In Darmstadt hat die Stuttgarter DFH Deutsche Fonds Holding AG das Objekt für ihr jüngstes Beteiligungsangebot akquiriert. Vor gerade einmal eineinhalb Jahren wurde im Darmstädter „Technologie Zentrum Rhein Main“, der Projektentwicklung eines Büroparks auf dem Gelände des früheren „Fernmeldetechnischen Zentralamtes der Bundespost“, das Bürogebäude „Das Auge“ fertiggestellt und vom Hauptmieter, der Telekom-Tochter GMG Generalmietgesellschaft mbH, bezogen. Der Name der siebenstöckigen Immobilie mit 15.800 qm Büroflächen, zu der noch ein Parkhaus mit 1024 Stellplätzen auf acht Ebenen gehört, kommt nicht von ungefähr. Von Oben betrachtet erinnert der Grundriss tatsächlich an ein Auge. Die wahren Werte liegen jedoch im Inneren, insbesondere des Mietvertrages. Rund 90 % der Büroflächen sowie 98 % der KFZ-Stellplätze hat die GMG bis September 2023 mit drei fünfjährigen Verlängerungsoptionen angemietet, vier Prozent Bürofläche gehen an die ask – Innovative Visualisierungslösungen GmbH und die Gegenbauer Facility Management GmbH. Um die restlichen sechs Prozent müssen sich die Anleger auch keine Sorgen machen – für sie hat der Verkäufer HOCHTIEF eine Erstvermietungsgarantie in Höhe der monatlich vereinbarten Kalkulationsmietansätze zuzüglich der anteiligen Nebenkosten bis 2015 abgegeben.
Die Fondsgesellschaft investiert insgesamt EUR 58,8 Mio., davon EUR 33,8 Mio. Anlegerkapital, die Eigenkapitalquote wurde mit über 57 % bewusst konservativ gewählt. Ab EUR 10.000 zuzüglich 5 % Agio können sich Zeichner beteiligen. Sie erhalten prognosegemäß laufende Ausschüttungen von anfangs jährlich 6 %, die während der geplanten Fondslaufzeit von knapp 18 Jahren bis auf 6,5 % ansteigen sollen. Obwohl die DFH davon ausgeht, dass die GMG ihre Verlängerungsoption wahrnimmt, verzichtet sie in der Kalkulation im Jahr 2023 bei Auslaufen der Grundmietzeit auf Ausschüttungen zugunsten des Ansatzes von Revitalisierungsaufwendungen. Im Basisszenario ergibt sich bei einem Verkaufsfaktor leicht unterhalb des Einkaufsfaktors ein Gesamtmittelrückfluss nach Steuern von 222,1 % der Zeichnungssumme, ein ansprechender Wert für eine werthaltige Immobilie in aufstrebender Lage. Darmstadt ist nach Bonn bereits der zweitgrößte Unternehmensstandort der Telekom. Hier zieht sie ihre bisher über das Stadtgebiet und das Umland verstreuten Konzernunternehmen zusammen, bis 2012 soll das Technologie Zentrum Rhein Main fertiggestellt sein und außer Büroflächen auch Park- und Dienstleistungsangebote umfassen.