Interview mit Albert Behler: „Preisrückgang beunruhigt uns nicht“

10.Dezember 2009   
Kategorie: Der Fondsbrief

 Albert Behler zählt zu den größten Immobilien-Investoren in Manhattan

 Von Stupid German Money kann bei Albert Behler keine Rede sein. Der Präsident und CEO der Paramount-Group verwaltet das Immobilienvermögen der Hamburger Otto-Familie und anderer Großinvestoren in den USA und hat deren Erwartungen bislang mehr als erfüllt. Mit rund 1,2 Millionen Quadratmetern Bürofläche und einem Volumen von zehn Milliarden Dollar zählt die Paramount-Group zu den größten und erfolgreichsten privaten Immobiliengesellschaften der USA.

 

Fondsbrief: Ihre jüngsten Transaktionen haben Sie Mitte vorigen Jahres getätigt. Vor der aktuellen Krise. Haben sie zu früh gekauft und zu viel für die Immobilien gezahlt?

 

Albert Behler: Die Krise in den USA begann deutlich früher, Mitte 2007, nach dem Kollaps von Bear Stearns. Gut denkbar, dass die Preise seit Mitte 2008 noch einmal um zehn, 15 Prozent gefallen sind. Aber wer die Objekte haben wollte, musste zu den damaligen Preisen zuschlagen. So wie wir jetzt nicht verkaufen, würde sich auch ein anderer Eigentümer nicht davon trennen. Der Preisrückgang beunruhigt uns aber nicht. Wir wollen die Immobilien lange halten, eventuell sogar zehn Jahre, und sie werterhöhend bewirtschaften. Entscheidend ist für uns, dass wir die Trophy-Buildings weit unter den Herstellungskosten bekommen haben. Außerdem ist ein Gebäude wie etwa „1301 Avenue of the Americas“ in dieser Lage nicht reproduzierbar.

 

FB: Grundlage der Preise sind die Mieten. Brechen die Einnahmen weg, weil manche Mieter nicht mehr in der Lage sind, ihren Teil des Vertrages einzuhalten?

Behler: Wir waren davon in drei Fällen bei mehr als 400 Mietverträgen in New York betroffen. Einer davon war Lehman Brothers. Unsere Vermietungsmanager hatten sich schon auf mögliche Wertsteigerungspotentiale bei einer Marktmiete von 70 Dollar gefreut. Weil die bestehende Miete mit 39 Dollar pro Squarefoot jedoch weit unterhalb des Marktniveaus lag, ist Barclays als Käufer von Lehman Brothers selbst in die Flächen gezogen.

 

FB: Die Welle der Bankenpleiten ist noch nicht verebbt. Kürzlich hat es mit CIT und Capmark zwei Immobilienfinanzierer getroffen. Beunruhigt Sie das?

 

Behler: Das ist natürlich nicht erfreulich, wobei die Großbanken weniger tangiert sind, da sie die meisten Hypotheken verbrieft haben und die Bilanz damit nicht mehr belasten können. Bei einer Marge von 600 Basispunkten verdienen die Banken derzeit sogar sehr gut.

 

FB: Demnach ist es kein Problem mehr, eine Fremdfinanzierung zu bekommen?

 

Behler: Die Situation hat sich deutlich verbessert. Zwischen Januar und Mai dieses Jahres war es noch äußerst schwierig, ein Darlehen zu bekommen. Inzwischen vergeben vor allem die Versicherer wieder Immobilienkredite und beleihen dabei bis zu 65 Prozent des Wertes solider Objekte. Die meisten Banken halten sich bei großen Summen allerdings weiterhin zurück.

 

FB: Wann werden Sie Immobilien aus ihrem Portfolio wieder verkaufen?

 

Behler: Wir haben in der Hochphase zwischen 2005 und 2007 Objekte im Wert von 4,5 Mrd. Dollar verkauft. Derzeit gehe ich davon aus, dass wir ab 2012 wieder Objekte verkaufen. Bis dahin wird Paramount als Käufer aktiv sein, wobei es momentan kaum interessante Transaktionen in New York gibt. Die Objekte sind in der Regel in sicheren Händen, zum Beispiel in denen der REITS. Die Kurse der Immobilienaktiengesellschaften haben sich übrigens bereits deutlich erholt. Ein Zeichen, dass es aufwärts geht.

 

FB: In den kommenden Jahren laufen zahlreiche Darlehen aus. Die Refinanzierung wird für viele Eigentümer zum Problem. Wird die Zahl der Notverkäufe steigen?

 

Behler: Viele Investoren hoffen, dass so etwas passiert. Wir selbst haben immer schon langfristige Darlehen abgeschlossen und sind davon nicht betroffen. Andere geraten erheblich unter Druck, weil die Banken die Immobilien niedriger bewerten werden. Die FED, die Zentralbank der USA, hat die Banken mit einem offiziellen Schreiben kürzlich jedoch aufgefordert, die Eigentümer nicht zu sehr unter Druck zu setzen. Das wird die Situation entzerren. Zu einem massiven Überangebot sollte es daher nicht kommen.

 

FB: Im September 2011 soll der Freedom-Tower auf dem Gelände des ehemaligen World Trade Centers fertig sein. Wie stark wird die zusätzliche Fläche den New Yorker Markt belasten?

 

Behler: Downtown ist ein komplett anderer Markt, der mit Midtown, wo wir vorrangig investieren, nur mit Zeitverzug etwas zu tun hat. Der Leerstand dort wird steigen, auch wenn bereits 60 Prozent der Flächen im Freedom-Tower vorvermietet sind. Rund um die Wall Street finden Sie vor allem Finanzinstitute, das ist ein Klumpenrisiko. Midtown dagegen ist deutlich diversifizierter und damit preisstabiler. Während in Downtown mit dem Turm von GoldmanSachs derzeit weitere Flächen entstehen, kam es in Midtown während des vergangenen Jahrzehnts durch den Umbau von Büro- in Wohnflächen gar zu einem Abbau von Büros. Dies ist vor allem auf den deutlich höheren Preis von Wohnfläche zurückzuführen. Für einen Quadratmeter an Wohnfläche erhielt man etwa 20.000 Dollar, wohingegen Bürofläche gerade die Hälfte erzielte. Sobald sich die Nachfrage nach Bürofläche verstärkt, wird diese Angebotsverknappung für die Wertentwicklung von großem Vorteil sein und sich sehr positiv auf Mietpreise und Gebäudewerte auswirken.

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