Fonds-Check: Spezialist für Wohnungsfonds

31.Mai 2009   
Kategorie: Der Fondsbrief

Zentral Boden Immobilien kauft Objekte zu höchstens elf Jahresmieten ein Wohnungen entwickeln sich zu gefragten Investitionsobjekten. Die Vorteile liegen auf der Hand: Wohnen müssen wir alle, und obwohl Deutschland seit Jahren einen Bevölkerungsrückgang beklagt, wächst die Zahl der Haushalte. Zentral Boden Immobilien ZBI hat sich vor Jahren auf geschlossene Fonds mit Wohnobjekten spezialisiert. Zeichner des Fonds Nummer fünf setzen darauf, dass ZBI Wohnungen günstig einkaufen, erfolgreich vermieten und mit Gewinn wieder veräußern kann.

Objekte: Der aktuelle Fonds folgt dem Konzept seiner Vorgänger. Im Prospekt listet ZBI beispielhaft frühere Investitionen auf. Die Quadratmeterpreise liegen zwischen 630 und 960 Euro. An ähnlichen Wohngebäuden sollen sich Zeichner des fünften Fonds beteiligen. Die Häuser dürfen dabei beispielsweise grundsätzlich nicht teurer sein als elf Jahresmieten, was eine Objektrendite von neun Prozent bedeutet.

Markt: Die Zahl der Haushalte steigt. Die Prognose des Statistischen Bundesamtes geht von 40,5 Millionen Haushalten im Jahr 2025 aus – ein Plus von drei Prozent gegenüber heute. Die Zeit für Gelegenheitskäufe ist zudem günstig. In den vergangenen Jahren haben etliche Investoren Wohnungen mit hohem Fremdkapital-Hebel erworben und stehen nun vor dem Problem, die Darlehen zu verlängern.

Konzeption: Anleger wählen zwischen zwei Varianten aus. Entweder erhalten sie laufende Ausschüttungen von 7,5 Prozent, oder sie thesaurieren ihre Einkünfte. Der Fonds berücksichtigt bei den Einnahmen eine Instandhaltungsquote von zehn Prozent der Mieten – das ist konservativ angesetzt. Beim Verkauf rechnet ZBI mit einem Faktor von 14 Jahresmieten. Daran müssen Anleger glauben.

Kalkulation: Der Fonds will 40 Millionen Euro Eigenkapital einsammeln. Hinzu kommen bis zu 70 Millionen Euro Bankdarlehen. Zeichner sind ab 25.000 Euro plus Agio dabei und sollen je nach Konzept innerhalb von elf Jahren ein Plus zwischen 73 Prozent und 98 Prozent nach Steuern machen – bei höchster Progression. Überschüssige Gewinne werden Fifty/Fifty zwischen Anlegern und Anbieter geteilt.

Weiche Kosten: Die Vergütungen summieren sich auf rund 26 Prozent des Eigenkapitals. Das ist viel im Vergleich herkömmlicher Immobilienfonds. Allerdings ist der Verwaltungsaufwand erheblich höher.

Steuern: Der Fonds ist gewerblich konzipiert. Die Ausschüttungen werden mit den Anfangsverlusten verrechnet und sind daher Steuer frei. Verkaufsgewinne dagegen müssen mit dem Finanzamt geteilt werden.

Anbieter: Die Geschäftsführung um Dieter Lahner und Peter Groner hat langjährige Erfahrung in der Immobilienbranche gesammelt. Die Vorgängerfonds laufen weitgehend wie geplant.

Meiner Meinung nach… Investitionen in Wohnungen haben Potenzial. ZBI hat in den vergangenen Jahren Erfahrungen mit Wohnimmobilien gesammelt. Bei sorgfältiger Auswahl sind größere Wertverluste nicht sehr wahrscheinlich. Ob die kalkulierten Verkaufspreise erzielt werden können, ist die entscheidende Frage. Bislang ist es ZBI mehrfach gelungen, sogar besser zu verkaufen als prognostiziert.
Die weichen Kosten sind nicht ohne.

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