WealthCap packt sieben Barmer-Gebäude in Immobilienfonds
In den gesetzlichen Krankenkassen klafft ein mehrere Milliarden Euro tiefes Loch. Daher hat die Bundesregierung vor wenigen Tagen beschlossen, den Beitragssatz ab 2011 von 14,9 Prozent auf 15,5 Prozent anzuheben. Dennoch unterstellen Immobilieninvestoren den Kassen eine dauerhafte Bonität. Das zeigen die Umsätze des geschlossenen Immobilienfonds „Deutschland 31“ der UniCredit-Tochter WealthCap. Vom Eigenkapitalvolumen in Höhe von 60 Millionen Euro sind weit mehr als zwei Drittel schon platziert. Zeichner beteiligen sich an bis zu sieben vor allem an die Barmer GEK vermieteten Bürogebäuden.
Objekte: Die Immobilien befinden sich in Köln, Augsburg, Nürnberg, Düsseldorf, Hannover, Mannheim und Darmstadt. Nicht gerade die Bürostandorte der ersten Liga. Mit Verkaufsfaktoren von rund 14,75 Jahresmieten sind die Objekte zu vernünftigen Preisen eingekauft. Eine Ausnahme im Portfolio stellt das Gebäude in Darmstadt dar. Es stammt anders als die anderen sechs Immobilien aus dem Jahr 1958 und wurde nicht erst rund um die Jahrtausendwende gebaut. Außerdem kostete es auch nur zwölf Jahresmieten.
Konzept: WealthCap ermöglicht seinen privaten Investoren die Beteiligung in zwei Variationen. Sie wählen zwischen einer Steuervariante und einer Ausschüttungsvariante. Bei der Steuervariante sind die Ausschüttungen mit anfänglich 5,5 Prozent 0,5 Prozentpunkte niedriger, dafür aber in den ersten Jahren steuerfrei. Davon profitieren Anleger mit hohem Steuersatz. Die Zeichner der Ausschüttungsvariante verzichten auf die steuerlichen Ergebnisse, bekommen dafür aber höhere jährliche Erträge überwiesen. Diese Konzept hat WealthCap von seinem Vorgänger H.F.S. übernommen. Die Finanzämter erkennen das Konzept nur unter bestimmten Voraussetzungen an. So räumt der Initiator seinen Anlegern etwa ein Wahlrecht zwischen verschiedenen Portfolien ein. Tatsächlich nehmen die Zeichner jedoch in der Regel die Empfehlung des Anbieters an, das gesamte Immobilienpaket zu finanzieren.
Mieter: Anleger wetten mit diesem Fonds auf die Krankenkasse Barmer GEK. Sie nutzt rund 90 Prozent der Flächen. Der Rest teilt sich auf in Wohnungen, kleinere Büroflächen und Stellplätze. Am 1. Januar dieses Jahres hat die Barmer mit der Gmünder Ersatzkasse fusioniert und ist seitdem mit 8,5 Millionen gesetzlich Versicherten die größte Kasse Deutschlands. Bundesweit ist sie mit 19.500 Mitarbeitern an 1.000 Geschäftsstellen vertreten.
Einnahmen: Die Restlaufzeit der Mietverträge beträgt im Schnitt 10,75 Jahre. Allerdings hat die Barmer das Recht, einen Teil der Flächen vorzeitig zu kündigen. Das betrifft rund 25 Prozent der gesamten Mietfläche. Eine Mietgarantie des Verkäufers Alstria Office Reit AG soll den eventuellen Verlust ausgleichen. Die Immobilien-AG verwaltete Ende vergangenen Jahres ein Portfolio von 77 Immobilien im Wert von 1,6 Milliarden Euro.
Kalkulation: Der Fonds erkauft sich niedrige Zinsen in Höhe von knapp 1,6 Prozent bis Anfang 2016 mit einem Damnum in Höhe von fünf Prozent und zahlt zusätzlich eine Zinsvorauszahlung von acht Prozent. Die anschließenden Zinsen hat er sich über einen Swap gesichert. Bis Ende 2024 kostet das Darlehen so knapp sechs Prozent. Ab 2025 kalkuliert WealthCap mit 6,5 Prozent. Die Tilgung ist mit zwei Prozent von Beginn an vergleichsweise hoch. Das ist gut. Sind alle Kosten beglichen, bleiben Anlegern Ausschüttungen von sechs Prozent (5,5 Prozent bei der Steuervariante). Insgesamt erzielen sie gemäß der Prognose bis 2030 einen kumulierten Cashflow von rund 135 Prozent ihres eingesetzten Kapitals nach Steuern (131 Prozent bei der Steuervariante). Zeichner können außerdem wählen, ob sie die Ausschüttungen jährlich erhalten oder thesaurieren. Die Thesaurierung wird mit einem variablen Ertrag von 3,5 Prozent pro anno vergütet. Beim geplanten Exit im Jahr 2030 geht der Anbieter davon aus, dass er die Immobilien im Schnitt zum Preis von 14 Jahresmieten wieder verkaufen kann. Die Mieten sollen bis dahin um 43 Prozent gestiegen sein. Dieses Szenario erscheint etwas zu optimistisch.
Steuern: Anleger erzielen Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung, die sie mit ihrem persönlichen Steuersatz abrechnen müssen.
Anbieter: WealthCap ist eine hundertprozentige Tochter der UniCredit Bank. Sie hat die HypoVereinsbank und ihre drei einst eigenständigen Emissionshäuser Blue Capital, H.F.S. und HVB FondsFinance übernommen und unter der Marke WealthCap zusammengefasst. Insgesamt hat der Initiator 115 Fonds mit einem Volumen von knapp zehn Milliarden Euro platziert. Vor allem die Immobilienfonds haben sich weitgehend gut entwickelt.
Meiner Meinung nach… Anleger beteiligen sich an einem Portfolio aus bis zu sieben Barmer-Bürogebäuden. Damit gehen sie in Sachen Mieter ein Klumpenrisiko ein. Nicht auszuschließen, dass die eine oder andere Immobilie leer steht, nachdem der Mietvertrag ausgelaufen ist. Die Zeichner vertrauen nicht nur auf den Mieter, sondern auch auf den Verkäufer und Garantiegeber. Der Alstria Reit springt ein, sollte die Barmer ihr Sonderkündigungsrecht geltend machen. Entscheidend für den Investitionserfolg ist außerdem, dass die dann mindestens 30 Jahre alten Immobilien wie kalkuliert zum Faktor von 14 deutlich gestiegenen Jahresmieten verkauft werden können.
