Fonds-Check: MPC – Wette auf französische Kraftwerksbauer

MPC Capital bringt Fonds mit gewaltigem Neubau in Erlangen

 Green Building, nachhaltiges Bauen, niedriger Energieverbrauch – kein Neubau,
der nicht auf der grünen Welle schwimmt. MPC Capital wirbt damit, dass sein
Objekt im neuen Fonds „Deutschland 7“ mit der Goldmedaille der Deutschen
Gesellschaft für Nachhaltiges Bauen (DGNB) ausgezeichnet wurde und damit die
aktuell höchsten Bewertungsstandards weltweit erfüllt. Zeichner beteiligen sich
an einem Büroneubau in Erlangen.

Objekt: Bislang erhielten weltweit nur 44 Immobilien die DGNB-Goldmedaille. Das MPC-Objekt wurde in diesem Jahr fertig gestellt und bietet in vier Gebäudeteilen insgesamt 37.000 Quadratmeter Bürofläche. Dazu knapp 700 Stellplätze für Autos. MPC hat 98 Millionen Euro dafür gezahlt. Das ist auf Basis der ersten Jahresnettomiete ein Kaufpreisfaktor von 15,1.

Standort: Das Gebäude-Ensemble steht in Erlangen. Die Stadt zählt bundesweit zu den führenden Standorten für Energietechniken und –dienstleistungen, Medizin und Medizintechnik. Bekannt ist Erlangen auch als bedeutender Siemens-Standort. Der Büromarkt ist rund eine Million Quadratmeter groß. Bemerkenswert: Weniger als zwei Prozent der Büros stehen leer. Das liegt daran, dass Projektentwicklungen in der Regel vor Baubeginn vermietet sind. Erlangen zählt zur Metropolregion Nürnberg, einer der wirtschaftsstärksten Gegenden Deutschlands. Mehr als 150.000 Unternehmen haben hier ihren Sitz.

Mieter: Das Gebäude ist komplett an die AREVA NP GmbH vermietet. Das Unternehmen ist eine Tochter des französischen Energieversorgers AREVA NP SAS, einem Konzern, der sich indirekt zu 91 Prozent in französischem Staatsbesitz befindet. Die Gesellschaft ist Weltmarktführerin im Bereich Kraftwerkstechnologie und beschäftigt rund 18.000 Mitarbeiter. Die Deutschland-Zentrale befindet sich in Erlangen. AREVA zahlt rund 14,60 Euro pro Quadratmeter Mietfläche. Der Vertrag hat eine Laufzeit von 15 Jahren. Als Mietsicherheit ist eine Bankbürgschaft in Höhe von 35 Millionen Euro hinterlegt. Das entspricht 5,4 Jahresnettomieten.

Kalkulation: Fonds dieser Größenordnung hat es länger nicht gegeben. Das Gesamtvolumen beläuft sich auf 108 Mio. Euro. Private Kapitalanleger sind mit insgesamt 49 Millionen Euro dabei. Beim langfristigen Darlehen plant MPC über zehn Jahre mit Zinsen zu 3,4 Prozent. Anlegern bleiben gemäß der Prognose Ausschüttungen von sechs Prozent, die auf sieben Prozent steigen. Insgesamt machen sie über die prognostizierte Laufzeit von zehn Jahren ein Plus von rund 91 Prozent vor Steuern und Agio. Dabei rechnet MPC erneut mit einem Verkaufsfaktor von 15,1 Prozent.

Steuern: Anleger erzielen Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung, die sie mit ihrem persönlichen Steuersatz abrechnen müssen.

Weiche Kosten: An Kosten fallen 7,3 Prozent der Gesamtinvestition an. Das sind 16,5 Prozent umgerechnet auf das Eigenkapital inklusive Agio.

Anbieter: MPC Capital ist das größte, an der Börse gelistete Emissionshaus. Für Schiffsbeteiligungen bekannt, hat MPC auch über 100 Immobilienfonds mit mehr als 300 Objekten weltweit platziert.

Meiner Meinung nach… Eine Wette auf den Mieter. 15 Jahre lang dürfte bei diesem Fonds nichts anbrennen. Die Ratingagentur Dun & Bradstreet vergibt in ihrem
Ranking zur Bonität der AREVA NP die volle Punktzahl und die Bestnote eins. Zeichner verlassen sich darauf, dass MPC die Immobilie nach zehn Jahren wie kalkuliert verkaufen kann. Die vier eigenständigen Gebäudeteile und die Green-Building-Zertifizierung sollten das Objekt auch für andere Nutzer wie Investoren interessant machen. Allerdings: 37.000 Quadratmeter sind im Erlanger Markt eine außerordentliche Größe.

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