LHI: BMW in der Höhle des Löwen

LHI bietet Fonds mit stiller Beteiligung an Stuttgarter Niederlassung an

BMW-Arbeiter in München, Dingolfing, Landshut und Regensburg, aber auch in Leipzig und Berlin fanden unlängst an ihren auf Firmenparkplätzen abgestellten Fahrzeugen ohne das heimische, weiß-blaue Logo unter den Scheibenwischern den Hinweis „Sie fahren ein Fremdfahrzeug“. Zeichner des LHI Immobilienfonds BMW Niederlassung Stuttgart können nur hoffen, dass die schwäbischen Platzhirsche Daimler und Porsche großzügiger sind, und der Mieter der Fondsimmobilie ungehindert Autos verkaufen und auf dieser Basis seinen Verpflichtungen nachkommen kann.

Investitionsobjekt: Im Juli 2008 hat die LHI Leasing GmbH die drei Gebäudeteile der BMW-Niederlassung Stuttgart-Vaihingen im Gewerbegebiet unweit des Autobahnkreuzes Stuttgart erworben. Außer 35.000 Quadratmetern vermietbarer Fläche umfassen sie 339 Außenstellplätze und 346 Plätze im Parkhaus. Verkaufs, Büro- und Showroomflächen, Werkstatt, Lager, Serviceflächen und Reifenzentrum stammen aus den Jahren 1977 bis 2006 und sind laut Wertgutachten in gutem bis sehr gutem Zustand, hinsichtlich der Nutzbarkeit allerdings spezifisch auf den Mieter BMW zugeschnitten. CBRE hat zwei Monate nach Kauf einen gutachterlichen Wert von 47,8 Millionen Euro, basierend auf DCF, festgestellt, gezahlt hat die LHI jedoch 51 Millionen Euro, ein marktüblicher Einkaufsfaktor von 14,8 Jahresmieten.

Markt: Auch den fleißigen Schwaben macht die Wirtschaftskrise zu schaffen – der Gewerbeimmobilienmarkt in der Metropolregion legt gerade eine Verschnaufpause ein, eine Erholung sehen auch optimistische Marktbeobachter nur mittelfristig kommen. Autohersteller im Premiumsegment gehören zu den Sorgenkindern – sie profitieren kaum von der Abwrackprämie, haben jedoch schwer unter dem Zusammenbruch des US-Marktes zu leiden. BMW hat den Abwärtstrend seiner Umsätze im Mai immerhin abbremsen können – gegenüber dem Vorjahresmonat betrug das Minus im Deutschen Markt nur noch 15 Prozent und weltweit 18 Prozent nach gut 23 Prozent im April.

Einnahmen/Mietvertrag: Seit 1. Januar 2009 läuft der Triple-Net-Mietvertrag mit der BMW AG, die sowohl Betriebskosten als auch Instandsetzung und Instandhaltung an Dach und Fach zu tragen hat. Der Grundmietvertrag läuft über 15 Jahre, danach kann BMW eine Neufestsetzung der Miete durch ein Gutachten verlangen oder mit Frist von zwölf Monaten zum Quartalsende den Mietvertrag kündigen. Die anfängliche Monatsnettomiete von knapp 285.000 Euro wird ab 1. Januar 2010 jährlich um 2,5 Prozent erhöht. Kündigt BMW nicht zum Ende der Grundmietzeit, sind die ersten drei Monate des 16. Vertragsjahres mietfrei. Die Ratings von BMW leiden unter der Finanzkrise – sowohl S&P als auch Moody’s haben im letzten Frühjahr den Ausblick auf „negativ“ herabgestuft, die aktuellen Langfristratings von S&P mit A und von Moody’s A 3 sind nicht berauschend, aber akzeptabel.

Kalkulation: Das Gesamtinvestitionsvolumen von 56,6 Millionen Euro setzt sich zu 23,3 Prozent aus Kommanditkapital des parallel angebotenen Immobilienfonds zur Übertragung von § 6b-Rücklagen, zu 24,2 Prozent aus dem Kapital der typisch still Beteiligten (die Einwerbung dieser beiden Komponenten garantiert die LHI), zu drei Prozent durch das Agio und den Bewirtschaftungsüberschuss des laufenden Jahres und zu 49,5 Prozent aus einem Darlehen der Bayern LB mit Laufzeit bis Ende 2023 zusammen. Das Fremdkapital wird bis zu diesem Zeitpunkt zu 25 Prozent getilgt, der Zins von 5,98 Prozent p.a. ebenso lang gesichert. Ab dem Ende der Grundmietzeit kann BMW alle fünf Jahre ein Ankaufsrecht zum aktuellen Verkehrswert ausüben. Die Prognoserechnung unterstellt im Jahr 2023 einen Verkauf zum 13,9-fachen der dann geltenden Jahresmiete und berücksichtigt Revitalisierungskosten von 602 Euro pro Quadratmeter, insgesamt also 21,4 Millionen Euro. Daraus ergibt sich ein Verkaufserlös von 45,9 Millionen Euro, was dem 9,9-fachen der 2023 vereinnahmten Jahresmiete entspricht. Den Zeichnern der stillen Beteiligung, die ab 10.000 Euro plus fünf Prozent Agio beitreten können, werden Ausschüttungen von anfänglich 7,5 Prozent ansteigend auf 8,5 Prozent p.a. in Aussicht gestellt, der Gesamtrückfluss vor Steuer liegt bei 216,25 Prozent ihres Beteiligungsbetrages. Als Einkünfte aus Kapitalvermögen unterliegen die Rückflüsse der Abgeltungsteuer.

Kosten: Mit 12,3 Prozent vom Kommandit- und stillen Beteiligungskapital inkl. Agio – gerade einmal 6,2 Prozent der Gesamtinvestition – liegen die weichen Kosten auf einem sehr günstigen Niveau, die laufende Vergütung für Geschäftsführung und Vertretung in Höhe von 130.000 Euro p.a. plus Umsatzsteuer steigt jährlich um drei Prozent, die Haftungsvergütung von 5.000 Euro jährlich bleibt konstant.

Anbieter: Mit der Finanzierung der BMW-Niederlassung konzentriert sich die LHI auf ihre Kernkompetenz, die strukturierte Finanzierung von Immobiliengeschäften, die sie seit 36 Jahren durchführt. Das Volumen der von ihr aufgelegten geschlossenen Fonds beträgt kumuliert 6,6 Milliarden Euro, davon 2,7 Milliarden Euro Eigenkapital.

Meiner Meinung nach… Im Rahmen der stillen Beteiligung partizipieren Anleger zwar am laufenden Gewinn, nicht jedoch an Verlust, Vermögen und stillen Reserven der Fondsgesellschaft. Ihre Forderungen sind allerdings nachrangig nach denen des Fremdkapitalgebers. Gegenüber den Kommanditisten genießen sie jedoch ein Sicherheitsplus. Die in Relation zur derzeitigen Investmentlandschaft vergleichsweise attraktiven jährlichen Ausschüttungen können dennoch als Risikoprämie interpretiert werden – ein BMW-Autohaus in der schwäbischen Hauptstadt mit eingeschränkter Drittverwendungsfähigkeit ist keine mündelsichere Anlage, sondern verlangt Freude am Fahren nicht nur auf gut ausgebauten Autobahnen, sondern auch auf holprigen Streckenabschnitten der Finanzmärkte.

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