Der VICTOR Prime Office von JLL sieht trotz Performancestagnation im 3. Quartal einen anhaltenden Optimismus am deutschen Investmentmarkt für erstklassige Büros. Der Indikatorwert hat im mit jetzt 129,5 Punkten leicht um -0,1% gegenüber dem Vorquartal nachgegeben. Im Jahresvergleich liegt der Wert aber immer noch um 4,4% im Plus.
Grund für die schwächere Performanceentwicklung der verschiedenen Märkte ist das eingetrübte Geschehen an den Vermietungsmärkten der Toplagen. Andrew M. Groom, bei JLL Head Valuation & Transaction Advisory Germany, ist unsicher, ob hier kurz- bis mittelfristig Entwarnung gegeben werden kann. Zu der Stagnation des BIPs kämen die Warnsignale aus den Waren- und Finanzmärkten.
Die negative Entwicklung der Jahresperformance (Wertänderungsrendite) des VICTOR Prime Office hat Lt. JLL einen signifikanten Einfluss auf den im dritten Quartal sinkenden Total Return von +9,1%. Aus der multiplikativen Verknüpfung von Marktmietentwicklung und Renditeentwicklung zur Ermittlung einer synthetischen Wertentwicklung bzw. Wertänderungsrendite zuzüglich der durchschnittlichen Mietrendite errechnet sich im Index eine laufende jährliche Gesamtverzinsung (Total Return) des Immobilienkapitals in den letzten 12 Monaten von +9,1%, die institutionelle Investoren gerne auch zur Bewertungsanpassung ihrer Bestände nutzen, obwohl die sich natürlich durch Verkürzung der durchschnittlichen Restmietzeiten (WALT) und des technischen Werteverzehrs nicht notwendig parallel, geschweige denn immer positiv, entwickelt haben.
Spitzenreiter in der Statitik ist die Hamburger Innenstadt mit einem Performanceanstieg im Index von +2,1% auf knapp 139 Punkte. Sinkende Nettoanfangsrendite und positive Mietmarktparameter multiplizieren sich. Die Berliner Innenstadt belegt bei positiven Tendenzen der Marktmiete und leicht sinkendem Leerstand mit einem Performanceanstieg von +0,6% den zweiten Platz. Auf den weiteren Plätzen folgen allerdings mit gedrehtem Vorzeichen Düsseldorf mit -0,5%, München mit -0,7% und Frankfurt mit -1,1%. Hier ist die eine rückläufige Marktmiete ausschlaggebend. Die Frankfurter Bankenlage konnte den Negativtrend durch eine leicht gesunkene Nettoanfangsrendite zwar noch leicht abfedern, befindet sich im dritten Quartal dennoch auf dem letzten Platz. Auch im Jahresvergleich liegt die Hamburger Innenstadt deutlich an die Spitze (+ 7,5%) vor München (+ 6,2%), Berlin (+ 5,0%), Düsseldorf (+ 3,2%) und Frankfurt (+2,1 %).
Entsprechend unterschiedliche Tendenzen zeigt der Total Return als Summe der Mietrendite und der Wertänderungsrendite in den Toplagen der einzelnen Städte. Aufgrund seiner Jahresperformance liegt Hamburg (+ 12,2%) auch dabei deutlich vorn, gefolgt von der Münchener Innenstadt (+ 10,6 %), Berlin (+ 9,8 %), Düsseldorf (+ 7,9 %) und der Frankfurter Bankenlage (+ 6,9 %). Die weitere Renditesenkung der 10-jährigen Bundesanleihen auf den historisch niedrigsten Stand sorgen bei relativ stabilen Renditeerwartungen im für eine steigende Risikoprämie („JLL Prime Risk Premium“) auf einen neuen Stand von 491 Basispunkten. Finanzierungs- und Investitionsdruck der Anleger steigert das Transaktionsvolumen von Core-Plus und Value- Add Produkten. Die beobachteten Risikorenditen in A- und B-Märkten nähern sich an. (WR)