Immobilienfonds vor Gericht

Streitigkeiten zwischen Fondsgesellschaften und Finanzamt landen immer öfters vor Gericht. Das betrifft insbesondere Immobilien.

 Geschlossene Immobilienfonds sind zunehmend in den Fokus der Finanzgerichte gerückt. Das betrifft vor allem Streit um den unerwünschten gewerblichen Grundstückshandel und Liebhaberei, aber auch andere Themen. Das zeigt sich am Tenor aktueller Entscheidungen, die nachfolgend aufgelistet werden.

Fonds dürfen Immobilien nicht zügig abschreiben

Baut ein geschlossener Immobilienfonds seine Gebäude auf fremdem Grund und Boden, muss er das Objekt nicht anders als den eigenen Grundbesitz behandeln. Denn nach dem Urteil des Bundesfinanzhofs (BFH) ist die Immobilie wie ein materielles Wirtschaftsgut zu behandeln und die selbst getragenen Herstellungskosten sind nach den für Gebäude geltenden Regeln abzuschreiben (Az. IV R 2/07). Für diese Behandlung ist unerheblich, ob die Nutzung auf einem unentgeltlichen oder entgeltlichen Verhältnis beruht, dem Nutzenden zivilrechtliche Ersatzansprüche gegen den Eigentümer des Grundstücks zustehen oder ob die Übernahme der Herstellungskosten eine unentgeltliche Zuwendung an den Eigentümer des Grundstücks oder Entgelt für die Nutzungsüberlassung darstellt.

Daher spielt für die Berechnung der Abschreibung (AfA) keine Rolle, wie lange der Miet- oder Pachtvertrag abgeschlossen wurde. Die Immobilie wird in der Regel über die Dauer von 50 Jahren mit jährlich zwei Prozent abgeschrieben. Dieser Tenor hat den Nachteil, dass der Fonds das Gebäude nicht schneller unter dem Posten Werbungskosten abschreiben kann, wenn der Vertrag mit dem Grundstückseigentümer deutlich kürzer läuft. Durch den höheren Buchwert fällt aber auch der Gewinn geringer aus, wenn das Objekt später verkauft wird.

Grunderwerbsteuer auf Erschließungskosten

Kauft ein Fonds von der Gemeinde ein Grundstück und enthält der Kaufpreis Kosten für die Erschließung sowie für durchgeführte Ausgleichsmaßnahmen für den Naturschutz, gehört auch der hierauf entfallende Teil zur Bemessungsgrundlage der Grunderwerbsteuer. Zum Kaufpreis gehört laut BFH nämlich alles, was der Erwerber leisten muss, um das Grundstück im Zustand laut Vertragsvereinbarung zu erhalten (Az. II R 20/08). Nicht zu den Erschließungsanlagen gehören hingegen die auf den Grundstücken selbst notwendigen Zufahrtswege und Anschlüsse an die Versorgungseinrichtungen.

Druck der Bank löst gewerblichen Grundstückshandel aus

Verkauft der Immobilienfonds seinen Bestand, löst das nur innerhalb der zehnjährigen Spekulationsfrist Steuern aus. Anders ist es beim gewerblichen Grundstückshandel, wenn innerhalb von fünf Jahren mehr als drei Objekte abgestoßen werden. Der Einordnung als gewerblicher Grundstückshandel steht nach dem Urteil des BFH nicht entgegen, wenn Mietobjekte aufgrund finanzieller Notlage und auf Druck der kreditgebenden Bank verkauft werden müssen (Az. III R 101/06). Denn für die Zuordnung zum gewerblichen Grundstückshandel sind die Beweggründe für die Veräußerung von Immobilien unerheblich. Dies gilt auch für wirtschaftliche Zwänge wie die Drohung der finanzierenden Bank mit Zwangsmaßnahmen. Denn konkrete Anlässe wie Finanzierungsschwierigkeiten oder ein unerwartet hohes Kaufangebot sagen im Allgemeinen nichts darüber aus, ob jemand nicht auch aus anderen Gründen zum Verkauf bereit gewesen wäre und insofern von Anfang an eine Veräußerungsabsicht gehabt hatte.

Immobilienfonds sind getrennt zu behandeln

Verkauft ein geschlossener Immobilienfonds ein Objekt, wird er dadurch nicht automatisch zu einem gewerblichen Grundstückshändler, nur weil eine Schwestergesellschaft ebenfalls einzelne Grundstücke veräußert und dadurch die Drei-Objekt-Grenze überschritten wird. Das gilt nach dem rechtskräftigen Urteil des Finanzgerichts (FG) Berlin-Brandenburg (Az. 1 K 3292/02 B) selbst dann, wenn es sich um vermögensverwaltende Fonds mit den gleichen Beteiligungsverhältnissen handelt. Jede Gesellschaft muss für sich gesehen werden und innerhalb von kurzer Zeit mehr als drei Immobilien abstoßen, um als gewerblich eingestuft zu werden. Auch der BFH hatte zuvor eine Zusammenrechnung mit Verkäufen von Schwesterpersonengesellschaften explizit abgelehnt (Az. IV R 72/07).

Liebhaberei bei Beteiligung an einem Immobilienfonds

Die Vermutung der Überschusserzielungsabsicht ist grundsätzlich auch bei einer Investition in einem geschlossenen Immobilienfonds zugrunde zu legen. Allein aus dem Umstand, dass in dem Anlageprospekt eine Ertragsplanung nur für 20 Jahre mit einer anschließenden Liquidationsphase vorgenommen wurde, kann nach dem Urteil vom FG Hamburg (Az. 2 K 247/08) nicht gefolgert werden, dass eine von vornherein zeitlich begrenzte Beteiligung beabsichtigt war. Daher kann nicht nur dieser Zeitraum für eine Prognoserechnung zugrunde gelegt werden, ob ein Fondssparer mit fremdfinanzierten Anteilen über die gesamte Anlagedauer einen Überschuss erzielen kann. Ausreichend ist vielmehr, dass der Anleger bei Zeichnung seiner Beteiligung durch die Gegenüberstellung von prognostizierten Fondserträgen und seinen Kreditzinsen mit einer positiven Gesamtrendite kalkulieren kann.

Mehr Vorsteuer für Immobilienfonds

Ein geschlossener Immobilienfonds kann die Vorsteuer aus den Herstellungskosten günstiger verteilen und sich damit mehr Geld vom Finanzamt zurückholen, wenn die Gesellschaft ihre Objekte an verschiedene Nutzer vermieten. Denn die Gesellschaft kann den sogenannten Umsatzschlüssel anwenden, so das FG Münster in zwei Entscheidungen (Az. 15 K 5079/05 U, 15 K 1271/06 U). Die gegenteilige Vorschrift im Umsatzsteuergesetz (Paragraf § 15 Absatz 4 Satz 3) verstößt gegen EU-Recht, sodass sich hiervon Betroffene unmittelbar auf die günstigere Regelung im europäischen Gemeinschaftsrecht berufen können. Neben den Richtern aus Münster hatten bereits die FG Düsseldorf (Az.1 K 996/07 U) und Niedersachsen (Az. 16 K 271/06) das so eingeordnet.

Das betrifft Fonds, die beispielsweise ein Gebäude an Gewerbetreibende und Privatpersonen oder Behörden gleichzeitig vermieten. Hier ließ sich die Umsatzsteuer aus den Baukosten bislang nur nach der Fläche aufteilen und die gibt es nur für den unternehmerischen Teil erstattet. Das EU-Recht lässt jedoch den Umsatzschlüssel zu. Da die Mieten für den geschäftlichen Bereich meist deutlich über den Erträgen für Wohnungen oder Amtsstuben liegen, kann jetzt ein deutlich größerer Anteil der bezahlten Umsatzsteuer vom Fiskus zurückgefordert werden. Das reduziert die Kosten zugunsten der Rendite für die Anleger. Die Finanzverwaltung ist allerdings noch nicht einsichtig und hat gegen die Urteile Revision unter V R 1/10, V R 2/10, XI R 31/09 und V R 19/09 eingelegt.

Zinsen eines Auslandsfonds sind nicht steuerfrei

Ein geschlossener Immobilienfonds mit Grundstücken jenseits der Grenze berichtet kann Erträge in Deutschland nicht steuerfrei halten, wenn es sich um die Zinsen aus der Anlage von Mietüberschüssen bezieht. Denn laut BFH müssen die Erträge aus den von der Fondsgesellschaft bei Banken geparkten Geldern in den heimischen Formularen als steuerpflichtige Inlandseinkünfte angegeben werden (Az. I R 81/09). Die Steuerfreistellung nach den jeweiligen Doppelbesteuerungsabkommen – im Urteilsfall mit den USA – wirkt bei den Fonds als Personengesellschaften nur für Einkünfte aus unbeweglichem Vermögen. Da Die kassierten Kapitaleinnahmen nicht darunter fallen, gehören sie in die die heimischen Anlage KAP zur Berechnung der Abgeltungsteuer.

Anleger dürfen sich nicht beklagen

Klagt ein geschlossener Immobilienfonds, müssen die Beteiligten nicht zum Verfahren hinzugezogen werden. Das gilt selbst dann, wenn der Ausgang für die einzelnen Anleger von erheblicher Bedeutung ist und dem Fonds durch Steuernachzahlungen sogar die Insolvenz droht (FG Berlin-Brandenburg, Az. 11 K 1010/05 B). Dem steht grundsätzlich das Steuergeheimnis entgegen. Der einzelne Beteiligte muss daher schon konkret darlegen, dass er bei einem negativen Urteilsspruch die Zahlungsunfähigkeit der Fondsgesellschaft und damit seine persönliche Haftungsinanspruchnahme befürchtet. Dieses Risiko besteht nicht, wenn der Fonds laut Gesellschaftsvertrag bei unerwarteten Nachforderungen des Fiskus eine Nachschusspflicht der Anleger vorsieht.

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