Fonds-Check: Real I.S. bringt erneut Australienfonds auf den Markt

21.Februar 2013   
Kategorie: Der Fondsbrief, News

 

In den Metropolen abseits des Dschungels zeigt sich das Land westlich-zivilisiert. Und bietet immer noch gute Gelegenheiten für Immobilieninvestoren. Australien-Spezialist Real I.S. bietet aktuell bereits den „Bayernfonds Australien 9“ an, ein Green Building, günstig eingekauft in Adelaide. Entscheidend für den Erfolg ist diesmal vor allem das Geschick der Vermietungsabteilung.

Objekt: Ein akzeptables Gebäude und ein guter Mieter ergeben in Summe eine Core-Immobilie – das, was alle wollen. So verkürzt definieren zahlreiche Fondsanbieter die Qualität ihrer Assets. Über die Risiken solcher Investments lässt sich diskutieren, wozu wir auch mehrfach angeregt haben. Real I.S. löst sich von der verknappten Core-Diskussion. Der Initiator hat diesmal ein Bürogebäude gekauft, das an eine Vielzahl von Nutzern vermietet ist. Die Preise selbst für Neubauten sind in Australien immer noch vergleichsweise niedrig. Das Fondsobjekt kostete inklusive aller Kaufnebenkosten 106 Millionen australische Dollar (AUD). Auf Grundlage der Jahresmiete zahlt der Fonds einen Faktor von zwölf, im Kehrwert eine Rendite von acht Prozent. In Deutschland gibt es dafür vielleicht eine Immobilie am Rand von Castrop Rauxel (nageln Sie mich aber bitte nicht drauf fest.) Das Gebäude in Adelaide wurde vor drei Jahren fertig gestellt und bietet 23.000 Quadratmeter Nutzfläche, davon 21.400 Quadratmeter Büro.

 

Standort: Australien überzeugt mit vorbildlichen Wirtschaftsdaten. Das Wachstum soll in diesem Jahr 3,7 Prozent betragen, die Inflation wird mit 2,8 Prozent prognostiziert, die Arbeitslosenquote mit 5,7 Prozent. Viele Städte punkten mit Bestnoten in Sachen Lebensqualität. So auch Adelaide im Süden des Kontinents. Die Studie „Economist Intelligence Unit 2012“ setzt die Metropole auf Platz fünf der lebenswertesten Städte weltweit. KPMG bewertet sie als Nummer eins im Vergleich aller kosteneffizientesten Städte in der Region.

 

Markt: Der Central Business District (CBD) umfasst 1,3 Millionen Quadratmeter Büros. In den vergangenen Jahren sind kaum Neubauten entstanden – Folgen der internationalen Finanzkrise. Knapp acht
Prozent der Flächen stehen leer, das ist weit vom Durchschnitt der vergangenen 20 Jahre mit rund zwölf Prozent entfernt. Im Jahr 2011 kam nur eine Immobilie neu an den Markt: Die Polizei hat ihr Hauptquartier mit 5.000 Quadratmetern bezogen. Das alte Gebäude muss zunächst komplett renoviert werden. Jones Lang LaSalle weiß von knapp 90.000 Quadratmetern, die bis 2014 fertig werden, der Löwenanteil davon ist allerdings bereits vor-vermietet. Alle Transaktionen summierten sich 2011 auf 200 Millionen AUD. Größter Investor war damals die Real I.S:, die für die Immobilie im „Bayernfonds Australien 7“ rund 92 Millionen AUD zahlte. Die Mieten für Spitzenflächen liegen nach einer aktuellen Erhebung von CBRE in einer breiten Spanne von 295 bis 435 AUD.

 

Mieter: Die Mieterliste zählt rund ein Dutzend Nutzer auf – so etwas habe ich in einem Verkaufsprospekt lange nicht mehr gesehen. Die Verträge haben teilweise eine Restlaufzeit von nur noch knapp drei Jahren. Die längsten Abschlüsse laufen bis Mitte 2022. Je nach Fläche, Stockwerk und Laufzeit differenzieren die Quadratmetermieten. Die Spanne reicht von rund 330 AUD bis 370 AUD netto jährlich. Unabhängig von der Inflationsrate steigen die Mieten zwischen 3,5 Prozent und vier Prozent p.a.. Staatliche Mieter belegen 60 Prozent der Gesamtfläche. Der Rest teilt sich auf in Banken, Versicherer und Rechtsanwaltskanzleien. Kosten für Anschlussvermietungen berücksichtigt der Anbieter abhängig von der Restlaufzeit mit 1,1 bis 1,8 Jahresnettomieten. Das ist sauber.

 

Aussichten: CBRE ist optimistisch, was die Mietsteigerungen angeht. In Spitzenlagen rechnet das Unternehmen mit knapp vier Prozent jährlich. Zurückhaltender ist Jones Lang LaSalle. Hier steht Adelaide auf der Immobilienuhr ganz oben, am Ende des beschleunigten Mietpreis-Wachstums. Einig sind sich beide Experten in ihrer Einschätzung, dass Käufer mit Investitionen in Premium-Immobilien am besten fahren. Wie überall gilt auch hier: Das Bessere ist der Feind des Guten.

 

Kalkulation: In Australien macht Real I.S. keine Experimente. Auch bei diesem Fonds verzichtet der Initiator auf Fremdkapital. Die Zinsen Down Under sind anders als hierzulande immer noch hoch, so dass es sich nicht lohnt, ein Darlehen aufzunehmen, um die Ausschüttungen zu hebeln. Das muss auch nicht sein, denn auf Grund des günstigen Kaufpreises kann der Fonds, als reines Eigenkapitalmodell konzipiert, anfänglich sechs Prozent ausschütten. Bis zum geplanten Verkauf Ende 2026 sollen die jährlichen Auszahlungen auf sieben Prozent steigen. Inklusive kalkuliertem Verkaufserlös machen Anleger gemäß der Prognose ein Plus von 83 Prozent nach Steuern in Australien und deutscher Abgeltungssteuer inklusive Soli.

 

Exit: Beim Verkauf rechnet Real I.S. mit einem Faktor von 11,7, berücksichtigt aber zusätzlich eine Jahresmiete, um die Immobilie für einen Käufer schick zu machen. Die Grundlage dafür, die Einnahmen, steigen in der Prognose bis 2026 um mehr als 50 Prozent. Das erscheint optimistisch.

 

Weiche Kosten: Anleger zahlen 16,4 Prozent ihres Einsatzes inklusive Agio für Gebühren, Vergütungen und Provisionen. Bei einem reinen Eigenkapital-fonds wie diesem werden die fondstypischen Kosten transparent.

 

Anbieter: Real I.S. ist eine Tochter der Bayerischen Landesbank. Die Fonds werden unter anderem über das bayerische Sparkassen-Netz vertrieben. Bislang beteiligten sich 70.000 Anleger und finanzierten Assets im Volumen von acht Milliarden Euro. Alleine in Australien hält Real I.S. mit den acht Vorgängerfonds Immobilien im Wert von einer Milliarde AUD. Ein fairer, anerkannter Fondsinitiator.

 

Meiner Meinung nach… Assets, Standorte und Währungen zu diversifizieren, sollte im Handbuch für vermögende Investoren stehen. Australien bietet sich aus mehreren Gründen an: Die Wirtschaft des rohstoffstarken Landes ist robust, der australische Dollar losgelöst von seinem amerikanischen Bruder. Der Immobilienmarkt ist transparenter als in Deutschland und ermöglicht günstige Einstiegspreise. Das Bürogebäude im aktuellen Angebot der Real I.S. mit vielen Mietern und kurz laufenden Verträgen ist ein Produkt mit unternehmerischen Chancen und Risiken, wobei das Wagnis einer Fremdfinanzierung ausgeschlossen ist. Ohne Bankdarlehen gehört die Immobilie stets alleine den Anlegern. Sie verlassen sich auf die Kompetenz der Manager, Mietverträge regelmäßig zu verlängern oder die Flächen anderweitig zu vergeben. Ein gutes Angebot, selbst wenn die Mieten nicht so steigen sollten wie kalkuliert.

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