Mit einem von dem US-Unternehmen TSO gemanagten, operativen US-Immobilienfonds hat DNL Invest mehr als 100 Millionen Dollar Eigenkapital eingesammelt.
Vertrauen Vertriebe und Anleger dem Initiatoren und seinem Konzept, ist die Regulierung nebensächlich. Das Modell will DNL Invest AG auch beim Nachfolger anwenden. Der Fondsbrief erreichte Vertriebsdirektor Wolfgang Kunz vor seinem Flug nach Atlanta.
Der Fondsbrief: Wie oft waren Sie in diesem Jahr schon in den USA?
Wolfgang Kunz: Das ist morgen mein fünfter Flug. Es zählt zu meinen Aufgaben, Vertriebspartnern und potenziellen Anlegern Objekte und das Investitionskonzept von Boyd Simpson und der TSO vor Ort vorzustellen. Ich habe mal nachgerechnet und bin auf 285 Flüge in den vergangenen sieben Jahren gekommen.
Wenn Sie so häufig in den USA sind, bekommen Sie doch bestimmt einen persönlichen Eindruck vom aktuellen Wahlkampf?
Ja, und der Eindruck ist teilweise anders als ihn die deutschen Medien vermitteln. Boyd Simpson ist ein überzeugter Demokrat, aber nicht nur aus diesem Grund hat er keine besonders gute Meinung von Donald Trump. Boyd hat gemeinsam mit Trump studiert und kennt ihn daher sehr gut. Ich persönlich glaube nicht daran, dass Trump Präsident wird. Alle gehen davon aus, dass die Republikanische Partei auseinanderfällt, sollte er tatsächlich nominiert werden. Es sei denn, man findet einen ausgleichendenden Vizepräsidenten. Und ich denke, dass die Mehrzahl der Amerikaner Hillary Clinton wählen würde, wenn Trump die Alternative wäre.
Welche Konsequenzen wird der neue Präsident auf die US-Immobilienmärkte haben – egal, wer es letztlich wird?
Gar keine, das ist auch die Meinung von Boyd Simpson. Beide Kandidaten sind Wirtschaftspolitiker, daher erwarten wir keine negative Entwicklung.
Ihr Konzept sieht vor, Immobilien mit Leerstand günstig zu kaufen, besser zu vermieten und mit Gewinn wieder zu veräußern. Wie lange bieten sich noch solche Gelegenheiten?
Unser Einzugsgebiet im Südosten der USA ist rund 2,5 Mal so groß wie Deutschland, und bislang haben wir keine Probleme, geeignete Immobilien zu identifizieren und zu erwerben. Die Pimcos dieser Welt interessieren sich nicht für Objekte, die für uns in Frage kommen. Im Gegenteil: Sie verkaufen sie eher, um nicht zu sagen, verschleudern sie, denn Immobilien mit Leerstand passen nicht in deren Konzept. Wir dagegen kaufen Immobilien an Top-Standorten mit Entwicklungsmöglichkeiten. Vor Leerstand haben wir keine Angst. Im Schnitt stehen unsere Objekte beim Kauf zu 40 Prozent leer. Vorteil hier ist, dass wir die Leerstandflächen nicht bezahlen müssen.
Wie lässt sich der Leerstand abbauen?
Nur mit einem eigenen Property Management. Das ist unsere Stärke. Schon während der Due-Dilligence-Prozesse machen wir eine Mieterbefragung. So erkennen wir schnell und früh, woran es in der Immobilie hapert, und wie wir das ändern können. Daher gelingt es uns relativ problemlos, die Objekte besser zu vermieten. Inzwischen ist eine Vollvermietung in der Regel jedoch gar nicht mehr nötig. Kürzlich haben wir ein Shoppingcenter sehr teuer verkauft, das nur zu 82 Prozent vermietet war. So etwas hat es früher nicht gegeben.
Wer ist der typische Käufer Ihrer Immobilien?
Den typischen Käufer gibt es nicht. Ein Gesundheitszentrum bei Atlanta haben wir an vermögende Privatinvestoren aus Kalifornien verkauft, ein Shoppingcenter in unmittelbarer Nähe davon an ein Family Office vor Ort. Für eine Pensionskasse aus Nevada zum Beispiel haben wir außerdem ein Paket mit mehreren Immobilien geschnürt. Die Renditen für unsere Anleger betrugen bei diesen Verkäufen bis zu 36 Prozent pro anno.
Warum halten Sie bei Ihrem Nachfolgefonds am operativen Modell fest?
Wir starten zwar als Semi Blind Pool und müssen somit jede weitere Immobilie als Nachtrag der BaFin vorstellen. Das ist zwar arbeitsintensiv, aber trotzdem wesentlich günstiger als die Kosten, die mit einem regulierten Modell verbunden sind. Reguliert würden wir die in Aussicht gestellten acht Prozent für unsere Anleger nicht erreichen. Außerdem könnten wir am Markt nicht so schnell reagieren, wie wir das wollen. Das schaffen Sie mit der besten KVG nicht. Und last but not least: TSO arbeitet tatsächlich operativ und ist somit unter dem Vermögensanlagengesetz gut und richtig aufgehoben.
Und wenn die BaFin operative Modelle abschaffen will?
Das ist ein Risiko, da gebe ich Ihnen Recht. Wir beobachten einige Modelle am Markt, mit denen Anleger wahrscheinlich Geld verlieren. Floppen sie tatsächlich, könnte die BaFin die Ausnahmeregelung kippen. Ein Problem wäre das für uns jedoch nicht, denn wir erfüllen schon jetzt viele Anforderungen, die AIF’s erfüllen müssen. Die DNL Real Invest AG jedenfalls stellt sich schon jetzt auf diesen Fall ein und führt hier aktive Gespräche mit der Hansainvest als potentielle Service KVG. ¨
