Fonds-Check: KGAL-Fonds finanziert Neubau im Londoner Stadtteil Southbank

21.Januar 2010   
Kategorie: Der Fondsbrief

Von wegen Schmuddelecke

London – Finanzmetropole Europas. Kein Bürostandort hat derart unter der Wirtschaftskrise gelitten wie die britische Hauptstadt. Seit die Krise ausbrach, verloren rund 20 Prozent der Bürobeschäftigten ihren Job. Ihre Räume stehen leer. Das blieb nicht ohne Auswirkungen auf die Mieten. Sie brachen nach Analysen der international tätigen Maklerhäuser in der Spitze um mehr als 30 Prozent ein. Gleiches gilt für die Immobilienpreise. Ist das nun die richtige Zeit, um in London zu investieren? Fondsinitiator KGAL ist dieser Ansicht und bringt bereits den zweiten London-Fonds, wieder mit einer konzeptionellen Besonderheit.

 

Objekt: Zeichner des Fonds „Propertyclass England 2“ finanzieren einen Neubau aus dem Jahr 2008 an der Adresse 30 Park Street im Stadtteil Southbank auf der Südseite der Themse gegenüber dem Banken- und Versicherungsstandort City of London. Das Gebäude mit rund 4.700 Quadratmetern Bürofläche und acht Maisonette-Wohnungen hat die Anforderungen des Umweltzertifikates BREEAM mit „sehr gut“ erfüllt. Das bedeutet etwa niedrige Energiekosten für die Nutzer – ein nicht zu unterschätzender Wettbewerbsvorteil beim Buhlen um Mieter. KGAL hat das Objekt zum Preis von 14,15 Jahresmieten gekauft und rund 30,5 Millionen Pfund dafür gezahlt.

 

Markt: Der Einkaufsfaktor bedeutet eine Objektrendite von mehr als sieben Prozent und belegt den Werteverfall in London. Seit Mitte 2007 sind im Umkehrschluss die Renditen um mehr als 250 Basispunkte gestiegen. Die Mieten bewegen sich außerdem auf dem niedrigsten Niveau seit mehr als 20 Jahren. Das Immobilienunternehmen Jones Lang LaSalle hat ermittelt, dass sie alleine im vergangenen Jahr um 30 Prozent gesunken sind. Diese Entwicklung drückt sich unweigerlich in sinkenden Immobilienwerten aus, die oft aber nur virtuell sind. Denn wer in diesen Zeiten nicht verkaufen muss, hält an seinen Objekten fest. Und die Zahl der als „Fire-Sales“ bezeichneten Notverkäufe ist niedriger als erwartet.

 

Mieter: Hyde Housing Association ist eine zum Großteil staatlich finanzierte Einrichtung, die hoheitliche Aufgaben im Bereich der Förderung sozialen Wohnraums übernimmt. Hyde ist allerdings lediglich staatlich anerkannt. Das bedeutet: Eine eventuelle Insolvenz ist nicht ausgeschlossen, auch wenn sie nicht wahrscheinlich erscheint. Ein Gutachten aus dem vergangenen Jahr kommt zu dem Ergebnis, dass die Miete im Fondsobjekt 13 Prozent über dem Marktniveau liegt. Allerdings sei diese Lücke inzwischen weitgehend geschlossen, betont der Initiator.

 

Standort: Southbank liegt von der Themse getrennt gegenüber den Teilmärkten City of London und Midtown. Der Bezirk erstreckt sich vom Riesenrad London Eye im Westen bis zur Tower Bridge im Osten. Innerhalb der vergangenen zehn Jahre hat sich Southbank zu einem der dynamischsten Stadtteile Londons entwickelt. Früher eher eine Schmuddelecke, mauserte sich die Gegend vor allem zu einem Kultur-Zentrum. Hier finden sich das Royal National Theatre, die Tate Gallery, das Globe Theatre, aber auch das Rathaus City Hall. Das Projekt Shard of Glass befindet sich seit März 2009 im Bau und soll im Jahr 2012 mit mehr als 300 Metern das höchste Gebäude in London sein.

 

Kalkulation: Der KGAL-Fonds kommt, bis auf die Eigenkapital-Zwischenfinanzierung, ohne Bankdarlehen aus. Das Angebot ist, wie schon sein Vorgänger aus dem vergangenen Jahr, als reiner Eigenkapital-Fonds konzipiert. Damit ersparen sich die Zeichner gewisse Risiken. Sollten die Immobilienpreise in London weiter sinken, könnten Kredit gebende Banken zusätzliche Sicherheiten fordern oder die Darlehenskonditionen verschlechtern. KGAL kann auch ohne den Zinshebel von Beginn an 5,75 Prozent jährlich ausschütten. Im Laufe der Zeit sollen die Erträge auf 6,5 Prozent steigen. Beim Verkauf nach zwölfeinhalb Jahren kalkuliert der Initiator wie beim Erwerb mit einem Vervielfältiger von 14,15 Jahresmieten. Ob die Einnahmen bis dahin, wie prognostiziert, um knapp 40 Prozent steigen, erscheint fraglich. Geht die Rechnung auf, machen Anleger ein Plus von rund 73 Prozent. KGAL errechnet daraus eine Rendite von 5,74 Prozent per anno.

 

Weiche Kosten: KGAL hält sich bei Kosten und Gebühren vergleichsweise zurück. Bei diesem Fonds summieren sie sich auf rund 13,5 Prozent der Gesamtinvestition inklusive Agio.

 

Steuern: Anleger bis zu einem Alter von 64 Jahren können in Großbritannien einen Freibetrag von 6.475 Pfund nutzen. Bei älteren Investoren erhöht er sich auf mindestens 9.490 Pfund. In Deutschland fallen keine Steuern an.

 

Anbieter: KGAL zählt zu den renommierten Fonds-Anbietern. Hauptgesellschafter ist die Commerzbank mit 45 Prozent der Anteile. Weitere Gesellschafter sind die BayernLB, die HASPA Finanzholding und Sal. Oppenheim. KGAL hat mehr als 320 Beteiligungsmodelle mit einem Volumen von 24 Milliarden Euro konzipiert.

 

Meiner Meinung nach… London scheint vor der Wende zum Besseren zu stehen. Die Nachfrage nach Büroimmobilien hat angezogen. Die Preise steigen, die Renditen sinken spürbar. Ein Eigenkapitalfonds mit Ausschüttungen von anfänglich 5,75 Prozent und einem halb-staatlichen Mieter dürfte den Nerv der Anleger treffen. Hinzu kommt ein schwaches Pfund mit Steigerungspotenzial. Allerdings sollten sich Zeichner nicht unbedingt darauf verlassen, dass die Mieten so steigen wie prospektiert. Dennoch ein Angebot, das die richtige Zielgruppe in die engere Wahl nehmen kann.

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