„Fränkische Nacht“ der Project Gruppe – Professionelle, aber arbeitsintensive Genehmigungsphase

9.Februar 2015   
Kategorie: Der Fondsbrief

Auf der inzwischen traditionellen „fränkischen Nacht“ der Bamberger Project Investment Gruppe, die diesmal in Erlangen mit Journalisten durchgeführt wurde, präsentierte der Initiator die zukünftige Ausrichtung im Rahmen der neuen KAGB Vorschriften. Die Project Gruppe hat für ihre aktuelle Investment KG’s, einen Publikums AIF und zwei Spezial AIF, bereits die Vertriebszulassung der BaFin erhalten. Das Team um Wolfgang Dippold und Jürgen Seeberger geht davon aus, in Kürze die Zulassung der eigenen Kapitalverwaltungsgesellschaft (KVG) zu erhalten.

 

Im Background Gespräch sieht Dippold die Zusammenarbeit mit der BaFin mit einem lachenden und einem weinenden Auge. Auf der einen Seite hat die BaFin die gesetzlichen Vorgaben professionell abgearbeitet. Da es sich auf der anderen Seite aber in der Anfangsphase noch durchaus um eine Art „Entwicklungspartnerschaft“ handelte, war für alle First Mover der Arbeitsaufwand deutlich höher als erwartet. Das bestätigten „Der Immobilienbrief“ auch andere Initiatoren, für die als Mittelständler die enge Zusammenarbeit mit der BaFin ja auch Neuland war. Hier hatten die bereits bestehenden KAG’s der Szene der Offenen Fonds natürlich mehr Erfahrung. Bankentöchter monierten übrigens hinter vorgehaltener Hand durchaus, dass die Ansprüche der eigenen Muttergesellschaften oft das größere Problem gewesen seien, da diese sich gegenüber der BaFin keine Reputationsblöße durch eine unvollständige Antragsstellung geben wollten. Die Berücksichtigung aller denkbaren Ansprüche macht natürlich Arbeit. „Der Immobilienbrief“ hört im Background an anderer Stelle auch, das auch der Gesetzgeber sich kein vollständiges Bild von dem Aufwand zur korrekten Umsetzung des KAGB gemacht hat.

 

Hinzu käme ein natürlicher Anpassungsprozess in der Zusammenarbeit der Branche mit BaFin, Kanzleien und Verwahrstelle, meint dazu auch Dippold. So sähen heute Prospekte, insbesondere Anlagebedingungen anders aus als die genehmigten Erstlingswerke. Dies führe dann leicht zu einem laufenden Prozess während der Genehmigungsphase. Nach Rückcheck mit anderen Quellen kann „Der Immobilienbrief“ auch nicht ausschließen, dass zur eigenen Sicherheit manche Berater eine Art arbeitsintensiven, „vorauseilenden Gehorsam“ an den Tag legten. Spürbar arbeitsaufwändig ist aber lt. Dippold auch die Zusammenarbeit mit der Verwahrstelle. Sofern dies für alle AIF-Manager gleichermaßen gälte, würde aber so die Seriosität des Marktes sichergestellt. Sogar doloses Handeln sei für regulierte KVG’s heute nicht mehr möglich. Das sei ein wichtiger Meilenstein für die Branche.

 

Die Bamberger Project Gruppe ist derzeit eines der wenigen Emissionshäuser, dass deshalb trotz Widrigkeiten des Marktes, positiv in die Zukunft schaut. Besonders das noch junge institutionelle Geschäft läuft besser als erwartet. Jürgen Uwira, Geschäftsführer der PROJECT Trust GmbH, verantwortet das Geschäft mit professionellen Anlegern.  Im März hatte Project seinen ersten Spezial AIF „Vier Metropolen“ von der BaFin genehmigt bekommen. Wie bei allen Anlageprodukten baut auch der Spezial AIF auf die Assetklasse Wohnimmobilien in deutschen Metropolen. Project Investment KG’s sind immer ausschließlich mit Eigenkapital finanziert, um alle Risiken der Bankenabhängigkeit auszuschließen. Fremdkapitalrisiken sind so ausgeschlossen. Das Startportfolio umfasst drei Objekte mit einem geplanten Verkaufserlös von 70 Mio. Euro. Die BaFin hat zudem vor wenigen Wochen den ersten Publikums AIF „Wohnen 14“ für den Vertrieb zugelassen. Auch bei der Genehmigung der KVG ist Dippold zuversichtlich. „Die Gespräche mit der BaFin sind konstruktiv. Wir sind zufrieden mit dem Fortschritt. Sowohl für die BaFin als auch für uns als Initiator ist der Genehmigungsprozess eine immer währende Lernphase, die zu jeder Zeit förderlich für das Fortbestehen der Branche sind“, so Dippold gegenüber „Der Immobilienbrief“.

 

Jürgen Uwira

Im Gespräch…

„Wer die maximalen Renditen sucht, geht zu anderen Anbietern“

Interview mit Jürgen Uwira, Geschäftsführer PROJECT Real Estate Trust GmbH zum Aufbau des institutionellen Geschäfts bei dem Bamberger Emissionshaus.

 

„Der Immobilienbrief“: Welche Investoren zählen Sie zu den institutionellen Investoren?

 

Uwira: Es gibt von unserer Seite keine Einschränkungen, wen wir als institutionellen Investor qualifizieren – wir kennen auch keine allgemein gültigen Kriterien für eine sinnvolle Einteilung aus Produktanbietersicht. Auch die Einteilungen professioneller, semi-professioneller Investor etc. mag aufsichtsrechtlich seine Berechtigung haben, hilft aber bei der Produktgestaltung nicht sonderlich weiter.

 

Wichtig ist aus unserer Sicht, dass es sich um eine sehr heterogene Gruppe mit verschiedenen Investorentypen handelt, die auch sehr unterschiedliche Anforderungen in der Kapitalanlage erfüllen muss. Daher bieten wir nur Produkte an, welche auf die spezifischen Bedürfnisse einzelner institutioneller Investorengruppen zugeschnitten sind. Bei PROJECT haben wir uns in einem ersten Schritt auf die Gruppe der Versicherungen, Versorgungswerke und Pensionskassen konzentriert. Unser Spezial-AIF Vier Metropolen ist daher ausschließlich für diese Gruppe konzipiert. Für Family Offices und Stiftungen ist dieser Fonds nicht optimal ausgestaltet und daher nicht geeignet. Für diese Gruppe planen wir im nächsten Jahr ein eigenes Produkt.

 

„Der Immobilienbrief“: In welchen Bereichen unterstützen Sie die Investoren? Liefern Sie nur Investmentmöglichkeiten oder wird auch Know-how abgefragt?

 

Uwira: Wir klären ausführlich über die Besonderheiten und die Risiken unserer spezifischen stabilitätsorientierten Immobilienstrategie auf. Dabei erläutern wir unsere Vorgehensweise und unterstützen die Investoren bei der Risikoanalyse. Zusätzlich erhalten die Investoren einen umfangreichen Einblick in unser Research und ausführliche Informationen zu den einzelnen Teilmärkten. Eine generelle Beratung ist bei unseren institutionellen Kunden nicht gefragt – diese wissen sehr genau, in welche Nutzungsarten und in welche Risikoprofile sie investieren wollen.

 

Als hochgradig spezialisierter Projektentwickler verfügen wir über besondere Marktkenntnisse und Immobilienfertigkeiten. Das macht unser Angebot für diese Investoren sehr attraktiv. Unsere Wertschöpfungsstrategie ist für einen institutionellen Investor alleine nicht bzw. nur mit sehr hohen Kosten darstellbar. Entsprechend geht es in unserem Dialog mit den Investoren weniger um die Abfrage von Know-how, sondern um ein tieferes Verständnis für unsere spezielle Vorgehensweise in der Immobilienentwicklung.

 

„Der Immobilienbrief“: Welche Anforderungen setzen Investoren an Sie als Emissionshaus?

 

Uwira: Spezielle Immobilien- und Investmentmanagementfähigkeiten sind an erster Stelle zu nennen. Unsere institutionellen Kunden investieren fast alle auch direkt in Immobilien. Daher stellt sich bei jedem möglichen Investment sofort die Frage: welchen Mehrwert bringt der Partner mit? Mit unserem Immobilien Know-how, Fokussierung auf die Entwicklung von Wohnimmobilien für Eigennutzer und unserer umfangreichen Deal Pipeline haben wir sehr gute Argumente für eine Partnerschaft.

 

Transparenz und eine gute Vergangenheitsperformance gehören selbstverständlich auch dazu. Und unsere Investoren können erwarten, dass wir die spezifischen Anforderungen, die ihnen aus dem Aufsichts- und Steuerrecht auferlegt sind, in unseren Anlageprodukten berücksichtigen.

 

„Der Immobilienbrief“: Wo liegen die Renditeerwartungen?

 

Uwira: Hier einfach einen Prozentsatz zu nennen wäre nicht sachgerecht. Institutionelle Investoren beschäftigen sich zuerst mit den verbundenen Risiken einer Beteiligung sowie den aktuellen Marktgegebenheiten. Natürlich erwarten sie aufgrund der Risiken in Zusammenhang mit einer Immobilienentwicklung einen Renditeaufschlag gegenüber einem klassischen Core-Investment in Innenstadtlage. Sie würdigen aber gleichzeitig unser durchgängiges Eigenkapitalprinzip und die Konzentration auf Wohnimmobilien für Eigennutzer.

 

Unser Spezial-AIF Vier Metropolen, der ausschließlich in Wohnimmobilienentwicklungen in vier deutschen Metropolen investiert, strebt eine Zielrendite nach IRR von 8 Prozent an. Damit sind unsere beigetretenen Investoren zufrieden.

 

„Der Immobilienbrief“: In welchen Regionen und Assetklassen wollen institutionelle Investoren derzeit hauptsächlich investiert sein?

 

Uwira: Auch das ist im Einzelfall sehr unterschiedlich und hängt sehr vom bereits existierenden Immobilienportfolio des Investors ab. Bei unseren Kunden stellen wir fest, dass Immobilien in Deutschland trotz der bereits bestehenden hohen Allokation weiterhin sehr beliebt sind. Bei den Nutzungsarten können wir keine eindeutige Präferenz ausmachen, im Bereich der Immobilienentwicklung in den großen Metropolen wird aus Risikogesichtspunkten aktuell die Nutzungsart Wohnen präferiert.

 

Regionale Diversifikationsaspekte spielen nach unserer Einschätzung derzeit eher eine untergeordnete Rolle. Stärker schätzen wir den Trend zu einer grundsätzlich höheren Risikobereitschaft ein. Projektentwicklung und Refurbishment-Strategien sind mittlerweile als Ergänzung im Portfolio anerkannt und werden zunehmend nachgefragt.

 

„Der Immobilienbrief“: Welchen USP können Sie institutionellen Investoren liefern?

 

Uwira: Wir sind ein Investmenthaus mit einem hochspezialisierten Asset Manager, mit einer sehr klaren Fokussierung auf wenige Metropolregionen und Wohnimmobilien für Eigennutzer. Diese klare Ausrichtung hilft uns „als lernendes Unternehmen“ durch Erfahrungen immer besser zu werden. Dazu gehört auch, dass wir die Wertschöpfungskette vor allem durch eigenes Personal abdecken. 175 von unseren 225 Mitarbeitern kümmern sich um die einzelnen Immobilienentwicklungen.

 

Daneben verzichten wir konsequent auf jegliche Form der Fremdfinanzierung im Fonds und auf Immobilienebene. Wir kennen im Markt keinen anderen Anbieter, der in dieser Konsequenz Stabilität und Projektentwicklung so miteinander verbindet wie wir das tun. Mit dieser Ausrichtung gehören wir zweifelfrei aus Risikosicht zu den konservativsten Immobilienentwicklern. Unsere abgeschlossenen Projekte und die damit erzielte Performance bestätigen dies.

 

Natürlich findet das auch Niederschlag in unseren Renditen – wer die maximalen Renditen sucht, geht zu anderen Anbietern. Auch ein „financial engineering“ und übertriebene Steuergestaltung werden Sie bei uns nicht finden – sehr wohl aber bodenständige lokale Immobilienexpertise und eigentümergeführte mittelständische Strukturen.

 

„Der Immobilienbrief“: Welches Verhältnis aus institutionellem Investor und Privatanleger ist für ein Emissionshaus optimal, da die Margen bei Institutionellen Investoren entsprechend kleiner sind?

 

Uwira: Ich kann da kein optimales Verhältnis erkennen. Zunächst ist festzuhalten, dass in unserem Fall ohne den „Track record“ aus dem Publikumsfondsgeschäft der Erfolg im institutionellen Geschäft nicht möglich gewesen wäre. Andererseits werden auch unsere Publikumsfonds von den hohen Reporting- und Transparenzanforderungen der institutionellen Investoren profitieren. Mit dem zusätzlichen Eigenkapital können wir zudem andere Größenordnungen bei den Projekten angehen, dem stehen aber Interessenskonflikte bei der Zuteilung der Projektgrundstücke auf die einzelnen Fonds gegenüber. In erster Linie ist für uns daher wichtig, dass wir sowohl für unsere institutionellen Produkte als auch für die Fonds für Privatanleger ausreichend attraktive Projektentwicklungen in der Pipeline haben und transparente Zuordnungen liefern. Ist das gesichert, spielt das Verhältnis untereinander keine große Rolle.

 

Jeder Bereich muss sich aber wirtschaftlich selbst tragen. Den niedrigeren Gebühren bei den institutionellen Fonds stehen auch niedrigere Aufwendungen, insbesondere für die Eigenkapitalbeschaffung und laufende Anlegerverwaltung, gegenüber. Die Marge kann, muss aber nicht zwangsläufig kleiner sein.

 

Die Vorteile beide Investorengruppen bedienen zu können, liegen für unser Haus vor allem in einer Diversifikation bei der Kapitalbeschaffung. Wir erreichen damit stabilere und gleichmäßigere Kapitalzuflüsse. Das erleichtert die unternehmerische Investitionsplanung und kommt uns im Immobilieneinkauf zu Gute – Vorteile, die wir an private und institutionelle Investoren gleichermaßen weitergeben.

 

Wir werden daher auch zukünftig beiden Investorengruppen die gleiche Aufmerksamkeit schenken. Optimale Quoten festzulegen wäre nicht zielführend, diese bestimmen am Ende die jeweiligen Märkte und können sich im Zeitablauf durchaus sehr unterschiedlich entwickeln.

Das Gespräch führte André Eberhard

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