Deutschland-Immobilien sind eines der letzten Assets, die Anleger noch zum Geschlossenen Fonds greifen lassen.
Lloyd Fonds, gerade erst selbst dank dem Engagement des Finanzinvestors AMA Capital Partners dem Risiko der Insolvenz entronnen, bietet deshalb aktuell keine Schiffsbeteiligung, sondern eine Büroimmobilie in Bremen an. Mit der „Lloyd Fonds Bremen Domshof GmbH & Co. KG“ sollen bis Ende September 2013 knapp 8,5 Millionen Euro plus fünf Prozent Agio platziert werden, für drei Millionen Euro übernimmt Lloyd Fonds eine Platzierungsgarantie.
Markt: Bremen – aus Investorensicht nicht unbedingt der Immobilienstandort Nummer eins. Vor eineinhalb Jahren titelte die SZ „Land der roten Laternen“, da der Stadtstaat hinsichtlich Arbeitslosenquote, Verschuldung, Bruttoinlandsprodukt und verwandter Kennzahlen im bundesdeutschen Vergleich nicht punkten kann. Insbesondere auf die „Schwesterstadt“ Bremerhaven schlägt die Schifffahrtskrise voll durch – Bremens Büromarkt lohnt aber dennoch genaueres Hinsehen: Auch hier erweist sich die aktuell häufiger von Insidern geäußerte Bevorzugung von 1a-Lagen in B-Städten gegenüber B-Lagen in Metropolen als plausibel. Bremen überzeugt mit einem robusten Büromarkt mit niedriger Leerstandsrate von um die fünf Prozent bei einem stabilen Mietniveau, in guten Lagen sind über zwölf Euro pro Quadratmeter zu erzielen.
Investitionsobjekt: Die Fondsgesellschaft hat die sechsgeschossige Büroimmobilie aus dem Jahr 1954 im Oktober 2012 zum Kaufpreis von 14,34 Millionen Euro übernommen. Das Objekt war 1995
aufgestockt und 2002 modernisiert worden und liegt in nächster Nähe zu Rathaus, Dom und Roland.
Die 7.400 Quadratmeter Nutzfläche sind zu 98 Prozent vermietet.
Einnahmen/Mietverträge: Die Büro- und Lagerflächen sind an sechs verschiedene Mieter mit überwiegend guter bis sehr guter Bonität vermietet, die durchschnittliche, gewichtete Restlaufzeit liegt bei viereinhalb Jahren. Bereits Ende April wird die Rechtsanwaltssozietät Dr. Schackow & Partner ausziehen, allerdings hat einer der weiteren Mieter bereits sein Interesse an den Räumen bekundet. Weitere Mieter sind PwC, Cargo-Levant Schifffahrtsgesellschaft, Wessanen Deutschland und XSM Cross Ship Management. Die Mieten sind indexiert, die anfängliche Jahresnettomiete beträgt rund 940.000 Euro, der Einkaufsfaktor liegt bei 15,2.
Kalkulation: Die Gesamtinvestition von 17,9 Millionen Euro wird zu gut 50 Prozent fremdfinanziert. Das Darlehen über neun Millionen Euro ist bis zum 30. September 2022 fix zu 3,3 Prozent eingedeckt und wird ab Anfang Oktober 2015 mit einem Prozent jährlich getilgt. Für die Anschlussfinanzierung geht die Prognose von fünf Prozent p.a. aus. Die Inflation setzt Lloyd Fonds mit zwei Prozent p.a. an. Abgesehen von dem im April auslaufenden Mietvertrag rechnet der Prospekt mit Verlängerungen der Mietverträge und kalkuliert lediglich ein Mietausfallwagnis von drei Prozent der Mieteinnahmen ein. Für die freiwerdenden Flächen werden einmalig 65.000 Euro angesetzt. Instandhaltungsmaßnahmen werden mit 7,50 Euro jährlich pro Quadratmeter kalkuliert.
Rentabilität und Gesamtrückfluss: Anleger erzielen Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung, die jährlichen Rückflüsse von 5,25 Prozent sollen sich inklusive der Schlusszahlung von 112 Prozent auf 191 Prozent vor Steuern summieren. Dies für den Fall, dass die Immobilie Ende 2027 zum Einkaufsfaktor veräußert werden kann. Liegt der Verkaufsfaktor nur beim 14,2-fachen der dann geltenden Jahresmiete, sollen noch 178 Prozent erreicht werden. In ähnlichen Größenordnungen bewegen sich die Auswirkungen von Variationen der Inflationsrate, Instandhaltungskosten oder Anschlusszinsen, stärker würde sich eine zehnprozentige Reduzierung der Mieteinnahmen auswirken – dann gäbe es nur noch 153 Prozent.
Kosten: Die einmaligen Kosten liegen mit 14,2 Prozent der Gesamtinvestition zwar noch im marktüblichen Rahmen, günstig ist allerdings anders. Laufende Fondskosten von anfänglich 0,53 Prozent, wenn auch mit jährlicher Steigerung um zwei Prozent, sind in Ordnung. Vom Verkaufspreis erhält der Asset Manager eine Provision von einem Prozent. Beträgt der Erlös über 110 Prozent der Kommanditeinlagen, gehen übersteigende Erlöse zu 20 Prozent an die geschäftsführende Kommanditistin.
Anbieter: Mit den bisher elf Immobilienfonds, davon sechs in Deutschland und fünf in den Niederlanden, können Lloyd-Fonds-Anleger überwiegend zufriedener sein als Schiffsfondszeichner. Allerdings liegen einige Hollandfonds sowie das Einzelhandelsportfolio Norddeutschland teilweise deutlich unterhalb der Prognosewerte.
Meiner Meinung nach… Lloyd Fonds verweigert sich mit dem aktuellen Angebot der Core-Hysterie und konzentriert sich auf ein Multi-Tenant-Objekt. Die vergleichsweise kurzen Restlaufzeiten und die Mieterzahl bereiten zwar während der Laufzeit mehr Arbeit, reduzieren jedoch das Mietausfallrisiko deutlich. Pluspunkte gibt es für den guten Standort in einem vergleichsweise stabilen Büromarkt. Auf der Minusseite stehen die 50-prozentige Fremdfinanzierung ebenso wie die Tatsache, dass die Immobilie vor zehn Jahren zum letzten Mal renoviert wurde. ¨