Alternative zur Eigentumswohnung
Die Argumentation der Anbieter geschlossener Wohnungsfonds ist simpel und nachvollziehbar: Wohnen müssen wir alle. Trotzdem kommt die Assetklasse Wohnen bei Fondszeichnern nicht mehr so gut an wie in früheren Jahren. So stellten Wohnungsfonds im vergangenen Jahr nur einen Umsatzanteil von rund zwölf Prozent aller Beteiligungsmodelle mit deutschen Immobilien. Offenbar sind die potenziellen Anleger verwirrt – zu viele Konzepte, zu viele Anbieter, teilweise ohne nachgewiesene Expertise. Zentral Boden Immobilien ZBI aus Erlangen dagegen platziert seit 2002 ausschließlich Wohnungsfonds, aktuell das Angebot „Professional 7“.
Investitionsmarkt: Während sich private Anleger zurückhalten, schlagen institutionelle Investoren zu. Sie legten in den ersten drei Monaten dieses Jahres knapp 4,2 Milliarden Euro in deutsche Wohnungsbestände an – ein Plus von 43 Prozent gegenüber dem Vorjahreszeitraum. Das geht aus einer aktuellen Analyse von BNP Paribas Real Estate hervor. Der Verkaufspreis lag im Schnitt bei 930 Euro pro Quadratmeter. Für Bestandsportfolios zahlten Käufer im Schnitt 740 Euro, bei Projektentwicklungen fielen rund 2.600 Euro pro Quadratmeter an. Hier investierten vor allem Spezialfonds, gefolgt von Immobilien-AGs, Versicherungen und Pensionskassen. Der Anteil ausländischer Investoren liegt bei knapp 40 Prozent.
Typisches ZBI Fondsobjekt
Wohnungsmärkte: Die deutschen Wohnungsmärkte entwickeln sich zunehmend differenziert. Während auf dem Lande immer mehr Wohnungen leer stehen, wird es in den Metropolen eng und teuer. Das weiß jeder, der zum Beispiel in Hamburg, Köln, München oder Stuttgart eine bezahlbare Wohnung sucht. Verantwortlich für diese Entwicklung ist neben der Landflucht eine Reihe weiterer Faktoren. So geht die Zahl der Neubauten seit Mitte der 90er Jahre kontinuierlich zurück. Wurden 1995 noch rund 600.000 neue Wohnungen gebaut, waren es in den vergangenen Jahren kaum noch 200.000. Gleichzeitig steigt die Zahl der Haushalte. Aktuell sind es 39,5 Millionen, in 15 Jahren sollen es 40,5 Millionen sein – und das, obwohl die Zahl der Einwohner weiterhin sinkt. Verantwortlich dafür ist der Trend zum Singlehaushalt vor allem in den Universitätsstädten und Dienstleistungsmetropolen.
Objekte: Das durchschnittliche Transaktionsvolumen der institutionellen Großanleger erreichte in den ersten drei Quartalen des Jahres 24 Millionen Euro. ZBI kauft in der Regel kleinere Objekte an verschiedenen Standorten, um die Investitionsrisiken zu verteilen. In Frage kommen Bestandsimmobilien mit Wertsteigerungspotenzial. Darunter versteht der Initiator zum Beispiel leer stehende Wohnungen oder Gebäude mit Sanierungsbedarf. Für den Vorgängerfonds hat ZBI zum Beispiel eine Wohnanlage in Duisburg gekauft. Der Quadratmeter kostete rund 240 Euro, die nötigen Renovierungskosten veranschlagt das Unternehmen mit weiteren 120 Euro – dennoch ein Sonderpreis. Investitionsschwerpunkt wird, wie auch bei den Vorgängerfonds, erneut Berlin sein. Die Hauptstadt befindet sich am Wendepunkt vom billigen Wohnort mit Leerständen zum gefragten Standort mit Wohnungsknappheit.
Konzept: ZBI geht in seiner Kalkulation davon aus, Wohnanlagen zum 12-fachen der Jahreseinnahmen zu bekommen. Ein von den Anlegern gewählter Beirat entscheidet dabei, welche Objekte gekauft werden. Aufgepeppt und besser vermietet will der Initiator die Immobilien nach vier bis sechs Jahren mit Gewinn wieder verkaufen. Bei Vorgängerfonds ging die Rechnung auf. Mit den ZBI-Fonds Nummer eins und zwei kamen Anleger auf jährliche Renditen von 15,5 Prozent beziehungsweise 14 Prozent. Allerdings räumt das Emissionshaus ein, dass die Fonds von glücklichen Entwicklungen auf den Immobilienmärkten profitierten. Seitdem sind die Preise für geeignete Wohnanlagen um mindestens eine Jahresmiete gestiegen. Knapp zweistellige Renditen stellt ZBI jedoch weiterhin in Aussicht, was immer noch ein ambitioniertes Ergebnis bedeutet. Den Löwenanteil der Wohnanlagen will der Fonds länger halten, andere Objekte aber schon nach kurzer Zeit wieder verkaufen und das Kapital reinvestieren.
Kalkulation: Der Fonds will 40 bis höchstens 100 Millionen Euro Eigenkapital einsammeln. Das Konzept sieht vor, die Immobilien jeweils mit einer Bank vor Ort zu finanzieren. Jede Hypothek ist ein abgeschlossenes Geschäft für sich. Dadurch vermeidet der Initiator das Risiko einer Infektion des gesamten Fonds, sollte ein Darlehen Not leidend werden. Um die Immobilien jederzeit wieder verkaufen zu können, ohne Vorfälligkeitsentschädigungen zahlen zu müssen, will ZBI die Darlehen hauptsächlich kurzfristig aufnehmen und rechnet im Prospekt mit Zinsen von 4,2 Prozent und einer Tilgung von 1,5 Prozent.
Gewinn: Die Prognoserechnung stellt den Anlegern laufende Ausschüttungen von vier Prozent bis sechs Prozent in Aussicht. Hinzu kommt der kalkulierte Gewinn aus dem Verkauf der Immobilien. Hier rechnet ZBI im Prospekt mit einem Verkaufsfaktor von 15 Jahresmieten und bei einer Laufzeit von zehn Jahren mit einer Verdoppelung des Kapitaleinsatzes. Tatsächlich strebt der Initiator jedoch an, die Fondsobjekte schon nach vier bis sechs Jahren zu verkaufen. Für ZBI selbst lohnt sich das Geschäft abgesehen von laufenden Verwaltungsgebühren erst, nachdem Anleger einen Vorabgewinn von 7,5 Prozent pro Jahr erhalten haben. Eventuelle Überschüsse werden fifty-fifty zwischen Anleger und Initiator geteilt.
Weiche Kosten: Gebühren und Vergütungen machen rund 21 Prozent des Eigenkapitals inklusive Agio aus. Allerdings bietet der Fonds hier eine Besonderheit. Das Agio verzinst sich mit und wird am Ende der Laufzeit zurückgezahlt, so dass die weichen Kosten tatsächlich 16 Prozent ausmachen. Warum verzichtet ZBI nicht einfach auf das bei geschlossenen Fonds typische Agio? Die Antwort ist einleuchtend: Der Initiator will es sich mit der Konkurrenz nicht verderben, indem er bei der Streichung des Agio voranprescht.
Anbieter: ZBI platziert ausschließlich Fonds mit Wohnungen, und das seit 2002. Graue Eminenz und Aufsichtsratsvorsitzender der ZBI AG ist der Immobilienunternehmer Peter Groner, der das Geschäft schon geraume Zeit vorher privat erfolgreich betrieb, allerdings in der Regel ohne Einsatz von Eigenkapital. Damit war seit Einführung der Bankenvorschrift Basel-II Schluss. Seitdem hat ZBI rund 1,2 Milliarden Euro Fondsvermögen investiert und verwaltet aktuell rund 14.000 Wohnungen.
Steuern: Der Fonds ist anders als übliche Immobilienbeteiligungen nicht Vermögens verwaltend konzipiert, sondern gewerblich. Das erfordert die Konzeption als Handelsfonds. Anleger erzielen Einkünfte aus Gewerbebetrieb, die sie mit ihrem persönlichen Steuersatz versteuern müssen. Die laufenden Ausschüttungen sind jedoch auf Grund der Abschreibungen weitgehend steuerfrei.
Meiner Meinung nach… Der Wohnungsfonds „Professional 7“ von ZBI ist eine Alternative für Anleger, die sonst eine eigene Wohnung oder ein Mietshaus kaufen würden. Verschiedene Standorte schaffen eine Risikodiversifikation, die ein einzelner Investor so nicht realisieren könnte. Trotz Beirat bleibt der Fonds ein Blind Pool, bei dem sich die Zeichner vor allem auf die Expertise des Initiators verlassen. Der hat bislang gezeigt, dass er sein Geschäft versteht.
