Gymnicher Gespräche: Braucht ein Fonds eine Prognoserechnung?

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Lebhafte Diskussion auf erster Initiatoren-Runde des Fondsbriefs

„Muss der Verkaufsprospekt eines geschlossenen Fonds überhaupt eine Prognoserechnung enthalten?“ Bei den ersten „Gymnicher Gesprächen“, einer vom Fondsbrief angeregten und organisierten Diskussionsrunde unter Fondsinitiatoren, reflektierten die Teilnehmer ihr Geschäft und ihre Branche auch unter ungewöhnlichen Ansätzen. „Die Prognoserechnung hilft im Vertrieb, bietet den Anlegern nachvollziehbare Zahlungsströme und ist ein Merkmal für Transparenz der Fonds“, meinte Hermann Klughard vom Düsseldorfer Emissionshaus Voigt & Collegen. Doch auch er widersprach den Argumenten gegen eine Prognoserechnung keineswegs. „Was ist fairer: Eine Kalkulation, die über einen Zeitraum von mehreren Jahren so eh nicht eintreffen wird, oder eine Bandbreite der erwarteten, realistischen Ergebnisse“, fragte Gert Waltenbauer von KGAL und lieferte selbst die Antwort: „Die Scheingenauigkeit einer langjährigen Prognose hilft dem Anleger nicht weiter.“ Michael Kohl von der Commerz Real AG könnte sich ebenfalls mit einer Bandbreite der Anleger-Erträge anfreunden, glaubt aber, dass die kommende Regulierung solch einen Vorstoß unterbindet: „Auch die Rechtsprechung wird uns da wenig Spielraum lassen.“

Engagiert diskutierten die Initiatoren auch über die Themen Vertriebssteuerung, Single-Tenant-Immobilien, Vergütungssätze von Solarstrom und das Branding von Mietern und Leasingnehmern. „Wir haben deutlich gespürt, wie wichtig ein bekannter Name ist“, berichtete Matthias Böhm von Doric Asset Finance. „Unser Flieger mit Air Asia war relativ lange im Vertrieb. Dabei ist das eine sehr gute Airline, die aber leider in Deutschland kaum jemand kennt.“ Ein Flugzeugfonds mit einem Airbus A380 und bekanntem Leasingnehmer trifft dagegen den Geschmack der Vermittler und Investoren. Auch wenn Böhm in Sachen Rolls-Royce-Turbine klar stellt. „Unser kommender Airbus mit Emirates Airlines als Leasingnehmer fliegt mit anderen Triebwerken.“       

Auch bei Immobilienfonds ist offenbar weniger die Bonität der Mieter entscheidend als vielmehr deren Bekanntheitsgrad. Dieses Thema gewinnt umso mehr an Gewicht, als Vertrieb und Anleger sowieso mehr auf den Mieter schauen als auf die Immobilie, ihre Lage und Bauqualität. Nur so ist der Erfolg der Objekte mit nur einem Nutzer zu erklären. „Wir wissen alle, dass es Probleme geben kann, wenn der Mietvertrag ausläuft. Der Mieter ist immer in der besseren Verhandlungssituation. Umso wichtiger ist es, die Immobilien besonders genau zu prüfen und in der Kalkulation ausreichend Rückstellungen zu bilden. Denn eines ist klar: Solche Objekte sind gefragt, und wir können nicht am Vertrieb vorbei platzieren“, meinte Michael Wilke von Signa Funds. Und Ideenkapital-Vorstand Marco Ambrosius ergänzte: „Das ist das Phänomen – was wirtschaftlich vernünftig ist und gute Chancen bietet, ist oft nicht vertriebsfähig.“

Dennoch sind sich alle Initiatoren einig: Der geschlossene Fonds ist unter Portfolioaspekten immens wichtig – und erfolgreicher, als viele glauben machen wollen. Die Branche habe eine außerordentlich positive Performance. Die Anbieter müssten das nur besser herausstellen.

Trotzdem schauen die Initiatoren nicht nur blauäugig in die Zukunft. Mittelfristig allerdings gehen alle davon aus, dass sich die Märkte nachhaltig erholen und auch die Umsätze wieder deutlich steigen werden – sobald es genügend Objekte am Markt gibt. „Der Engpass bleibt weiterhin die Angebotsseite“, meinte Michael Kohl. „Wir haben in diesem Jahr viele Sachen nicht gemacht, weil sie einfach zu teuer waren. Und daran dürfte sich so schnell nichts ändern.“

Immerhin: Der Vertrieb scheint für geschlossene Fonds grundsätzlich wieder empfänglicher zu sein. „Wir reden über eine breitere Palette an Assets“, sagte Gert Waltenbauer. „Auch wieder über Schiffe und sogar über Wind. Das war vor kurzem so noch nicht der Fall.“

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