gif-Workshop – Auguren schüren – Deflationsangst Preisübertreibungen auf Immobilienmärkten

9.Februar 2015   
Kategorie: Der Fondsbrief

Die gif (Gesellschaft für immobilienwirtschaftliche Forschung e.V.) lud zum Workshop nach Berlin in die Zentrale von Price Waterhouse Coopers (PwC) zum Thema „Asset Price Inflation – Auswirkungen der Niedrigzinsen auf indirekte Immobilienanlagen“. Sowohl Deutsche Bundesbank als auch das Deutsche Institut für Wirtschaftsforschung (DIW) sehen noch kein Ende der Finanz- und Wirtschaftskrise.

 

Für den Chef des DIW, Marcel Fratzscher, bestehen die Hauptrisiken der wirtschaftlichen Entwicklung Europas vor allem in einer drohenden Deflation. „Die niedrige Inflation Europas von gerade einmal 0,2% ist zu niedrig für eine stabile wirtschaftliche Entwicklung“, so Fratzscher. Auch wenn in Deutschland die Inflation mit 0,8% höher liege als im europäischen Durchschnitt, würde eine Deflation vor allem der starken deutschen Industrie schaden, da die Kreditkosten rapide steigen würden. Er sieht die EZB am Rande der Handlungsfähigkeit mit ihrer derzeitigen Niedrigzinspolitik. Der EZB werde bei drohender Deflation nichts anderes übrig bleiben als massiver Ankauf von weiteren Staatspapieren, auch wenn das nicht zu ihren Aufgaben gehöre. Zu den weiteren Risiken zählt Fratzscher die Vermögensminderung, die Reduzierung der Sparquote sowie Allokationsverzerrungen bei den Investoren.

 

Für Immobilieninvestoren bedeuten die niedrigen Zinsen aber gleichwohl auch eine höhere Erschwinglichkeit vor allem bei privaten Anlegern und Eigennutzern, machte Dr. Thomas Knetsch von der Deutschen Bundesbank deutlich. Knetsch sorgte vor knapp einem Jahr für Aufsehen durch seine Studie zu den Immobilienmärkten. Ein Jahr nach Veröffentlichung der Studie bleibt Knetsch bei seiner Aussage, dass an einigen Märkten Preisübertreibungen zu beobachten seien. Flächendeckende Blasen gäbe es zwar nicht, jedoch seien Überbewertungen bei Wohnimmobilien in einigen Städten deutlich erkennbar.

 

Bedenklich stimmt lt. Knetsch, dass sich seit 2010 die Kurven von Wohnungspreisen und Realzinsen nicht mehr kohärent entwickeln. Dadurch komme es zu einer Semi-Elastizität von -3. D.h. eine Absenkung der Zinsen um 1 Prozentpunkt bedeute eine Wohnimmobilienpreissteigerung von 3 Prozentpunkten. Auch Prof. Dr. Steffen Sebastian von der IREBS Regensburg warnt vor Preisübertreibungen. Die derzeitigen Rahmenbedingungen in Europa begünstigen diese an allen Anlagemärkten. Auch wenn bisher noch nicht von einer Immobilienblase gesprochen werden könne, werden Preisrückgänge immer wahrscheinlicher. „Die Krise biete hohe Chancen für professionelle Marktteilnehmer“, so Sebastian. Doch wie können sich Investoren gegen diese Entwicklung schützen?

 

Dazu erläuterte Bernhard Klinger, Chef der zur Provinzial gehörenden Procon GmbH seine Schutzstrategien vor Asset Price Inflation. Zunächst bestehe die Schwierigkeit darin, so Klinger, eine Blasenbildung rechtzeitig vorauszusehen. Diese sei in erster Linie an den Bodenwerten ablesbar, da mit gestiegenen Grundstückspreisen zumeist auch die Baukosten steigen würden. Dies geschehe vornehmlich in den zentralen Lagen der größeren Städte. „Je niedriger die Rendite im Portfolio ist, desto größer das Risiko bei einer Blasenbildung“, warnt Klinger. Zur Risikovermeidung investiert Klinger derzeit lieber in Wohnimmobilien als in Büroobjekte. Zudem sind zentrale Lagen sehr viel anfälliger für mögliche Krisensituationen. Darüber hinaus spielen Mietvertragslaufzeiten und Zinsbindungsfristen eine erhebliche Rolle zur Risikovermeidung. Nicht zuletzt, betont Klinger, sei das Management gefordert. Es muss zwischen Risikonutzung, z.B. durch antizyklische Investments und Risikobegrenzung entscheiden. „Dabei sind es vor allem entscheidungsstarke Manager, die den größten Schaden anrichten“, mahnt Klinger. Risikomanagement lasse sich nicht in Abteilungen und Funktionalitäten ausgliedern, sondern sei Chefsache im Unternehmen. (AE)

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