Kürzere Spekulationsfrist bei Immobilienfonds

 

Bundesverfassungsgericht verschafft Investoren Steuerrückzahlungen

Hatten Anleger in geschlossene Immobilienfonds ab 1999 Spekulationsteuer auf einen Objektverkauf bezahlt, können sie jetzt auf eine Erstattung hoffen. Denn das Bundesverfassungsgericht hat eine Gesetzesänderung gekippt, wodurch die Spekulationsfrist für Grundstücke Anfang 1999 von zwei auf zehn Jahre verlängert wurde (Az.: 2 BvL 14/02, 2/04 und 13/05). Begünstigt sind nun rückwirkend von den Gesellschaften verkaufte Immobilien und vom Anleger abgestoßene Fondsanteile, die Ende 1998 aus der vorherigen, kurzen Spekulationsfrist heraus waren, und die zum Jahreswechsel plötzlich wieder in die verlängerte Frist fielen.

Die Aussicht auf Steuerrückzahlungen steht gut, da die Fondsgesellschaften ihre Feststellungsbescheide mit den damaligen Spekulationsgewinnen meist offen gehalten hatten. Dieses Streitthema hatte die Gerichte schon seit Jahren beschäftigt, sodass entsprechende Fälle frühzeitig über einen Einspruch mit Verweis auf die anhängigen Verfahren ruhend gestellt worden waren. Weniger Spekulationsteuer fällt sogar dann noch an, wenn beispielsweise eine 1996 gekaufte Immobilie erst im Jahr 2005 veräußert worden war.

Die Entscheidung aus Karlsruhe

Eine rückwirkend geltende, steuerliche Regelung, wie die bei der Verlängerung der Spekulationsfrist auf private Grundstücksverkäufe, ist insoweit verfassungswidrig, als sie den Vertrauensschutz der Steuerzahler unterlaufen. Dies stellt einen Verstoß gegen das Grundgesetz dar, weil die Anwendung der Neuregelung insoweit an einen zurückliegenden Sachverhalt anknüpft, so das Bundesverfassungsgericht (Az.: 2 BvL 14/02, 2/04 und 13/05).

Stein des Anstoßes war eine Gesetzesänderung ab dem 1. Januar 1999, wodurch die Spekulationsfrist für Immobilien von zwei auf zehn Jahre verfünffacht wurde. Betroffen davon waren auch Hausbesetzer und geschlossene Fondsgesellschaften, die Ende 1998 aus der damaligen kurzen Spekulationsfrist von 24 Monaten heraus waren. Ihre Grundstücke fielen zum Jahreswechsel 1998/1999 plötzlich in die verlängerte Frist, und die längst erreichte Steuerfreiheit war dahin.

Diese Regelung ist jetzt verfassungswidrig, soweit ein im Zeitpunkt der Gesetzesverkündung am 31. März 1999 bereits eingetretener Wertzuwachs der Besteuerung unterworfen wird, der nach altem Recht steuerfrei hätte realisiert werden können. Soweit die früher geltende zweijährige Spekulationsfrist zum Zeitpunkt der Verkündung allerdings noch nicht abgelaufen war, haben die Richter aus Karlsruhe keine Bedenken gegen die Verlängerung. Das gleiche gilt, soweit die alte Frist zwar bereits abgelaufen war, sich der Zugriff aber auf die erst nach der Verkündung der Neuregelung eintretenden Wertsteigerungen beschränkt.

Die bloße Möglichkeit, Gewinne später steuerfrei vereinnahmen zu können, begründet nämlich keine vertrauensrechtlich geschützte Position. Mit Wertsteigerungen kann zum Zeitpunkt des Erwerbs nicht sicher gerechnet werden, sodass auch die Enttäuschung über den Wegfall künftiger, steuerfreier Vermögenszuwächse nicht als Beeinträchtigung greifbarer Vermögenswerte zu werten ist, so das Bundesverfassungsgericht. Das sollten sich Fondsanleger verinnerlichen, wenn sie Anteile mit einer Laufzeit von bis zu 20 Jahren zeichnen. Bis zur Liquidation kann sich an der Steuerfront viel tun, auch zu ihrem Nachteil.

Auswirkung des Beschlusses

Begünstigt von der Entscheidung sind neben Hausbesitzern und Beteiligten an Erbengemeinschaften gleichermaßen Anleger in geschlossene Immobilienfonds, bei denen Ende 1998 die vorherige kurze Spekulationsfrist bereits abgelaufen war. Sie können bei Verkäufen nach 2008 eine nachträgliche Erstattung zuviel bezahlter Einkommensteuer auf den Gewinn erhalten. Über einen berichtigten Steuerbescheid unterliegen die bis zum 31. März 1999 bereits aufgelaufen Wertzuwächse nicht mehr der Spekulationsbesteuerung. Hierbei ist zwischen drei Konstellationen zu unterscheiden:

1. Die Veräußerung eines Fondsanteils durch den Anleger – etwa über die Zweitmarktbörse – oder der Verkauf des Bestandes durch die Gesellschaft selbst erfolgte zwischen dem 1. Januar und dem 31. März 1999: Der realisierte Gewinn rückwirkend bleibt in voller Höhe steuerfrei.

2. Der Verkauf erfolgte nach dem 30. März April 1999: Der durch Anleger oder Fondsgesellschaft realisierte Gewinn bleibt insoweit steuerfrei, als er auf Wertzuwächse seit der ehemaligen Anschaffung bis zum 31.3.1999 entfällt. Nachfolgende Preissteigerungen sind hingegen mit Erlaubnis des Bundesverfassungsgerichts steuerpflichtig. Insoweit muss eine zeitliche Zuordnung in Wertzuwächse bis Ende März 1999 (steuerfrei) und nachfolgende Preisveränderungen (steuerpflichtig) erfolgen. Das müssen die Gesellschaften nun – etwa durch einen Gutachter – noch einmal für das ehemalige Verkaufsgeschäft ermitteln und das Ergebnis dann fürs Finanzamt aufbereiten. Da in der Praxis oftmals laufend eine Bestandsbewertung erfolgt war, können die benötigten Werte sogar schon vorliegen.

3. Es handelt sich um einen offenen Immobilienfonds: Hier gelten die Regeln aus den vorgenannten Punkten nur, wenn die Objekte durch den Fonds verkauft worden waren. Denn die Anleger verkauften Wertpapiere innerhalb der kürzeren Spekulationsfrist. Die war zwar 1999 ebenfalls erhöht worden, von sechs Monate auf ein Jahr. Zu diesem Punkt ist Karlsruhe aber kein Fall vorgetragen worden.

Besonderheiten

Wer seinen Anteil an einem Immobilienfonds privat verkauft, mit Hilfe des Initiators oder über eine der Zweitmarktplattformen, unterwirft sich denselben Steuerfolgen wie beim Ausstieg aus normalen Grundstücksgemeinschaften oder Firmenbeteiligungen. Fondssparer sind nämlich Mitinhaber einer Personengesellschaft – ob direkt oder treuhänderisch, spielt steuerlich keine Rolle. Die Spekulationssteuer wirkt aber nur, wenn der Fonds vermögensverwaltend Büroparks und Einkaufszentren vermietet.

Maßgebend für die Berechnung der Spekulationsfrist ist grundsätzlich der Zeitraum zwischen An- und Verkauf. Sofern der Anleger seine Beteiligung aber erst später erworben hat, ist dieses Beitrittsdatum für ihn relevant. So kann es vorkommen, dass die Gesellschaft ein Objekt nach Ablauf der Spekulationsfrist steuerfrei versilbern kann, diese Frist für einige der Beteiligten noch nicht abgelaufen war, weil sie viel später eingestiegen sind. Betroffene wissen das aber längst, denn den Bescheid mit der ehemaligen Spekulationsteuer halten sie längst in den Hände.

Hatte die Fondsgesellschaft das Bürogebäude damals nicht erworben, sondern in Eigenregie hergestellt, wurden Anleger zum Bauherrn. Sie berechnen ihre Frist anders als in Kauffällen. Hier ist nur das Anschaffungsdatum des nackten Grund und Bodens maßgebend. Wann das hierauf errichtete Gebäude fertig gestellt wurde, und die ersten Nutzer einzogen, ist unerheblich. Somit konnte der Fonds den Neubau damals beispielsweise schon nach sieben Jahre steuerfrei verkaufen, weil die Zehn-Jahresfrist für das Grundstück zu diesem Zeitpunkt bereits überschritten worden war. Diese Fälle müssen also durch die Entscheidung aus Karlsruhe nicht neu aufgerollt werden. Lag das nackte Grundstück allerdings noch nicht außerhalb der Spekulationsfrist, wird auch hier der Gewinn aus dem Gebäudeverkauf besteuert. Dabei werden die bis dahin geltend gemachten Abschreibungsbeträge – im Gegensatz zur erworbenen Immobilie – nicht hinzugerechnet, sofern die Gebäudefertigstellung vor dem Jahr 1999 lag.

Meiner Meinung nach… Karlsruhe hat eine klare Grenze gesetzt, inwieweit der Fiskus nicht auf die Vergangenheit zurückgreifen kann. Da ihm dies aber für die Zukunft erlaubt wird, kommt das Thema Spekulationsfrist jetzt sicherlich wieder auf den Tisch. Wie heißt es doch im Beschluss: Die Erfassung von Wertsteigerungen liegt innerhalb des Gestaltungsspielraums, dem der Gesetzgeber bei der Erschließung von Steuerquellen zukommt. Was Wertpapierbesitzern bereits 2009 beschert wurde, könnte Hauseigentümern in ähnlicher Form drohen. Die Idee ist nicht neu, wurde nur immer aufgeschoben.

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