Fonds-Check: Saturn und Deichmann zahlen Ausschüttungen

8.Juli 2010   
Kategorie: Der Fondsbrief

 ILG platziert Fonds mit Fachmarktzentrum in Landshut

 Geld dort erwirtschaften, wo es ausgegeben wird. Initiatoren und Anleger haben geschlossene Fonds mit Einzelhandelsimmobilien entdeckt. Das Angebot steigt rapide. Beim Anbieter ILG aus München hat das Thema Tradition. Es hat bislang mehr als 20 Fonds mit Fachmarktzentren, Baumärkten und SB-Warenhäusern platziert. Aktuell können sich Zeichner am Einkaufszentrum „Landshut Park“ beteiligen.

 Objekt: Ende März dieses Jahres wurde das Einkaufszentrum westlich von Landshut eröffnet. Kaufland, Saturn, Deichman, C&A als Ankermieter und eine ganze Reihe von kleineren Nutzern teilen sich knapp 20.000 Quadratmeter. Der Fonds hat eine Beteiligung in Höhe von 94 Prozent an dem Objekt erworben und 54,6 Millionen Euro dafür gezahlt. Das entspricht dem 14,525-fachen der Jahresmiete. Inklusive aller Nebenkosten bezahlen Anleger einen Faktor von 17,24. Nicht unbedingt ein Sonderangebot, aber noch akzeptabel.

 Standort: Landshut liegt nordöstlich von München. In der Stadt leben rund 62.000 Menschen, im Landkreis rund 211.000. Die Wirtschaftsdaten sprechen für die Region. Die Arbeitslosigkeit beträgt gerade einmal 3,9 Prozent, die Kaufkraft ist mit 117,4 Punkten überdurchschnittlich hoch (Gesamtdeutschland 100).

 Alternativ-Szenario: Wie entwickelt sich der Fonds, wenn die Immobilie nur zum zwölffachen der Jahresmiete verkauft werden kann, das Mietausfallwagnis mit vier Prozent berücksichtigt wird und die Instandhaltungskosten 0,5 Prozent betragen? Die Folgen: Die jährliche Ausschüttung reduziert sich um rund 0,7 Prozentpunkte, der Verkaufspreis beläuft sich auf 54,4 Millionen Euro, und die Instandhaltungskosten betragen im Jahr 2029 rund 185.000 Euro. Alternatives Ergebnis: Die Liquiditätsreserve stünde ab dem Jahr 2016 nicht mehr zur Verfügung.

Einnahmen: Die Jahresmieten summiert sich auf 3,76 Millionen Euro. Das bedeutet rechnerisch 15,84 Euro pro Quadratmeter im Monat. Knapp ein Drittel der Gesamteinnahmen zahlt Kaufland an den Fonds. Die Nummer zwei Saturn hält sich mit Angaben zur Miete zurück. Die Verträge laufen zehn bis 20 Jahre, die gewichtete Laufzeit beträgt 13,4 Jahre. Bis zum Verkauf des Einkaufszentrums im Jahr 2029 sollen die Einnahmen um rund 27 Prozent steigen. Das ist kein unrealistisches Szenario. Dem zu Grunde liegt eine Inflationssteigerung von zwei Prozent. Etwas optimistisch kalkuliert ILG das Mietausfallszenario mit nur zwei Prozent.   Der Landshut Park im Westen der Stadt. Ende März war die Eröffnung.

 Kalkulation: Bei einer Gesamtinvestition von 64,8 Millionen Euro sind Anleger mit insgesamt 42,7 Millionen Euro plus Agio dabei. Banken stellen 20 Millionen Euro zur Verfügung. Das sind lediglich 31 Prozent des Investitionsvolumens. Vor diesem Hintergrund ist es zu verschmerzen, dass der Fonds die Darlehen nur mager mit anfänglich 0,5 Prozent tilgt und ein Damnum in Höhe von fünf Prozent aufnimmt, um die Zinsen niedrig zu halten. In den ersten fünf Jahren sind drei Prozent fällig, in den zweiten fünf Jahren 4,45 Prozent. So bleiben den Anlegern nach Abzug aller Ausgaben Ausschüttungen von sechs Prozent, die auf 6,5 Prozent steigen sollen. Insgesamt kommen Anleger so auf ein Plus von 128 Prozent vor Steuern. Dabei rechnet ILG damit, dass der „Landshut Park“ nach 19 Jahren zum Faktor von ebenfalls rund 14,5 Jahresmieten verkauft werden kann. Das erscheint etwas optimistisch. Allerdings hat der Initiator in der Vergangenheit bereits mehrfach bewiesen, dass er mit seiner Verkaufsprognose nicht völlig daneben liegt. Teilweise wurde die Annahme sogar übertroffen.

 Weiche Kosten: Die fondsabhängigen Kosten summieren sich auf 12,4 Prozent der Gesamtinvestition oder 18 Prozent des Eigenkapitals inklusive Agio. Für Immobilienfonds typische Werte.

 Steuern: Anleger erzielen Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung. Bei höchstem Steuersatz reduziert sich das Plus von 128 Prozent vor Steuern auf 95 Prozent nach Steuern.

 Anbieter: ILG hat sich auf Fonds mit Einzelhandelsimmobilien spezialisiert. Bislang haben Anleger ihren Einsatz nicht bereut. Die Leistungsbilanz listet 17 verkaufte Objekte auf, mit denen die Investoren im Schnitt eine jährliche Rendite von 10,25 Prozent nach Steuern erwirtschaftet haben.

 Meiner Meinung nach… Ein typischer ILG-Fonds: Anleger finanzieren mit dem „Landshut Park“ ein Fachmarktzentrum in Bayern. Mieter sind bekannte Namen wie Kaufland und Saturn, Aldi und C&A. Der Standort ist in Ordnung, die Kalkulation weitgehend sauber. Ein Fragezeichen steht hinter dem Verkaufsszenario. Anleger verlassen sich darauf, dass ein Investor nach 19 Jahren knapp 28 Prozent mehr zahlt, als der Neubau jetzt kostete. Entscheidend wird sein, wie das Zentrum dann vermietet ist. Immerhin hat Initiator ILG in der Vergangenheit mehrmals bestätigt, dass er sein Geschäft versteht – auch beim Exit.

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