Fonds-Check: KGAL legt Frankreich Fonds mit neuem Sicherheitskonzept erneut auf

Auf ein Neues: Zum Jahresende hatte die KGAL den Vertrieb ihres ersten Frankreich-Fonds gestoppt, jetzt kommt der „PropertyClass Frankreich 1 Plus“ mit etwas geänderter Verpackung wieder auf den Markt.

Augenfälligste Neuerung ist das Sicherheitskonzept, das weit mehr als eine Platzierungsgarantie umfasst. Sollte der Gesamtrückfluss niedriger sein als die gezeichnete Kapitaleinlage, zahlt KGAL frühestens zum Jahresende 2025 den Differenzbetrag. Das Verlustrisiko des Anlegers ist also auf das gezahlte Agio beschränkt. Investoren können sich ab 10.000 Euro plus fünf Prozent Agio beteiligen. Die Fondslaufzeit ist bis Ende 2025 geplant.

Markt: Deutsche Anleger lieben Immobilien, und zwar nicht nur im Inland: Fonds mit Auslandsimmobilien belegen in der VGF-Statistik für 2011 den zweiten Platz mit einem platzierten Eigenkapitalvolumen von knapp 800 Millionen Euro. Der französische Immobilienmarkt geht durch die Decke: Erstmals führt Paris im zweiten Halbjahr 2011 das CBRE-Ranking als führendes Ziel für Immobilien-Investitionen in Europa an und verweist London auf den zweiten Platz. Knapp acht Milliarden Euro wurden von Juli bis Dezember 2011 in der Ile de France umgesetzt. Die beiden Spitzenreiter schenken sich wenig, die Märkte sind ähnlich zentralisiert – wer in Frankreich Geschäfte machen will, muss nach Paris gehen. In der Innenstadt überwiegen kleinere Büroflächen, großflächigere Objekte gibt es eher an der Peripherie, die Mieten sind laut IVG Market Tracker stabil.

Investitionsobjekt: Die Büroimmobilie im Vorort Fontenay-sous-Bois, zweitgrößte Büroagglomeration im östlichen Pariser Teilmarkt mit unterdurchschnittlichen Leerstandsraten, guter Verkehrsanbindung und Infrastruktur, wartet mit 20.000 Quadratmetern Mietfläche auf neun oberirdischen und vier Untergeschossen sowie 368 Tiefgaragenstellplätzen auf. Gutachten bestätigen einen guten Bau- und Ausstattungsstandard auch unter Klimaschutzaspekten, der Kaufpreis von 87,7 Millionen Euro entspricht dem gutachterlichen Wert.

Einnahmen/Mietvertrag: Seit Fertigstellung im Oktober 2010 ist das Objekt für neun Jahre mit Verlängerungsoption an die BNP Paribas S.A. vermietet. Seit der Finanzkrise hat die Vorliebe für Banken als Mieter zwar deutlich gelitten, BNP verfügt allerdings über ordentliche Bonitätsratings mit nur leichtem Ausfallrisiko. Die jährliche Miete liegt mit anfänglich 260 Euro pro Quadratmeter unter der standortspezifischen Spitzenmiete und ist in beide Richtungen voll indexiert zu maximal 3,25 Prozent jährlich. Renovieren muss der Mieter, nur für Schäden an Dach und Fach ist der Fonds zuständig. Anleger erzielen Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung, die in Deutschland steuerfrei sind. Bei einer Haltedauer von mindestens zehn Jahren bleibt auch der Progressionsvorbehalt außen vor.

Kalkulation: Zum Eigenkapitalvolumen des aktuellen Fonds in Höhe von 30,5 Millionen Euro plus Agio kommen 9,2 Millionen Euro, die bis zum Vertriebsstopp bereits über den Vorgängerfonds platziert wurden. Der Fremdkapitalanteil von gut 53 Prozent wird bis Ende 2017 bei der DG-Hyp finanziert, der effektive Zins von 5,2 Prozent p.a. ist bis Ende 2017 fix, in dieser Zeit werden gut zwei Millionen Euro getilgt. Für die dann notwendige Anschlussfinanzierung rechnet KGAL mit 5,5 Prozent p.a. Für Reparaturen setzt die Prognose über 13 Jahre 1,6 Millionen  Euro an, für die Revitalisierung beim Objektverkauf werden außer der Liquiditätsreserve keine Rückstellungen gebildet. Für den Fall einer Neuvermietung ist in den Jahren 2019 und 2020 ein kalkulatorischer Leerstand angesetzt, außerdem Ausbaukosten von 400 Euro pro Quadratmeter Büroflächen und Maklerhonorare von 15 Prozent einer Jahresmiete, insgesamt 2,3 Millionen Euro. Ausgehend von einem Verkauf im Jahr 2025 zum knapp 15-fachen der dann geltenden Jahresmiete  errechnet der Prospekt einen Gesamtmittelrückfluss von 250 Prozent vor Steuern und eine Nachsteuer-IRR-Rendite von 5,2 Prozent. Falls der Mieter bereits nach neun Jahren auszieht, sänke sie bei einer jährlich um 2 Prozent gestiegenen Marktmiete auf 4,10 Prozent.

Kosten: Die einmaligen Kosten sind mit 6,1 Prozent der Gesamtinvestition günstig. In den laufenden Fonds- und Verwaltungskosten von rund einem Prozent vom Kommanditkapital ist auch eine laufende Vertriebsprovision enthalten – auch die KGAL ist also am Thema „Alternativen zur Bestandsprovision“ dran. Wenn die Fondsgesellschaft eine IRR-Rendite oberhalb des prognostizierten Werts erzielt, erhält der Asset Manager Cusman & Wakefield Investors einen Erfolgsbonus von zwei Prozent des Mietertrags, der bis zur Objektveräußerung kapitalisiert wird. Auch von einem höheren Veräußerungserlös profitiert das Asset Management. Ein Prozent vom Veräußerungserlös schließlich fällt an die KGAL.

Anbieter: Die KGAL gehört zu den größten deutschen Initiatoren. Im vergangenen Jahr hat sie 500 Millionen Euro platziert, ganz überwiegend bei institutionellen Investoren. Dadurch ist sie vom schwächelnden Geschäft mit Privatanlegern weitaus weniger abhängig als viele Wettbewerber.

Meiner Meinung nach: Der Fonds hat durch die Überarbeitung gewonnen: Platzierungs- und Kapitalgarantie sind dazu geeignet, die ärgsten Ängste unsicherer Anleger zu beruhigen. Angesichts der Restlaufzeit des Mietvertrags von nur neun Jahren ist die Immobilie auf ein stabiles Marktumfeld angewiesen, um Neuvermietung und Verkauf erfolgreich zu gestalten. Derzeit sieht es in Paris ganz danach aus.

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