Fonds-Check: Lernen im Tempo-Haus

27.Mai 2010   
Kategorie: Der Fondsbrief

Tempo Haus

Tempo Haus

MPC-Fonds finanziert Schule in Nürnberg

 Leere Stadtkassen machen es möglich. Die Kommunen mieten immer öfter Büros und andere Räume an und sparen sich so die Investition, Immobilien zu kaufen oder zu bauen. Von diesem Umstand können Anleger des Fonds „MPC Deutschland 5“ profitieren. Sie beteiligen sich an einem Gebäude in Nürnberg, das die Stadt in der Hauptsache als Schule und Verwaltungsgebäude nutzt.

 Objekt: Die Nürnberger kennen das Gebäude als „Tempo Haus“. Viele Jahre lang hatte der Papiertaschentuch-Hersteller hier seine Zentrale. MPC hat die Immobilie nun kernsaniert zum Faktor von 13,6 Jahresmieten gekauft und 19,1 Millionen Euro gezahlt. Anleger bekommen dafür 13.120 Quadratmeter Fläche und 183 Stellplätze.

 Standort und Lage: Nürnberg zählt nicht gerade zu den Aushängeschildern der deutschen Gewerbeimmobilienmärkte. Dafür sind die Objekte hier billiger zu haben als in den Dienstleistungsmetropolen. Das Tempo-Haus steht im Norden des Stadtzentrums Richtung Flughafen und Autobahn A3. Zwei U-Bahn-Stationen liegen nur 200 Meter entfernt. Ein großes Einkaufszentrum ist zu Fuß zu erreichen.

 Mieter: Das Verkaufsargument Nummer eins dieses Fonds. Für knapp 90 Prozent der Mieteinnahmen sorgt die Stadt Nürnberg. Sie nutzt die Räume als Schul- und Bildungszentrum. Der Vertrag hat eine Laufzeit bis Juli 2024. Sogar zehn Jahre länger läuft die Vereinbarung mit der AWO. Die Arbeiterwohlfahrt mietet knapp 1.200 Quadratmeter und zahlt rund 6,5 Prozent der Einnahmen – ungefähr ebenso viel wie der Dritte im Bunde, die CS Beteiligungs GmbH, eine Beratungs- und Projektentwicklungsgesellschaft für die Immobilienwirtschaft.

 Einnahmen: Nürnberg zahlt rund 9,30 Euro pro Quadratmeter, die AWO 6,50 Euro und CS 7,30 Euro. Bis zum geplanten Verkauf der Immobilie nach zehn Jahren sollen die an die Inflationsrate gekoppelten Mieten um knapp 19 Prozent steigen – eine realistische Einschätzung.

 Kalkulation: Private Anleger bringen insgesamt knapp 60 Prozent der Gesamtinvestition auf. Nach Abzug aller Kosten und Zinsen, MPC zahlt zehn Jahre lang 4,64 Prozent, bekommen sie Ausschüttungen von durchgehend sechs Prozent. Beim Verkauf rechnet der Initiator mit einem Vervielfältiger von 13,4 Jahresmieten und kommt so auf einen Rückfluss von 171 Prozent vor Steuern oder 150,5 Prozent nach Steuern.

 Weiche Kosten: An Gebühren und Provisionen fallen rund 16,7 Prozent der Gesamtinvestition an. Das sind knapp neun Prozent des Eigenkapitals inklusive Agio. Völlig normal.

 Anbieter: Das an der Börse gelistete Emissionshaus MPC hat seine Finanzen kürzlich neu geordnet. Neu im Vorstand ist Alexander Betz, bislang Vorstandsvorsitzender der Handelsplattform efonds 24.

 Steuern: Anleger erzielen Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung, die sie mit ihrem persönlichen Satz versteuern müssen.

 Meiner Meinung nach… Eine Stadt als Mieter trifft den Nerv der Immobilieninvestoren. Sie unterstellen, dass die öffentliche Hand ihren Verpflichtungen dauerhaft nachkommt. So sollte bei den Ausschüttungen nichts anbrennen. Spannend wird es, wenn der Fonds das Objekt nach zehn Jahren verkaufen will. Dann muss er einen Käufer finden, der für einen Vertrag mit rund vierjähriger Laufzeit bezogen auf die Einnahmen ungefähr ebenso viel zahlt wie MPC jetzt für ein Gebäude mit 15-jähriger Einnahmesicherheit.

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