Deutsche Fonds Holding finanziert Dresdner Bank-Zentrale in Düsseldorf
Sie gilt als Inbegriff von Luxus, von Edel-Shopping – die Düsseldorfer Königsallee, kurz Kö genannt. Direkt gegenüber den Schaufenstern voller Rolex Uhren und Prada-Schuhen verwalten Großbanken die Konten der konsumfreudigen Kundschaft. Denn die Kö ist auch gefragter Standort der Geld-Tempel. An einem davon können sich private Kapitalanleger beteiligen. Zeichner des Fonds „Bürogebäude Kö, Düsseldorf“ des Initiators Deutsche Fonds Holding (DFH) finanzieren die Niederlassung der Dresdner Bank. Die Ausschüttungen sind allerdings knapp kalkuliert.
Neuer Luxustempel DFH
Objekt: Zum Einkaufsfaktor von 17,5 Jahresmieten hat DFH die Immobilie von Fortress erworben und 125 Millionen Euro dafür gezahlt. Inklusive aller Kosten und Gebühren kommen Anleger auf einen Faktor von 20 oder als Kehrwert davon auf eine Objektrendite von fünf Prozent. Ein auch nach Ansicht des Gutachters angemessener Preis für eine Immobilie dieser Kategorie. Zuvor gehörte sie einem offenen Fonds der Degi, einst Tochter der Dresdner Bank, jetzt Teil von Aberdeen Property Investors. Das Objekt mit 34.500 Quadratmetern Fläche bildet mehr als die Hälfte des gesamten Blocks zwischen Königsallee und Breite Straße und besteht aus mehreren Gebäudeteilen. Die letzte, umfassende Renovierung der Immobilie ist schon länger als 20 Jahre her. Der Stadtgraben trennt an der Kö die Luxus-Tempel von den Banken.
Lage: Eine gefragtere Lage gibt es in ganz Düsseldorf nicht. Wer Rang und Namen hat, will hier ansässig sein. Zu den Nachbarn zählen die Deutsche Bank, HSBC Trinkaus & Burkhardt, die Citibank, Unternehmens- und Steuerberater sowie Anwaltskanzleien. Die Bodenrichtwertkarte gibt 5.200 Euro pro Quadratmeter an. Das ergibt bei einer Grundstücksgröße von mehr als 7.000 Quadratmetern einen Wert von 36,5 Millionen Euro und macht damit rund ein Viertel des gesamten Objektes aus.
Markt: Düsseldorf zählt neben Berlin, Hamburg, München und Frankfurt zu den Big Five der deutschen Bürostandorte. Aberdeen Research hat im Stadtgebiet einen Leerstand von 10,4 Prozent aller Büros ermittelt – das muss nicht beunruhigen. In diesem Jahr dürfte der Anteil freier Flächen allerdings steigen. Verantwortlich dafür ist eine Reihe von Neubauprojekten, die in diesem Jahr fertig werden. Die Spitzenmiete fiel im vergangenen Jahr um einen Euro auf 22 Euro. Im Gegensatz dazu stieg die Durchschnittsmiete um 20 Cent auf 13,70 Euro pro Quadratmeter. Der Hauptmieter zahlt im Fondsobjekt rund 17,40 Euro pro Quadratmeter.
Mieter: Die Commerzbank sorgt für knapp 99 Prozent der Mieteinnahmen. Sie hat den Vertrag der Dresdner Bank übernommen, die das Gebäude an der Kö schon seit Jahrzehnten als Düsseldorfer Hauptstelle nutzt. Als rechtlich eigenständige Gesellschaft ist die Bank mit dem „Grünen Band der Sympathie“ seit der Übernahme durch die Commerzbank am 11. Mai vergangenen Jahres erloschen. Die Marke Dresdner Bank soll jedoch bis auf weiteres fortgeführt werden. Der Mietvertrag hat eine Laufzeit bis Ende 2020 und anschließend zwei Verlängerungsoptionen zu jeweils fünf Jahren. Dass es dazu kommt, ist wahrscheinlich, denn die Düsseldorfer Zentrale der Commerzbank liegt in zweiter Reihe an der Breite Straße und damit in schlechterer Lage. In seiner Prognose geht DFH daher davon aus, dass die Optionen gezogen werden. Darauf lässt auch der exklusive Vertriebspartner schließen: Die Commerzbank bringt den Fonds an ihre vermögenden Kunden. Sollte sie als Hauptmieter nach zehn Jahren ausziehen, wären Diskussionen programmiert. Optimistisch ist die kalkulierte Mietsteigerung von 42 Prozent bis zum geplanten Verkauf im Jahr 2027. Grundlage ist die unterstellte Inflation von 2,25 Prozent ab 2012. Kleine Zahlen mit großer Wirkung: Ist die tatsächliche Inflation nur 0,5 Prozent niedriger als kalkuliert, sinkt das Gesamtergebnis der Investoren um mehr als 20 Prozentpunkte.
Kalkulation: Geht die Rechnung des Initiators auf, verdoppeln Anleger über die Laufzeit bis 2017 ihren Einsatz nach Steuern. Der Darlehensanteil ist mit maximal 41 Prozent bezogen auf die Gesamtinvestition gering. So können Anleger verschmerzen, dass zunächst so gut wie gar nicht getilgt wird. Die Anschlusszinsen nach zehn Jahren sind mit 5,75 Prozent sehr zuversichtlich prognostiziert. Die Ausschüttungen beginnen bei 5,25 Prozent und sollen ab 2023 bis auf sechs Prozent steigen. Allerdings schüttet der Fonds gemäß der Prognose zumindest bis 2022 regelmäßig erheblich mehr aus als er im ausgewiesenen Betriebsergebnis erwirtschaftet. Die Lücke stopft DFH vor allem über einen Dispositionskredit. Der wird eigentlich aufgenommen, um über einen Zeitraum von zehn Jahren Instandhaltungskosten in Höhe von 6,5 Millionen Euro zu begleichen. Ob der Fonds tatsächlich für die, auch in einem Gutachten bescheinigten, offenbar nötigen Ausgaben aufkommen muss oder der Mieter, ist noch nicht abschließend geklärt, aber wahrscheinlich. Beim Verkauf rechnet der Anbieter erneut mit einem Faktor von 17,5 auf Basis der dann um 42 Prozent gekletterten Mieteinnahmen und kommt auf ein Gesamtergebnis von 222 Prozent vor Steuern.
Weiche Kosten: Gebühren und Vergütungen summieren sich auf rund 14,5 Prozent inklusive Agio bezogen auf das Eigenkapital. Das ist in Ordnung.
Anbieter: Deutsche Fonds Holding ist ein Initiator mit gutem Namen. Seit 1993 hat er 50 Fonds platziert, davon 14 Immobilienfonds. Zwölf davon sind in der Leistungsbilanz aufgeführt, die mit Stichtag 31. Dezember 2007 der Aktualität allerdings etwas hinterherhinkt. Vier der Fonds laufen besser als geplant, sieben wie kalkuliert, einer hat weniger ausgeschüttet als prognostiziert.
Steuern: Anleger erzielen Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung. In typischen Jahren versteuern sie rund 40 Prozent der Ausschüttungen.
Meiner Meinung nach… Gute Immobilie in Top-Lage mit zahlungskräftigem Mieter. Was soll dagegen sprechen? Grundsätzlich nichts. Die prospektierten Erträge gelingen jedoch nur mit kleinen Finanzierungs-Kniffen. Muss der Fonds die Instandhaltungen zahlen, finanziert er einen Teil der Ausschüttungen über einen Kreditrahmen. Ein Fragezeichen steht hinter der kalkulierten Mietentwicklung, auch wenn die Commerzbank derzeit weniger zahlt als marktüblich. Die Aussichten sind gut, dass die Bank das Gebäude länger nutzt als über die vereinbarten zehn Jahre. Dafür spricht die Lage der Immobilie direkt an der Kö. Zieht die Bank aus, wäre eine anderweitige Verwendung zwar möglich, doch dürfte ein Umbau eine Menge Geld kosten.
