Projektentwicklung an der Côte d´Azur

Bei Anlegern stehen Immobilienfonds weiterhin in der Attraktivitätsrangliste ganz oben, das hat erst jüngst eine Studie des Research Center for Financial Services an der Steinbeis Hochschule Berlin bestätigt. Doch echte Core-Immobilienfonds sind wegen der zögerlichen Preiskorrekturen an den internationalen Immobilienmärkten nur unter kalkulatorischen Verrenkungen darstellbar. Das niedrige Transaktionsvolumen aufgrund knapper Fremdfinanzierungsmöglichkeiten verhindert bislang transparente Marktpreise. Dachfonds mit opportunistischer Investitionsstrategie lehnt das Publikum ab, so haben sowohl die BVT als auch die HCI ihre einschlägigen Fondsangebote mangels Vertriebserfolgs zurückziehen. Einen möglichen Ausweg bieten direktinvestierende Blind Pools wie das vorliegende Angebot.

Investitionsobjekt: Die Côte d’Azur I GmbH & Co. KG plant mehrere Grundstücke an der französischen Mittelmeerküste um St. Tropez und Nizza zu erwerben, darauf Häuser und Wohneinheiten zu projektieren und zu errichten und in der Regel noch vor Fertigstellung wieder zu veräußern. Aus den Anzahlungen auf den Kaufpreis sollen die jeweiligen Baukosten finanziert werden. Je nach Angebot können auch Altbauten oder noch nicht fertiggestellte Objekte angekauft werden. Grundsätzlich sollen die Grundstücke 1.000 bis 3.000 qm Fläche haben und hochwertige Wohneinheiten von 60 bis 300 qm „umbauter Fläche“ entstehen. Selbstverständlich nur in exklusiver Lage und zu günstigen Einkaufspreisen. Ein konkretes Projekt ist bereits in Vorbereitung.

Markt: Die Wirtschaftskrise lässt auch die sonnigen Märkte für Ferienimmobilien nicht ungeschoren. Speziell in Spanien und Florida sind die Preise bereits auf breiter Front um rund 30% eingebrochen, hier werden Kaufwillige teilweise mit Zugaben in Form eines Kleinwagens zum Erwerb einer Ferienwohnung geködert. Die enormen Preissteigerungen an der Côte d’Azur (knappe 180% zwischen 1997 und 2007) waren nicht zuletzt auf russische Immobilienkäufer zurückzuführen. Trotz der aktuellen Abkühlung zeigt sich der südfranzösische Markt weiterhin recht stabil, Schnäppchen finden sich jedoch eher in küstenferneren Lagen wie der Provence. Ob allerdings die geplante kurzfristige Verkaufsstrategie in stagnierenden Märkten funktionieren wird, ist derzeit kaum absehbar.

Einnahmen / Steuer: Wegen des Doppelbesteuerungsabkommens mit Frankreich werden die Gewinne aus der Veräußerung der Immobilien nur in Frankreich besteuert. Allerdings werden die Grundstücksgeschäfte hierzulande in die Drei-Objekt-Grenze für einen gewerblichen Grundstückshandel mit einbezogen, was für Anleger mit weiteren Immobilienanlagen schnell zum Damoklesschwert werden kann.

Kalkulation: Anleger können sich ab 25.000 EUR plus 5% Agio beteiligen. Der Fonds will ausschließlich Eigenkapital im Volumen von 10 bis maximal 12 Mio. EUR investieren, in der Prognoserechnung sind bereits fürs Jahr 2010 Verkaufserlöse von 13,5 Mio. EUR vorgesehen, dabei soll die Verkaufstätigkeit erst ab August 2010 anlaufen. Angesichts der Investitionsquote von 84,2% des Fondsvolumens erscheint diese Annahme, vorsichtig formuliert, ausgesprochen optimistisch. Über die insgesamt fünfjährige Laufzeit erwartet der Anbieter einen Gesamtrückfluss von 153,18% des Kommanditkapitals exklusive Agio, daraus errechnet sich eine IRR-Rendite von 9% nach französischer Steuer, die nicht ganz kompatibel ist mit der auf der Homepage versprochenen Renditeerwartung von 10 bis 22% jährlich.

Kosten: Die laufenden Kosten bewegen sich auf den ersten Blick in moderatem Rahmen: Für Geschäftsführung und Haftung fallen jährlich 0,5% des Kommanditkapitals an, für Treuhänder, Steuerberatung und Mittelverwendungskontrolleur jeweils 0,1%. Durchaus unüblich ist allerdings die Möglichkeit, die Vergütung nach billigem Ermessen durch die Fondsgeschäftsführung anzupassen – ohne Einwirkungsmöglichkeit der Anleger. Bei jedem Immobilienverkauf erhält die Komplementärin einer einprozentige Verkaufsprovision. Oberhalb einer Hurdle von 8,5% p.a. gehen 25% der Gewinne an das Fondsmanagement.

Anbieter: Michael Zischka, einer der Geschäftsführer der Komplementärin Côte d’Azur, erweckt noch nicht gänzlich den Eindruck, in der Materie angekommen zu sein. Sein Partner Dirk Zieglschmid bringt Erfahrungen aus dem Finanzvertrieb mit, zentrale Figur des Fondsangebotes ist Joseph Stoffer, Geschäftsführer des eigens gegründeten Bauträgers S A R L, Grimaud, mit laut Prospekt langjähriger Erfahrung im Immobiliengeschäft. Die Gesellschaft ist für den gesamten Objektankauf zuständig, als langjähriger technischer Direktor von Metro France und Galerie Lafayette hat Stoffer mehrere große Einkaufszentren mit über 30.000 qm projektiert. In Deutschland trat er Ende der 90er Jahre erfolgreich, jedoch nur kurzfristig, als Geschäftsführer der Galerie Lafayette in Berlin auf den Plan. Da er laut Prospektangaben der einzige Kompetenzträger zu sein scheint, ist ein Schlüsselrisiko nicht wegzudiskutieren.

Meiner Meinung nach… Abgesehen vom hohen Risiko jeder Projektentwicklung, das jeder Interessent gegen seine ganz persönliche Risikoneigung abwägen muss, schlägt dem Beteiligungsangebot ein gewisses Misstrauen gegenüber Newcomern ohne nachgewiesene einschlägige Erfahrung entgegen, das auch durch Prospektierungsschwächen genährt wird. Die Fondsgesellschaft fungiert beispielsweise als Prospektverantwortliche, die Komplementärin mit gerade einmal 25.000 EUR Stammkapital ist Mutter der Bauträgergesellschaft und weckt so den Verdacht möglicher Interessenkollisionen. Außerdem tragen die Anleger bei einer eventuellen Rückabwicklung unterhalb eines Volumens von 500.000 EUR das Kostenrisiko. Die hohe Erfolgsbeteiligung des Managements mag für parallele Interessen am gelungenen Verkauf der Objekte sorgen, doch profitiert bereits vorher die Komplementärin von der Verkaufsprovision und der Bauträger.

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