Geschlossene Fonds: Staat Belgien zahlt Ausschüttungen aus Brüssel

21.Oktober 2009   
Kategorie: Der Fondsbrief

IVG bringt Immobilie aus eigenem Bestand als geschlossenen Fonds

 Immobilienfonds zählen zu den Gewinnern geschlossener Fonds. Während sich die freien Vermittler und Bankberater kaum noch trauen, Schiffsbeteiligungen anzubieten, wo Private-Equity-Fonds und Beteiligungen mit gebrauchten Lebensversicherungspolicen kaum noch eine Rolle spielen, haben Immobilienfonds Boden gut gemacht. Dabei drängt sich der Eindruck auf, die Anleger legen mehr Wert auf die Mieter als auf das Investitionsobjekt selbst. Am liebsten beteiligen sich Anleger an Fonds mit sicheren Mietern, zum Beispiel Organisationen der öffentlichen Hand. Beispiele dafür sind die Australien-Fonds der Bayerischen Landesbank-Tochter Real I.S. mit staatlichen Nutzern. Ähnlich gefragt dürfte der aktuelle Paris-Fonds der Bayern mit der französischen Staatsbahn als Mieter sein. Oder das aktuelle Angebot von IVG. Mit dem „EuroSelect 20“ finanzieren Zeichner eine Immobilie in Brüssel, die langfristig an den belgischen Staat vermietet ist.

 Objekt: Das als „North Gate“ bezeichnete Objekt wurde Mitte der 90er Jahre fertig gestellt und besteht aus drei Gebäuden mit insgesamt 60.000 Quadratmetern und 406 Stellplätzen.  IVG hat das Objekt 1998 mit dem Kauf des belgischen Immobilienunternehmens Batipromo erworben und Ende 2008 in der Bilanz mit 204 Millionen Euro ausgewiesen. Der Fonds hat 180,4 Millionen Euro dafür gezahlt, was bei einer Jahresnettomiete von 10,5 Millionen Euro einen Faktor von 17,2 bedeutet. Allerdings hat der Fonds die Immobilie nicht direkt gekauft, sondern das wirtschaftliche Eigentum über eine Erbpacht mit 55-jähriger Laufzeit erworben. Dadurch spart IVG Grunderwerbsteuer in Höhe von 23 Millionen Euro. In den kommenden fünf Jahren wird der Mieter die Immobilie für eine Jahresmiete zu seinen Lasten renovieren.                  

Markt: Wichtigste Player auf dem Brüsseler Immobilienmarkt sind die Europäische Union und EU-nahe Institutionen. Sie nutzen rund ein Viertel der 12,3 Millionen Quadratmeter Bürofläche. Der hohe Anteil der weitgehend konjunkturunabhängigen Mieter schafft einen relativ stabilen Markt. So hat sich die Spitzenmiete im Norddistrict, in dem sich auch die Fondsimmobilie befindet, mit 205 Euro pro Quadratmeter jährlich trotz Krise nicht verändert. Der Mieter des Fondsobjektes zahlt derzeit 150 Euro jährlich.

 Mieter: Régis des Batiments ist eine Einrichtung des belgischen Staates. Unter der Aufsicht des Finanzministeriums stellt sie geeignete Immobilien zum Beispiel für Ministerien, Museen, Bibliotheken und Archive bereit. Die Behörde nutzt den Gebäudekomplex seit seiner Fertigstellung und hat den Mietvertrag vorzeitig bis April 2025 verlängert. So lange dürfte bei den Anlegern nichts anbrennen.

 Kalkulation: Bei einer Gesamtinvestition in Höhe von 200 Millionen Euro inklusive aller Nebenkosten stellen Anleger insgesamt 124 Millionen Euro plus Agio zur Verfügung. Die Banken sind mit 70 Millionen Euro dabei. Bei dieser vergleichsweise niedrigen Fremdkapital-Quote von 35 Prozent sollte sich ein Loan-to-Value-Problem nicht stellen. Ein London-Fonds von IVG kann in den kommenden Jahren nichts ausschütten. Die Banken fordern hier höhere Sicherheiten, weil der Kreditanteil auf Grund von Neubewertungen den vereinbarten Rahmen übersteigt. In Belgien bleiben Anlegern nach Abzug aller Kosten, Zinsen und Tilgungen gemäß Prognoserechnung jährliche Ausschüttungen von 5,3 Prozent nach Steuern. Beim geplanten Verkauf nach zehn Jahren rechnet der Initiator mit einem Faktor von 16 Jahresmieten, die bis dahin um 20 Prozent gestiegen sein sollen. Die Einnahmen sind an den belgischen Lebenshaltungsindex gekoppelt.

 Weiche Kosten: Provisionen, Vergütungen und Gebühren machen 14,4 Prozent der Gesamtinvestition aus. Ein typischer Wert für einen derart konzipierten Immobilienfonds.

 Steuern: Der fiktive Betriebskostenabzug von knapp fünf Prozent auf das Eigenkapital in Belgien führt in den ersten zwölf Jahren zu steuerfreien Ausschüttungen.

 Anbieter: IVG ist die größte Immobilien-AG Deutschlands. Die Tochter IVG Private Funds hat sich auf Fonds mit europäischen Immobilien spezialisiert und weitgehend einen guten Job gemacht.

 Meiner Meinung nach… Eine Immobilie aus dem Bestand der IVG AG. Das Unternehmen verschafft sich mit dem Kauf Liquidität und bietet gleichzeitig über seine Fonds-Tochter ein Produkt mit guten Chancen am Markt an. Ein Angebot, das mit seinem staatlichen Mieter wohl den Nerv der potenziellen Investoren trifft. Die Ausschüttungen dürften sicher sein. Dafür steht die Zahlungsfähigkeit Belgiens. Pluspunkte gibt es außerdem für den niedrigen Fremdkapitalanteil. Ein Fragezeichen steht hinter der Erbpacht, deren Laufzeit sich im Laufe der Jahre reduziert, was wahrscheinlich Auswirkungen auf den Verkaufspreis haben wird. IVG argumentiert hier mit einem steigenden Grundstückswert, rechnet aber immerhin mit einem niedrigeren Faktor als beim Einkauf.

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