Immobilienpreisblase: Der Markt ist gesund, konstatiert das DIW – Doch Preise in 40 Städten sind spekulationsgetrieben

10.Februar 2015   
Kategorie: Der Fondsbrief

In Deutschland droht nach Einschätzung des Deutschen Instituts für Wirtschaftsforschung (DIW Berlin) derzeit keine gesamtwirtschaftlich riskante Immobilienpreisblase. „Die Struktur des deutschen Immobilienmarktes ist insgesamt weiterhin gesund“, so das Fazit der DIW-Experten Konstantin Kholodilin, Claus Michelsen und Dirk Ulbricht. Allerdings fanden die Forscher in 40 der untersuchten 127 Städte Anzeichen für spekulationsgetriebene Preisblasen bzw. „explosionsartige Preisentwicklungen“ auf Teilmärkten: In 31 Städten scheinen die Kaufpreise am relativ kleinen Markt für Neubauten überhitzt, in neun sind die Bestandswohnungen betroffen. In den meisten Fällen werde der Preisanstieg von der gestiegenen Nachfrage nach Wohnraum getragen.

 

Mit Ausnahme von Potsdam sind nur westdeutsche Städte betroffen. Für München, Köln und Hamburg, aber auch für beliebte Universitätsstädte sei eine spekulative Preisblase wahrscheinlich. Für Berlin, Stuttgart und Düsseldorf könne dagegen „keine ausschließlich in den Preisen vorhandene Dynamik gefunden werden“, heißt es. Überraschende Kandidaten für Preisblasen sind Städte wie Detmold, Wuppertal, Solingen oder Dortmund (bei Neubauten) und Paderborn (Bestand).

 

Gegen eine Blasenbildung auf dem Gesamtmarkt spreche auch, dass der Zinssatz für Immobilienkredite im Schnitt langfristig gebunden sei und keine auffälligen Entwicklungen bei der Kreditvergabe zu erkennen seien. Das stabile Kreditvolumen zeige auch, dass die gesamtwirtschaftlichen Gefahren der Immobilienpreisentwicklung weiterhin überschaubar seien. „Politische Interventionen halten wir derzeit nicht für notwendig“, urteilen die Experten. „Trotzdem sollten die Entwicklungen auch an den regionalen Immobilienmärkten genau beobachtet werden.“

 

Wissenschaftlich lassen sich Fehlentwicklungen am Gesamtmarkt nur schwer erkennen. Für ihre Studie haben die DIW-Forscher deswegen umfangreiche, regional aufgeschlüsselte Miet- und Kaufpreisdaten des Immobilienanalysten Bulwiengesa AG analysiert und mit einem neuen statistischen Testverfahren auf Anzeichen spekulativer Preisblasen untersucht. Der Forschungsfokus lag dabei auf den regionalen Wohnungsmärkten. Dort werden spekulative Tendenzen bereits sichtbar, bevor sie in deutschlandweiten Indizes erkennbar sind. Als Indikator für die Risikobereitschaft von Investoren gilt das Verhältnis von Preisen zu Mieten. Ein deutlicher Anstieg dieser Relation ist ein mögliches Anzeichen spekulativer Preisentwicklungen. „Zwar sind die Immobilienpreise in einigen Regionen seit 2010 deutlich gestiegen, die Kaufpreise haben sich aber überwiegend in ähnlichem Maß entwickelt wie die Mietpreise“, so die Autoren.

 

Die gesamtdeutschen Trends, die die Wissenschaftler auf Grundlage der regionalen Daten ermittelten, wiesen keine Anzeichen für spekulationsgetriebene Entwicklungen auf. Insgesamt wurden Eigentumswohnungen in Deutschland zwischen 2010 und 2013 im Schnitt um 17% teurer. In Hamburg stiegen die Preise um etwa 23%, in Oberhausen waren es hingegen nur 9%. Die realen Bauinvestitionen stiegen um rund 16%. „In den Großstädten wächst die Nachfrage durch den Zuzug von Menschen aus dem In- und Ausland. Dazu kommen die angesichts globaler Unsicherheiten auf den vermeintlich sicheren deutschen Immobilienmarkt drängenden Investoren sowie das günstige Zinsniveau“, erläutern die DIW-Forscher. KK

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