Fonds-Check: MPC verlässt sich auf holländischen Versicherer

15.September 2009   
Kategorie: Der Fondsbrief, News

Erbpachtvertrag im Hollandfonds 70 läuft 20 jahre lang

Gerade einmal zwei Jahre ist es her, da beschlossen die Anleger einer Reihe von MPC-Hollandfonds, ihre Objekte auf einen Schlag zu verkaufen. Damals die richtige Entscheidung. Das Finanz- und Immobilien-Gewitter war nur ein dunkles Wölkchen im Westen. Großinvestoren zahlten Aufschläge für Portfolios. Inzwischen hat nach Ansicht von MPC die Stunde der Anleger wieder geschlagen. Tatsächlich bietet der niederländische Immobilienmarkt ein differenziertes Bild. Wer über die holländischen Autobahnen fährt, kann die zahlreichen „Te Huur“-Schilder an den Bürogebäuden und Logistikhallen rechts und links der Straße nicht übersehen. In guten, zentralen Lagen dagegen bleibt der Leerstand überschaubar. Läuft alles wie geplant, dürften die Büros im Objekt des aktuellen Holland-Fonds Nummer 70 der MPC Capital AG dauerhaft belegt sein. Der Pachtvertrag mit dem Nutzer läuft über mindestens 20 Jahre.

 

Objekt: Der Fonds investiert in zwei Bürogebäude und ein Tagungszentrum mit insgesamt 15.380 Quadratmeter Fläche. Die Immobilien stammen aus dem Jahr 1984 und wurden im vergangenen Jahr nach einer umfassenden Renovierung wieder eröffnet. MPC hat einen Faktor von 14,2 Jahreseinnahmen dafür gezahlt. Der Deal ist eine Art Sale-and-Lease-Back-Transaktion mit dem Nutzer des Gebäudes, der Eureko/Achmea-Gruppe, dem größten Versicherungskonzern der Niederlande. Am Konzern beteiligt ist zu 39,4 Prozent die holländische Rabobank.

 

Einnahmen: Eureko/Achmea nutzt die Immobilie über einen Zeitraum von mindestens 20 Jahren. Über diesen Zeitraum hat das Unternehmen keinen Mietvertrag abgeschlossen, sondern einen Erpachtvertrag, der allerdings nicht nur Grund und Boden, sondern auch die Gebäude umfasst. Im ersten Jahr überweist der Versicherungskonzern 3,195 Millionen Euro. In den Folgejahren steigt die Pacht um mindestens 1,5 Prozent oder um die Höhe der jährlichen Inflationsrate. MPC kalkuliert in der Prognoserechnung eine Steigerung von 2,2 Prozent per anno.

 

Standort: In seinem Prospekt wirbt MPC mit einer Immobilien-Investition in der Randstad. Das ist die Bezeichnung für eine Wirtschaftsregion im Westen der Niederlande. Das großflächige Gebiet umfasst die Städte Amsterdam, Haarlem, Leiden, Den Haag, Delft, Rotterdam, Dordrecht, Gouda, Utrecht, Hilversum und Almere. Der Gebäudekomplex befindet sich in der Stadt Zeist, wenige Kilometer von Utrecht entfernt. Hier stehen rund sieben Prozent der Büros leer, während die landesweite Quote zwölf Prozent beträgt. In der Regel betrifft das aber vor allem überaltete Gebäude, die dem aktuellen Standard nicht mehr entsprechen.

 

Kalkulation: Bei einer Gesamtinvestition von 50,6 Millionen Euro beteiligen sich private Anleger ab 10.000 Euro plus fünf Prozent Agio mit insgesamt 23,4 Millionen Euro. Der Fremdkapital-Anteil liegt bei 54 Prozent. Die Zinsen hierfür hat sich MPC über zehn Jahre zu 5,64 Prozent gesichert. Die Tilgung beginnt 2011 mit einem Prozent – etwas mager. Nachdem alle Ausgaben beglichen sind, bleiben Anlegern gemäß Prognoserechnung Ausschüttungen von sechs Prozent, die bis auf acht Prozent steigen sollen. Über die geplante Laufzeit von zehn Jahren erzielen sie so ein Plus von 85 Prozent nach Steuern. Dabei legt MPC einen Verkaufsfaktor von 14 Jahresmieten zu Grunde und geht von Einnahmen aus, die bis dahin um 22 Prozent gestiegen sind. Rückstellungen für die Instandhaltung der Gebäude fehlen in der Kalkulation. Hier argumentiert MPC, wegen des Erbpachtvertrages müsse der Pächter alle Kosten tragen.

 

Weiche Kosten: Bezogen auf die Gesamtinvestition fallen an Gebühren und Provisionen rund acht Prozent an. Das sind circa 18 Prozent des Eigenkapitals inklusive Agio.

 

Anbieter: MPC zählt zu den größten Anbietern geschlossener Fonds in Deutschlands. Das an der Börse notierte Emissionshaus hat mehr als 300 Beteiligungen mit einem Gesamtvolumen von 18,4 Milliarden Euro aufgelegt. Im Jahr 2007 hat MPC ein großes Portfolio aus Objekten früherer Hollandfonds auf einen Schlag verkauft. Die bis dahin beendeten Hollandfonds erzielten ihren Anlegern einen durchschnittlichen Rückfluss von 145 Prozent bei einer mittleren Laufzeit von 6,5 Jahren. Groß geworden ist MPC vor allem mit Schiffsbeteiligungen und leidet daher wie die ebenfalls an der Börse gelisteten Initiatoren HCI und Lloyd Fonds besonders unter der derzeitigen Finanzkrise.

 

Steuern: Einnahmen in Holland werden nicht auf Grundlage der tatsächlichen Einkünfte, sondern pauschal versteuert. Der niederländische Fiskus unterstellt eine Rendite von vier Prozent und legt einen Steuersatz von 30 Prozent zu Grunde. Weiterer Vorteil: Der Progressionsvorbehalt in Deutschland für Einnahmen aus dem europäischen Ausland ist Anfang des Jahres weggefallen.

 

Meiner Meinung nach…: Vor zwei Jahren hat MPC die Gelegenheit genutzt, auf einen Schlag ein großes Portfolio von Hollandimmobilien zu verkaufen. Nun überwiegen nach Ansicht des Initiators offenbar wieder die Investitionschancen. Beim aktuellen Fonds Nummer 70 dürfte nichts anbrennen: Der Pachtvertrag läuft 20 Jahre lang und macht die Immobilie beim geplanten Verkauf nach zehn Jahren für andere Investoren interessant. Voraussetzung: Der Nutzer hält so lange durch. Eine Mieter-Pleite ist nicht sehr wahrscheinlich, aber auch kein rein theoretisches Risiko – immerhin stand mit AIG im vergangenen Jahr der weltgrößte Versicherer kurz vor der Insolvenz. Gerät Eureko/Achmea tatsächlich in finanzielle Schwierigkeiten, wird der Fonds zum Problem, weil MPC in diesem Falle einen neuen Mieter finden muss. Und das ohne Rücklagen für eventuelle Instandsetzungen. Eine Wette also auf Hollands größte Versicherung.

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