Lloyd-Fonds: Energie sparen im Prinzen-Quartier

28.April 2010   
Kategorie: Der Fondsbrief

Lloyd Fonds finanziert KPMG-Zentrale in neuem Businesspark bei Den Haag

Hollandfonds erleben eine Renaissance. Immobilien im Nachbarland sind gefragt bei privaten Kapitalanlegern, weil sie in der Regel lang und gut vermietet sind. Die Preise sind angemessen, die niederländische Wirtschaft ist relativ stabil. Lloyd Fonds hat einen Neubau am niederländischen Regierungssitz Den Haag im Gepäck. Zeichner des Fonds „Holland Nr. 4“ finanzieren ein Bürogebäude, das an die Beratungsgesellschaft KPMG vermietet ist.

 

Objekt: Vor den Toren der Stadt entsteht ein neuer Bürostandort. Im Businesspark Prins Willem-Alexanderkwartier sollen bis 2012 rund 150.000 Quadratmeter Büros entstehen. Hier dürfen ausschließlich energiesparende Werkstoffe eingesetzt werden. Das Fondsobjekt zählt zu den ersten an diesem Standort. Der Neubau wird Ende des Jahres fertig sein und 9.400 Quadratmeter auf neun Geschossen bieten. Lloyd Fonds hat das Gebäude zum Faktor von 14,8 Jahresmieten gekauft und so knapp 31 Millionen Euro dafür gezahlt. Ein auch nach Ansicht von Gutachtern passender Preis.

 

Markt: Den Haag punktet als niederländischer Regierungssitz mit vergleichsweise stabilen Mieten. Verantwortlich dafür ist unter anderem der hohe Anteil von Nutzern der öffentlichen Hand und Non-Profit-Gesellschaften. Sie mieten knapp 50 Prozent der gesamten 6,2 Millionen Quadratmeter. In der Krise hat Den Haag bislang weniger gelitten als vergleichbare Metropolen im Ausland. Die Durchschnittsmiete beträgt knapp 140 Euro pro Quadratmeter, die Spitzenmiete ist leicht auf bis zu 215 Euro gesunken. Im Fondsobjekt sind 190 Euro fällig.

Alternativ-Szenario: Wie entwickelt sich die Ausschüttung, sollte KPMG 20 Prozent der Flächen kündigen, und der Fonds erst nach einem Jahr einen Nachmieter finden? Folgende Annahmen: Mietausfall 01.01.2016 – 31.12.2016 = 456.955 Euro, Anschlussvermietung zum 01.01.2017 zu 190 Euro pro Quadratmeter für 1.878 qm = 356.858 Euro, neue Miete p.a. ab 2017 = 2.225.837 Euro. Alternatives Ergebnis: Die Ausschüttungen würden sich im Schnitt um rund einen Prozentpunkt reduzieren.

Mieter: Der Fonds hat einen Vertrag über zwölf Jahre mit KPMG abgeschlossen. Haken daran: Nach fünf Jahren kann KPMG zwei Geschosse und damit 20 Prozent der Fläche kündigen. Eine typische Klausel in Mietverträgen mit dem Beratungsunternehmen, erklärt Lloyd Fonds dazu. Sollte es dem Initiator nicht gelingen, innerhalb von zwölf Monaten drei Viertel davon wieder zu vermieten, würden alle Einnahmen auf ein Sperrkonto fließen, aus dem die finanzierende Bank Sondertilgungen kassiert.

 

Kalkulation: Anleger und eine Bank teilen sich die Finanzierung jeweils zur Hälfte, wobei die Zinsen zu 4,95 Prozent zehn Jahre fest sind. Beim Verkauf nach zehn Jahren rechnet Lloyd Fonds erneut mit einem Vervielfältiger von 14,8 Mieten, die um 22 Prozent gestiegen sein sollen. Zeichner kommen so auf ein Plus von 67 Prozent nach Steuern. Der Initiator verdient mit, wenn es gut läuft. Er bekommt 20 Prozent des verbleibenden Verkauferlöses, sobald die Anleger 110 Prozent erhalten haben.

 

Weiche Kosten: Die Nebenkosten summieren sich auf rund 16 Prozent des Eigenkapitals inklusive Agio oder knapp zehn Prozent der Gesamtinvestition.

 

Steuern: Der niederländische Fiskus setzt eine fiktive Rendite von vier Prozent auf den Vermögenswert an und besteuert ihn mit 30 Prozent. Verkürzt gesagt reduzieren sich dadurch bei diesem Fonds die Einnahmen der Anleger um rund 15 Prozent.

 

Meiner Meinung nach… Das Angebot „Holland Nr. 4“ von Lloyd Fonds investiert in einen Neubau in Den Haag. Die Aussichten sind gut, dass sich der Businesspark als Bürostandort etabliert. Mieter KPMG ist eine angesehene Adresse. Ein Fragezeichen steht hinter der Kündigungsoption, der Anschlussvermietung und damit hinter dem Verkaufsszenario. Anleger verlassen sich darauf, dass der Mieter im Objekt bleibt, oder die Immobilie zu attraktiven Konditionen weiter vermietet werden kann.

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