Hotelinvestments erreichen doppelten 10-Jahresdurchschnitt – Renditen werden auf Londoner oder Pariser Niveau gedrückt

9.Februar 2015   
Kategorie: Der Fondsbrief

Alle Beobachter sehen den deutschen Hotelmarkt auf Rekordkurs. Colliers International kommt beim Investmentvolumen mit 2,1 Mrd. Euro auf den höchsten Wert. CBRE ermittelt 1,95 Mrd. Euro. JLL hat in den ersten neun Monaten ein Transaktionsvolumen von ca. 1,96 Mrd. Euro recherchiert. Das liegt bereits Ende September über dem Gesamtjahresresultat 2013  (1,60 Mrd. Euro). Der 10-Jahresdurchschnitt für den Dreivierteljahreszeitraum (752 Mio. Euro) ist damit mehr als verdoppelt.

 

Interessant in diesem Zusammenhang ist das Ranking der Betreiber aus Investorensicht. Das TREUGAST Investment Ranking 2014 sieht Motel One, Accor (München) und Marriott (Zürich) weiterhin und als Neuling Grand City (Berlin) bei der Top-Bewertung AAA. Mit prizeotel (Bremen), Vienna International (Wien) und der Centro Hotel Group (Hamburg) gewinnt das TREUGAST Ranking dieses Jahr mit einer BBB-Bewertung, die bei Neueinsteigern mit entsprechenden Qualitäten grundsätzlich vergeben wird, drei neue Gesellschaften dazu. A&O (Berlin) schafft den Sprung in die Kategorie der AA-Gesellschaften. Auch Leonardo Hotels (Berlin) überzeugt mit einem guten Performance-Niveau und wird auf AA aufgewertet. Allerdings rutschten mit Meininger, Berlin (jetzt A), Gold Inn, Berlin (BB) und Van der Valk, Moers (BBB), drei Gesellschaften auf der Rating-Skala nach unten.

hoteltransaktionsvolumen Deutschland Grafik 1

     Das Dreivierteljahresergebnis von rund 2 Mrd. Euro basiert auf insgesamt elf Portfoliotransaktionen mit einem Gesamtvolumen von rund 1,07 Mrd. Euro sowie 35 Einzeltransaktionen mit einem Volumen von 890 Mio. Euro, fasst JLL zusammen. Auf das dritte Quartal entfielen die Verkäufe von 19 einzelnen Hotels in einer Größenordnung von insgesamt  421 Mio. Euro (Q3 2013: 8 mit 216 Mio. Euro). Im gleichen Zeitraum wurden fünf Portfoliotransaktionen (27 Hotels) für 177 Mio. Euro notiert (Q3 2013: 3 Portfolios mit  acht Hotels für 66 Mio. Euro).

 

Das Gros der Investoren in den ersten drei Quartalen in 2014 waren finanzierungsunabhängige vermögende Privatpersonen (High Net Worth Individuals – HNWI) und institutionelle Anleger. Mit zusammen 26 der insgesamt 46 Transaktionen investierten diese beiden Anlegergruppen rund 767 Mio. Euro.  Deutsche Investoren kamen damit auf ein Volumen von ca. 430 Mio. Euro.

  cbre grafik   Die Renditen im Core-Segment geraten lt. CBRE weiter unter Druck und liegen bei rund 5,25% und in Einzelfällen deutlich darunter. Die Rendite nähert sich dadurch der Spitzenrendite in bedeutenden Märkten wie Paris mit 4,5% und London mit 5,0%. In den ersten acht Monaten des laufenden Jahres wuchs der Logisumsatz pro verfügbarem Hotelzimmer (RevPAR) im Vergleich zum Vorjahreszeitraum in den fünf deutschen Hotel-Schlüsselmärkten durchschnittlich um 4% auf 76 Euro. Mit 1,3 Mrd. Euro flossen im Colliers-Zahlenwerk etwa 60% des Transaktionsvolumens in Hotels der Kategorie 3 bis 4 Sterne und knapp zwei Drittel des investierten Kapitals entfielen auf die sieben wichtigsten Hotelstandorte Deutschlands.

 

Maßgeblich für den starken Anstieg sind lt. CBRE zwei großvolumige Portfoliotransaktionen aus dem ersten Halbjahr: der Verkauf des Moor Park Portfolios an Accor und der Verkauf eines europäischen Portfolios von Holiday Inn, Holiday Inn Express und Crowne Plaza Hotels an Apollo Real Estate. Im dritten Quartal hat der von CBRE Global Investors aufgelegte Hotelinvestment-Fonds Dynamique Hotels darüber hinaus ein deutsches Balladins Hotelportfolio bestehend aus zehn Hotels (1.246 Zimmer) an die Louvre Hotels Group und den eurasischen Private Equity Fonds A Capital verkauft. Darüber hinaus hat Far East Hospitality 50% der Anteile an den Objektgesellschaften von vier Adina Hotels übernommen. Die vier Hotels wurden mit rund 107 Mio. Euro bewertet. Bei den Einzeltransaktionen ist im dritten Quartal vor allem das Hilton Frankfurt mit einem Volumen von mehr als 110 Mio. Euro hervorzuheben. Eine weitere große Transaktion im dritten Quartal war der Verkauf des Kempinski Taschenbergpalais in Dresden an Erwin Conradi (ehemals Metro).

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