Fonds-Check: WealthCap goes Silicon Valley

24.Juni 2015   
Kategorie: Der Fondsbrief

WealthCap Investitionsobjekt

WealthCap Investitionsobjekt

Bislang teilen sich Jamestown und TSO DNL den Markt der US-Immobilienfonds auf. Nun bekommen sie Konkurrenz. Alleinstellungsmerkmal des ersten regulierten US-Fonds der WealthCap: Private Kapitalanleger investieren mit dem „Immobilien Nordamerika 16“ nicht in einen Blind Pool, sondern in ein konkretes Objekt. Vor dem Hintergrund der Unsicherheit im Euro-Raum auf Grund des Hick Hacks um Griechenland ist eine Währungsdiversifikation wahrscheinlich keine dumme Idee.

 

Fondsobjekt: WealthCap hat das Gebäude aus dem Baujahr 2002 im Silicon Valley Oktober vergangenen Jahres zum Preis von 64,4 Millionen Dollar gekauft. Bei einer Jahresmiete von 3,52 Millionen Dollar bedeutet das einen Kaufpreisfaktor von 18,3. Auf drei Etagen verteilen sich 5.200 Quadratmeter. In der Tiefgarage befinden sich 91 Stellplätze. Gutachter Cushman & Wakefield Western bewertet das Objekt in seiner Expertise als Class A Building, was neueste Infrastruktur, hochwertige Materialien und einen hohen Ausstattungsstandard bedeuten.

 

Standort: USA – 318 Millionen Einwohner und im Gegensatz zu den meisten anderen westlichen Staaten eine positive Bevölkerungsentwicklung. Mit einem Bruttoinlandsprodukt von 17,5 Billionen Dollar die größte Volkswirtschaft der Welt. Arbeitslosenquote 5,6 Prozent. Inflationsrate 1,6 Prozent. Aber auch politische Blockaden und ein ständig wiederkehrender Haushaltsstreit. Bei den Optimisten überwiegen die Pluspunkte. Sie verlassen sich auf die anhaltende Wirtschaftskraft Nordamerikas.

 

Lage: Können die generellen Wirtschaftsdaten der USA überzeugen, sind sie im Silicon Valley noch eine Spur besser. Das Bevölkerungswachstum hier toppt mit jährlich 1,5 Prozent die Entwicklung im gesamten Land mit 0,9 Prozent. Seit 2011 haben sich im Schnitt Jahr für Jahr 30.000 Menschen neu in der Region angesiedelt. Insgesamt leben im Valley 2,9 Millionen Menschen, die durchschnittlich 116.000 Dollar im Jahr verdienen – häufig in den IT-Schmieden, die vor einigen Jahren ihr Business in Garagen begonnen haben: Apple, Google, Facebook, Yahoo… Die Immobilie befindet sich im Städtchen Mountain View. Hier stehen zwei Prozent der Büroflächen leer. In San Jose beträgt der Leerstand knapp 14 Prozent und im gesamten Silicon Valley acht Prozent.

 

Mieter: Hauptmieter an der Adresse 303 Bryant Street ist ein Tochterunternehmen des Kofferherstellers Samsonite. Speck baut Schalen für Handys und Computer – aber nicht mehr in Mountain View. Vor drei Jahren ist es nach Palo Alto umgezogen und hat die Flächen untervermietet, zunächst an WhatsApp und AP&I und inzwischen an Quixey, Hersteller einer App-Suchmaschine. Quixey zahlt bis Ende Juli 2022 rund 690 Dollar pro Quadratmeter Jahresmiete, der Hauptmietvertrag läuft über 595 Dollar. Die Einnahmen steigen vertraglich vereinbart jährlich um drei Prozent. Im Schnitt zahlen Mieter
in Mountain View gut 800 Dollar. Läuft der Vertrag aus, sind höhere Einnahmen daher nicht unwahrscheinlich.

 

Kalkulation: Bei einer Gesamtinvestition von 73 Millionen Euro, stellen Anleger 39 Millionen Dollar Eigenkapital. Das Darlehen verzinst sich zu knapp vier Prozent. Die Tilgung könnte höher sein. Sie beginnt erst  2019 bei 1,7 Prozent. Läuft alles wie geplant, bekommen Anleger laufende Ausschüttungen von 5,25 Prozent. Insgesamt sollen sie bis zum geplanten Verkauf der Immobilie im Jahr 2024 einen Gesamtrückfluss von 163 Prozent vor Steuern erzielen – ein Plus also von 58 Prozent. Die errechnete Rendite liegt bei 5,9 Prozent. Bei diesem Szenario rechnet WealthCap mit einem Verkaufspreis von 78 Millionen Dollar. Für Modernisierungen stehen in diesem Fall nach Ablauf des Mietvertrages 2022 rund 2,8 Millionen Dollar zur Verfügung, außerdem berücksichtigt der Initiator zwei Monate Leerstand. Steht die Immobilie 18 Monate leer, sinkt die Rendite auf 4,6 Prozent, der Rückfluss auf 145 Prozent.

Kosten: Bei den anfänglichen Fondskosten fallen rund zehn Prozent plus Agio bezogen auf das Eigenkapital an. Erzielen die Fondszeichner eine rechnerische Verzinsung von vier Prozent, bekommt WealthCap eine erfolgsabhängige Vergütung in Höhe von 15 Prozent der weiteren Überschüsse.

 

Steuern: Auslandsimmobilienfonds bieten Anlegern tatsächliche Steuervorteile. Der aktuelle Freibetrag liegt bei 4.000 Dollar. Bis zur Grenze von 9.225 Dollar liegt der Steuersatz in den USA  bei lediglich zehn Prozent. Ein Doppelbesteuerungsabkommen zwischen beiden Ländern sorgt dafür, dass hierzulande keine Abgaben anfallen.

 

Anbieter: WealthCap hat in den USA mit vorangehenden Immobilienfonds rund 1,2 Milliarden Dollar investiert. Die Beteiligungsmodelle finanzierten 40 Shopping-Center – häufig in Kooperation mit dem Münchner Emissionshaus BVT – und 18 Büroimmobilien. Vor einigen Tagen haben WealthCap und BVT die letzten ihrer gemeinsamen Fonds aufgelöst. Die Rendite beträgt bis zu 8,7 Prozent.

 

Meiner Meinung nach…  Erster regulierter US-Immobilienfonds mit einem konkreten Investitionsobjekt. Nach einer längeren Pause betritt Wealth-Cap mit dem „Immobilien Nordamerika 16“ erneut US-Boden. Zeichner spekulieren auf eine anhaltend hohe Nachfrage im Silicon Valley, besonders im Städtchen Mountain View. Die Miete im Objekt hat gemessen am Marktniveau Luft nach oben. ¨

 

 

 

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