Hochtief Solutions sieht günstige Investitionschancen in Warschau

14.Juni 2011   
Kategorie: Der Fondsbrief, News

Noch liegt Stalin in Warschau vorne. Mit 231 Metern Höhe ist der vom russischen Diktator Mitte der 50er Jahre gespendete Kulturpalast das höchste Gebäude in der polnischen Hauptstadt. Doch das neue Warschau holt auf. Der von der Bevölkerung auch „Stalinstachel“ genannte Turm gerät in den Schatten. So ragt das 2006 fertig gestellte Bürohochhaus Rondo 194 Meter in den Himmel, andere Gebäude recken sich in vergleichbare Höhen. Errichtet wurde Rondo von Hochtief Projektentwicklung, und es soll nicht dessen einziges Objekt in Warschau bleiben. In Kürze beginnt das Essener Unternehmen damit, die ehemalige Hauptpost zu sanieren und zu erweitern. Bei einem Büro-Leerstand von nur rund sechs Prozent ein überschaubares Wagnis.

Zumal Hochtiefs Warschau-Premiere sehr erfolgreich war – und immer noch ist, denn Hochtief verwaltet die Immobilie weiterhin. „Rondo wurde seit seiner Fertigstellung schon fünf mal verkauft“, berichtet Rainer Eichholz, Sprecher der Geschäftsführung. Und das, obwohl langjährige Mietverträge eher unüblich sind. „Wir verhandeln über fünfjährige Verträge“, so Eichholz. „Investoren haben kein Problem damit, weil sie Entwicklungspotenzial bei den Mieten sehen.“          Stalinstachel – im Schatten.

Damit kann er aber nur Großanleger meinen, denn der typische Privatinvestor definiert die Qualität einer Immobilie noch immer vor allem über die Dauer des Mietvertrages. Dennoch spielt Warschau in den Plänen der deutschen Fondsanbieter eine stärker werdende Rolle. So hat IVG Private Funds-Geschäftsführer Jörn Heidrich kürzlich bei den Gymnicher Gesprächen des Fondsbriefs berichtet, er denke über einen Warschau-Fonds nach. Ohne einen Mietvertrag über mindestens zehn Jahre dürfte sich der Vertrieb damit jedoch wohl schwer tun.

Auch ohne das Engagement geschlossener Fonds ist der polnische Immobilienmarkt auf gutem Kurs. Mit zwei Milliarden Euro Transaktionsvolumen zeigte er 2010 das beste Ergebnis seit dem Boom in den Jahren 2006 und 2007. Besonders interessiert sind Investoren jedoch weniger an Büros als vor allem an Einzelhandelsimmobilien. Sie stellen die Hälfte des gesamten Volumens. Doch auch Büros sind teurer geworden. „Die Renditen sind in Warschau seit 2009 um einen Prozentpunkt auf 6,5 Prozent gesunken“, berichtet Eichholz Geschäftsführer-Kollege Christoph Husmann.

Mit rund 3,5 Millionen Quadratmetern Fläche stellt die polnische Hauptstadt den Löwenanteil des kompletten Bestandes von rund 5,5 Millionen Quadratmetern. Logisch, dass sich die internationalen Investitionen auf Warschau konzentrieren. Wobei die Nachfrage nach Ansicht von Großmaklern wie Cushman & Wakefield und Colliers steigen dürfte. Und das bei begrenztem Angebot, denn kaum ein Baukran verschandelt die Skyline der Stadt. Neubauten werden in den kommenden Jahren Mangelware bleiben, was zu steigendem Leerstand und höheren Mieten führen dürfte.

Derzeit wird mehr im Untergrund gebaut und nicht in die Höhe. In einem Jahr beginnt die Fußball-Europameisterschaft in Polen und der Ukraine, und bis dahin muss die Infrastruktur deutlich verbessert werden. „Mit viel Geld aus der Europäischen Union verwirklicht das Land Infrastruktur-Projekte“, sagt Matthias Dehm, stellvertretender Leiter des Wirtschaftsdienstes der Deutschen Botschaft in Warschau. Neue Autobahnen werden gebaut, die U-Bahn modernisiert und das Eisenbahnnetz ausgebaut.

Und Hochtief-Projektentwicklung selbst? Das Unternehmen hat sich einen neuen Namen gegeben: Hochtief Solutions AG. Das habe nichts mit dem Einstieg der spanischen ACS in das Essener Unternehmen zu tun, die inzwischen 43 Prozent der Aktienanteile hält, beteuert Eichholz. Die Pläne einer Neustrukturierung seien älter. Solutions bündelt die Aktivitäten außerhalb Europas in einer Gesellschaft. Vorteile seien kürzere Entscheidungswege, neue Synergien und eine erhöhte Transparenz für Kunden und Investoren. Europa, das heißt für Hochtief Solutions Großbritannien, Österreich, Polen, Tschechien, Rumänien und Russland. Die laute Musik spielt allerdings woanders. Rund 87 Prozent des Konzern-Gesamtergebnisses stammten 2010 aus Amerika und der Region Asien-Pazifik.

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