Im Gespräch… Oliver Weinrich, Drescher & Cie.: Bei offenen Fonds wird die Zeit knapp

24.Juni 2015   
Kategorie: Der Fondsbrief

Oliver Weinrich ist bei der Drescher & Cie. Immo Consult für die offenen Immobilienfonds zuständig. Zum vierten Mal hat er sich in einer Studie mit den Fonds beschäftigt, die sich in Abwicklung befinden, unter anderem weil sie die Verkaufswünsche ihrer Anleger nicht mehr bedienen konnten (siehe Fondsbrief Nr. 239).

Der Fondsbrief: Wie schon in den vorangehenden Studien kommen die Fonds von KanAm am besten weg. Welche Erklärungen gibt es dafür?

Oliver Weinrich: KanAm hat mit seinen beiden offenen Immobilienfonds stark in sehr guten Lagen investiert. Die Objekte befinden sich beispielsweise in Top-Lagen Londons und im Pariser Büroviertel La Défense. KanAm hat seinerzeit zwar hohe Preise für die Bürogebäude gezahlt, doch dafür haben sie ihren Wert weitgehend gehalten.

Der Fondsbrief: Warum konnte KanAm die Immobilien dann bis heute noch nicht verkaufen?

Als die Fonds in die Abwicklung geraten sind, hatte der KanAm Grundinvest ein Volumen von sechs Milliarden Euro. Das Management hat in Verhandlungen mit der BaFin erreicht, dass die gesetzlich vorgegebene Frist von drei Jahren auf fünf Jahre verlängert wird. Das betrifft übrigens auch die Fonds SEB Immoinvest und CS Euroreal. Wie ich finde, war das eine gute Entscheidung, denn so lassen sich Fire-Sales vermeiden. In Paris hat KanAm zum Beispiel eine Immobilie erst jüngst neu vermietet und dann zu einem guten Preis verkauft.

Der Fondsbrief: Läuft die Frist ab, wandern die Objekte in die Depotbanken. Welche Konsequenzen ergeben sich daraus?

Juristisch betrachtet wird die Depotbank Eigentümerin der Immobilien, daher fällt beim Übertrag Grunderwerbsteuer an, und das sind in Deutschland je nach Bundeland bis zu 6,5 Prozent des Verkehrswertes. Im Ausland sind die Regelungen ähnlich, in Frankreich zum Beispiel heißt die Abgabe Stempelsteuer. Darüber hinaus darf die Depotbank niedrigere Preise akzeptieren. Sie ist, anders als die Fondsverwaltung, nach dem Investmentgesetz nicht dazu verpflichtet, mindestens zum Verkehrswert zu verkaufen. Das bedeutet möglicherweise weitere Verluste für die Anleger.

Der Fondsbrief: Wer übernimmt diese Aufgaben in der Depotbank?

Die Depotbank übernimmt diese Aufgabe in der Regel nicht selbst, sondern darf die Verwaltung an das Fondsmanagement zurück delegieren, also an diejenigen, die über Jahre nicht in der Lage waren, die Immobilien zu verkaufen. Ich halte das in Kombination mit der Grunderwerbsteuerbelastung für eine absurde Situation.

Der Fondsbrief: Wie erklären Sie sich, dass es so lange dauert, die Immobilienfonds zu liquidieren?

Die Fonds müssen Abstand nehmen von der Behauptung, dass sie absolute Top-Objekte in ihren Portfolios halten, die von guten Asset-Managern – und nicht nur guten Einkäufern – verwaltet werden. So ist es offenbar nicht. Die Zeit drängt, und die Fondsmanager müssen zeigen – das ist wie beim Pokern. Und dann wird manches entzaubert. Wir haben zahlreiche Immobilien mit einer Vermietungsquote unter 90 Prozent ermittelt. Das wird beim Verkauf schwierig.

Der Fondsbrief: Die Vermietungsquote ist erneut ein entscheidendes Kriterium in Ihrer Untersuchung. Ist sie tatsächlich so maß-geblich? Potenzielle Käufer investieren doch zunehmend in Immobilien mit Leerständen und Wertsteigerungspotenzial.

Ich gebe zu, das ist ein berechtigter Kritikpunkt. Der Markt dreht tatsächlich weg vom Core-Objekt zu Value-Add. Wir haben uns jedoch dazu entschieden, an der Gewichtung festzuhalten, um die Studien untereinander besser vergleichen zu können. Das gelingt nicht, wenn wir die Parameter ändern.

Der Fondsbrief: In Ihrer Liste finden sich Fonds, die Sie in den Vorjahren noch nicht erfasst haben, zum Beispiel der „SEB Immoportfolio Target Return Fund“. Wieso geraten offene Fonds jetzt noch mit Verspätung in die Abwicklung?

Wir können bei den Fonds von zwei Wellen sprechen. Die erste traf die breit diversifizierten Publikumsfonds. Sie mussten häufig die Türen schließen, weil Großanleger auf einen Schlag ihr Geld zurückforderten. Bei der zweiten Welle handelt es sich um Fonds für semiprofessionelle und institutionelle Investoren. Daran beteiligten sich seinerzeit Anleger, die sich in dieser Mischung heutzutage nicht mehr vertragen, etwa Pensionskassen gemeinsam mit Stiftungen, Vermögensverwaltern und Dachfonds.

Der Fondsbrief: Warum passen die nicht zusammen?

Verantwortlich dafür sind die Regulierung und das KAGB. In den Jahren zuvor war nicht absehbar, dass sich diese Probleme ergeben. Aber mit der Einführung der Wartefrist ist ein offener Fonds für Vermögensverwalter nicht mehr interessant, weil seine Kunden zwei Jahre warten müssen, bis sie wieder an ihr Kapital kommen. Viele Dachfonds gerieten selbst in die Abwicklung und wollten ihr Geld zurück. So konnte die geplante Wiedereröffnung der auf diese Zielgruppen spezialisierten Immobilienfonds nicht gelingen. Und für Versicherer eignet sich ein offener Fonds ebenfalls nicht mehr als Investment. ¨

 

 

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