Paris abseits des Eiffelturms – Französische Hauptstadt erfindet sich neu

13.März 2012   
Kategorie: Der Fondsbrief, News

Wer aus einem Touristenbus steigt, erlebt das Paris der Reiseführer: Oper, Eiffelturm, Triumpfbogen. Für Immobilieninvestoren ist die Stadt abseits der Sehenswürdigkeiten interessanter.

Hier wird es Zeit für neue Stadtpläne, einige Kilometer von der Innenstadt entfernt erfindet sich die französische Hauptstadt neu. Arbeitstitel: Grand Paris. Bis 2023 sollen 110 Kilometer zusätzliche U-Bahn-Strecken entstehen. Der Gare du Nord, den unter anderem die Züge aus Deutschland und Belgien ansteuern, wird drei Kilometer nach Norden Richtung Stade de France verschoben. Im Büroviertel La Défense sind zehn Türme mit jeweils 300 Meter Höhe geplant, und die Prachtmeile Champs Elisée wird bis dorthin ausgeweitet.

„Paris definiert sich als europäische Hauptstadt Kontinental-Europas“, sagt Xavier Musseau, Direktor für Finanzierungen und Akquisitionen bei Hines France, dem französischen Ableger des internationalen Immobilienunternehmens mit Hauptsitz im texanischen Houston. Hines hat kürzlich eine Büroimmobilie zum Preis von 143 Millionen Euro an Wölbern Invest verkauft. Das Hamburger Emissionshaus bietet das vom Architekten Jean Paul Viguier entworfene Gebäude deutschen Anlegern als geschlossenen Fonds an.

Das Gebäude aus dem Jahr 2010 steht im Stadtteil Hauts-de-Seine, nur wenige Meter von der Metrostation Gabriel Péri entfernt. „Die U-Bahn vor der Haustür war ein wichtiges Argument für den Mieter, in diese Immobilie zu ziehen“, sagt Musseau. Alleiniger Nutzer der rund 23.000 Quadratmeter ist Prisma Press, die französische Tochter des Hamburger Verlagshauses Gruner & Jahr. Hier entstehen unter anderem Capital France, die französische Gala, National Geographic und TV-Zeitschriften.

Erstmals hat ein Unternehmen seine Mitarbeiter abstimmen lassen, welche Büroräume es anmieten soll. „Mehr als 80 Prozent von ihnen haben sich für unser Objekt entscheiden, hauptsächlich, weil es optimal ans öffentliche Nahverkehrssystem angebunden ist“, so Musseau.

Hines hat das Gebäude als Zwischeninvestor im Jahr 2008 zu Beginn der Krise vom Immobilienentwickler Nexity übernommen und mit Prisma Press einen Mietvertrag über zwölf Jahre vereinbart. Nach neun Jahren kann der Nutzer kündigen, muss dann allerdings eine Strafe von sechs Monatsmieten zahlen.

„In Paris sind Abschlüsse über drei, sechs oder neun Jahre üblich“, berichtet Rainer Wallmann, Geschäftsführer des Immobilienberatungs-Unter-nehmens System Invest. Er hat die Transaktion zwischen Hines und Wölbern begleitet. „Typisch ist derzeit außerdem eine mietfreie Zeit von sechs Monaten bei Neuabschlüssen“, so Wallmann. Die gingen allerdings in diesem Fall zu Lasten des Verkäufers Hines und wird die Kalkulation des Wölbern-Fonds nicht belasten.

Prisma Press zahlt 315 Euro Jahresmiete pro Quadratmeter. Ein angemessener Preis für einen Neubau in dieser Lage. In anderen Stadtvierteln fallen teils deutlich höherer Kosten für die Nutzer an. Die Spitzenmiete in der gefragtesten Bestlage rund um die Oper liegt bei 860 Euro, in La Défense verlangen Eigentümer bis zu 600 Euro. „Ich bin mir sicher, dass die Miete an unserem Standort in den kommenden Jahren steigen wird“, meint Thomas Kühl, Generalbevollmächtigter bei Wölbern Invest. Für seinen Optimismus gibt es einen speziellen Grund. Direkt neben dem Fondsobjekt befindet sich eine riesige Freifläche. Hier hat Renault in der Vergangenheit Autos produziert. „Insgesamt zehn verschiedene Entwickler haben sich Baugrundstücke gesichert und erstellen Wohnanlagen darauf. Das wird die Gegend weiter aufwerten“, so Kühl.

Er will die Anteile an dem Prisma-Gebäude nicht nur an deutsche Anleger verkaufen, sondern auch französischen Investoren anbieten. Das gelingt über die Rechtsform des Angebots. Dabei handelt es sich nicht, wie bei Immobilienfonds sonst üblich, um eine Kommanditgesellschaft, sondern um eine spezielle französische Immobiliengesellschaft.

Anleger bringen bei einer Gesamtinvestition von 170 Millionen Euro 85 Millionen Euro Eigenkapital auf und sollen gemäß der Prognose Ausschüttungen von 5,25 Prozent erhalten.

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