie etwa Jones Lang LaSalle inzwischen auch hierzulande gesunken sind, finden sich kaum geeignete Fondsobjekte. Transaktionen finden nur ausnahmsweise statt. IVG Private Funds hat für sein aktuelles Angebot „Euro Select 18″ ein Paket mit neuen Bürogebäuden aus dem Portfolio der Muttergesellschaft zusammengestellt. Besonderheit dabei: Die IVG AG bleibt mit jeweils mindestens 15 Prozent an den Objekten beteiligt.

Objekte: Das Portfolio umfasst fünf Gebäude in drei Städten: Einmal München und zweimal Hamburg und Nürnberg. Vier Gebäude sind neu oder werden erst im kommenden Jahr fertig gestellt. Eine Immobilie in Hamburg stammt aus dem Jahr 1966, wird aber bis 2010 komplett saniert und erweitert. Die jeweiligen Ankaufsrenditen bewegen sich in einer Spanne zwischen 6,5 und 7,5 Prozent.

Objekte IVG Euroselect 18

Objekte IVG Euroselect 18

Vermietung: Ein Diskussionspunkt des Angebots. Derzeit sind lediglich zwei Drittel der Gesamtfläche von rund 36.000 Quadratmetern vermietet. Das Sanierungsobjekt in der Hamburger Innenstadt e twa steht noch komplett leer. Hier müssen sich Anleger darauf verlassen, dass IVG finanzstarke Nutzer findet, die die kalkulierten Mieten zahlen. Die wichtigsten bereits abgeschlossenen Verträge laufen zehn Jahre.

Konzept: Die IVG AG hat die Immobilien entwickelt und bleibt mit jeweils mindestens 15 Prozent weiterhin daran beteiligt. Was haben die Anleger davon? Der Fonds erspart sich beispielsweise die Grundwerberbsteuer, Maklergebühren und sonstige Erwerbsnebenkosten. Außerdem werden Fondszeichner bevorrechtigt behandelt, wenn es um die Auszahlung der Erträge geht.

Kalkulation: IVG will für diesen Fonds insgesamt 52,4 Millionen Euro einsammeln. Zeichner sind ab 10.000 Euro plus fünf Prozent Agio dabei. Zusätzlich wird jedes Objekt mit Fremdkapital finanziert. Hier rechnet der Initiator in den ersten fünf Jahren mit Zinsen von 4,75 Prozent inklusive Marge und anschließend mit steigenden Konditionen. Die Tilgung beginnt erst nach 15 Jahren, quasi mit dem geplanten Verkauf der Immobilien. Das ist sparsam, fällt aber nicht so stark ins Gewicht, weil der Darlehensanteil mit jeweils nur 45 Prozent pro Objekt vergleichsweise niedrig ausfällt.

Gewinne: Jedes Jahr innerhalb der geplanten Laufzeit bis Ende 2025 bekommen Anleger Ausschüttungen von sechs Prozent. Reichen die Einnahmen nicht aus, verzichtet zunächst die IVG AG. Beim Verkauf sind ebenfalls zuerst die Zeichner an der Reihe, bis sie ihre Ausschüttungen in Summe komplett erhalten haben, dazu ihre Einlage und das Agio. Gibt es anschließend noch etwas zu verteilen, wird der Überschuss im Verhältnis 70 zu 30 ausgezahlt. Dagegen ist nichts einzuwenden.

 Weiche Kosten: Die Investitionsquote liegt bei 84,2 Prozent des Kapitaleinsatzes inklusive Agio. Das ist in Ordnung.

 Steuern: Investoren erzielen Einkünfte aus Vermietung Verpachtung. IVG nennt eine Nachsteuerrendite von 4,9 Prozent.

 Meiner Meinung nach… Ein Portfolio neuer Bürogebäude in guten Lagen deutscher Großstädte. Dazu ein Anbieter, der zweifellos eine Menge von Immobilien versteht. Die Kalkulation ist realistisch und außerdem durch die Vorzugsstellung abgesichert. Fragezeichen hinterlässt die Vermietungssituation. Zwei Drittel Leerstand ist eine Menge. Hier müssen Anleger auf die Fähigkeiten der IVG vertrauen. Wer auf deutsche Immobilien steht, kann sich näher mit dem Fonds beschäftigen.

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