Fonds-Check: London-Mieter verhandelt mit Piraten

1.Oktober 2009   
Kategorie: Der Fondsbrief

 HIH kauft Bürogebäude in Großbritannien für Rendite von sieben Prozent

 Marktberichte zahlreicher Maklerhäuser berichten von erheblichem Preisverfall auf dem Londoner Immobilienmarkt. Deutsche Investoren bekommen davon jedoch nicht viel mit. Denn die Werte stürzen in der Regel nur virtuell ab. Wer nicht muss, verkauft nicht mit Verlusten. HIH Global Invest hat nun in einem Bieterverfahren den Zuschlag bekommen. Das Unternehmen der Warburg Gruppe bietet Zeichnern den Fonds „HIH Global Invest 02 Großbritannien“ an. Sie beteiligen sich an einem Bürogebäude in London.

 Objekt: Die Immobilie „Friary Court“ befindet sich im Versicherungsviertel des Stadtteils City of London. Andere Fondsobjekte wie

City of London. Renditen sind gestiegen.

City of London. Renditen sind gestiegen.

Lloyds Register von der Commerz Real und The Gherkin von der IVG sind in Sichtweite nur wenige Minuten entfernt. Verkäufer des Gebäudes aus dem Jahr 1984 sind der Kodak Pension Fund und ein lybischer Investor. Die vorherigen Eigentümer haben 42,6 Millionen Pfund dafür bekommen – kurz nachdem sie das Objekt für zehn Millionen Pfund saniert haben. Die Ankaufsrendite für Friary Court liegt mit 6,95 Prozent deutlich über dem langfristigen Durchschnitt von 5,5 Prozent. Als Besonderheit stellt der Initiator heraus, dass der Fonds das Objekt inklusive Grundstück erworben hat. Solche Freehold-Transaktionen würden nur 20 Prozent des Marktes darstellen.            

 Markt: Seit 2007 sind die Preise in London um bis zu 40 Prozent gesunken. Die Spitzenrenditen sind von rund 3,5 Prozent auf 5,5 Prozent im West End und auf 6,5 Prozent in der City of London gestiegen. Die Immobilienunternehmen King Sturge und CB Richard Ellis rechnen mit Mietsteigerungen von 20 Prozent ab 2011. Die Büroflächen-Entwicklung bewegt sich mit rund einem Prozent auf ähnlich niedrigem Niveau wie zuletzt 1996.

 Mieter: Der Mietvertrag mit der Rechtsanwaltskanzlei Holman Fenwick Willan läuft noch bis Mai 2023. Die Juristen sind weltweit führend auf den Gebieten See- und Transportrecht. Sogar bei den Verhandlungen mit Piraten nach den jüngsten Schiffs-Kaperungen wurden die Anwälte engagiert. Die Umsätze haben sich seit 2005 nahezu auf rund 100 Millionen Pfunds verdoppelt. Die Kanzlei zahlt anfänglich 3.135.781 Pfund, wobei der Fonds als Incentive eine mietfreie Zeit bis Mai kommenden Jahres akzeptiert hat. Mietsteigerungen sind mit rund 18 Prozent bis zum Jahr 2020 zurückhaltend kalkuliert.

 Kalkulation: Bei einem Gesamtvolumen von 50,6 Millionen Pfund inklusive Agio beteiligen sich Anleger mit insgesamt 27,6 Millionen Pfund. Rund 23 Millionen Pfund hat der Initiator mit eine Laufzeit von zehn Jahren bei der Westdeutschen Immobilienbank aufgenommen. Die Zinsen sind in den ersten fünf Jahren mit 5,6 Prozent festgeschrieben, anschließend mit 6,2 Prozent. Danach rechnet HIH mit 6,5 Prozent weiter. Die Tilgung beginnt mit mageren 0,5 Prozent im zweiten Jahr. Auf Grund des relativ niedrigen Darlehensanteils ist das jedoch akzeptabel. Anleger sollen Ausschüttungen von anfänglich 6,5 Prozent bekommen, die auf sieben Prozent steigen. Über die Laufzeit von 11,5 Jahren sollen Zeichner so ein Plus von 76 Prozent erzielen. Beim Verkauf rechnet der Anbieter mit dem selben Faktor wie beim Kauf der Immobilie. Weil der Nutzer erst ab Juli 2010 Miete zahlt, fließen die ersten Ausschüttungen aus einer speziellen Rücklage.

 Weiche Kosten: Die Investitionsquote liegt bei 87,3 Prozent exklusive Agio. Gebühren, Vergütungen und Provisionen summieren sich auf rund 17 Prozent  inklusive Agio – ein durchschnittlicher Wert.

 Anbieter: Die Hamburgische Immobilien Handlung ist ein Unternehmen der 1798 gegründeten Warburg Bank. Es bündelt die Immobilienaktivitäten der Warburg Gruppe. 200 Mitarbeiter verwalten 360 Immobilien im Wert von 3,6 Milliarden Euro. HIH Global Invest wurde 2006 gegründet, um internationale Immobilienfonds aufzulegen.

 Steuern: Anleger können in Großbritannien aktuell einen jährlichen Freibetrag von 6.475 Pfund nutzen. Das bedeutet bei diesem Fonds eine Beteiligungssumme von 69.000 Pfund. Erträge über den Freibetrag hinaus werden auf der Insel mit 20 Prozent besteuert. In Deutschland fallen kein Abgaben mehr auf die laufenden Einnahmen an, seit Anfang 2009 der Progressionsvorbehalt weggefallen ist.

 Meiner Meinung nach… London wird immer ein interessanter Immobilienstandort bleiben. Entscheidend für den Investitionserfolg ist allerdings das Einstiegsniveau. HIH Global Invest ist es gelungen, innerhalb eines Bieterverfahrens mit einer Rendite von knapp sieben Prozent zuzuschlagen. Hält der Mieter durch, dürften die Einnahmen bis 2023 sicher sein. Der Darlehensanteil unterhalb von 50 Prozent sollte das Loan-to-Value-Problem einer eventuellen Abwertung durch die Kredit gebende Bank entschärfen. Währungsrisiko nicht vergessen, wobei der aktuell schwache Kurs von rund einem Euro eher für ein Investment in London spricht als dagegen.

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