Prolongations- und Haftungsrisiken als nächste Stoperfalle? Geraten Bewerter in eine neue Haftungsfalle

9.Februar 2015   
Kategorie: Der Fondsbrief

Werner Rohmert, Hrsg. „Der Immobilienbrief“, Immobilienspezialist „Der Platow Brief“

 

Hinsichtlich der vom Autor seit fast zwei Jahrzehnten geführten Diskussion zu Single Tenant Immobilien und zu den Risiken von Core Immobilien haben sich neue Entwicklungen ergeben, die die Befürchtungen zusätzlich zu den Marktentwicklungen stützen.

 

Brandaktuell berichtete Monika Leykam in der Immobilien Zeitung über ein Urteil des Londoner High Court, das Colliers International UK wegen einer fehlerhaften Bewertung des Nürnberger Quelle-Areals zu einer Entschädigungszahlung von 32 Mio. Euro zuzüglich Zinsen und Kosten verurteilt hat. Die Credit Suisse hatte auf Basis einer Bewertung von 135 Mio. Euro eine anschließend verbriefte Finanzierung von 110 Mio. Euro ausgelegt. Der Londoner Richter entschied nach Bericht der IZ, dass der wahre Wert der Immobilie im Dezember 2005 nur 103 Mio. Euro betragen hätte und daher Colliers die Differenz an Titan Europe, die die Finanzierung damals verbrieft hatten, zurückzahlen müsse.

 

Der Richter begründete, dass der Bewerter die Risiken und Folgekosten, die sich aus einem möglichen Auszug des einzigen Mieters für die Immobilie ergeben würden, nicht ausreichend beachtet hätte. Die Londoner Kanzlei, die den Urteilsspruch nach fünf Jahren Vorbereitung erreicht hatte, feiert das als Meilenstein für den Verbriefungsmarkt. Man rechne damit, dass das Interesse der Investoren wachse, sich auf diesem Weg ihre Verluste zurückzuholen, die sie im Zuge des Zusammenbruchs der europäischen Gewerbeimmobilienmärkte erlitten hätten. Colliers geht allerdings in die Revision und steht zu der Bewertung.

 

„Der Immobilienbrief“-Fazit: Auf der einen Seite ist es natürlich peinlich, wie sich Credit Suisse und Titan Europe da als Anfänger darstellen, die sich zu dämlich sehen, eine Bewertung eines bekanntermaßen in Schwierigkeit befindlichen Single-Tenant-Grundstücks nachzuvollziehen. Wenn die Show aber möglichen Endanlegern hilft, kann man das mit Fassung tragen. Auf der anderen Seite könnte, wenn dieses Urteil Schule macht, das erhebliche Konsequenzen haben, die in der Summe nicht vorhersehbar sind. Schließlich dürfte auch noch ein deutlicher dreistelliger Milliardenbereich zur Refinanzierung anstehen.

 

Da viele der Vehikel aus Dublin heraus gestaltet wurden, dürfte vielleicht davon auszugehen sein, dass angelsächsische Bewertungsmethoden Grundlage vieler Verbriefungen waren, auch wenn es sich zum Beispiel um deutsche Banken handelt. Lockere Biergespräche mit Leuten, die vor fast zehn Jahren mit der Materie befasst waren, lassen überschlagsweise ganz leicht 150 Milliarden Verbriefungen allein großer deutscher Landesbanken vermuten, die alle gleichzeitig am 30.6.2016 fällig werden.

 

Auch wenn es deutliche Unterschiede zwischen angelsächsischen Bewertungsmethoden und deutschem Bewertungsrecht gibt, sind etwaige Gefahren nicht völlig von der Hand zu weisen. Schließlich ist schon in den neunziger Jahren und zumindest in der Krise nach der Jahrtausendwende oft genug auf die Gefahren von Ein-Mieter-Immobilien oder auch von „Konzern-Entsorgungs-Immobilien“ hingewiesen worden. Aus deutscher Sicht ist dabei zu berücksichtigen, dass hier auch Kleinanleger betroffen sind, die bei deutschen Gerichten einen hohen Stellenwert besitzen.

 

Andererseits zeigt die „Der Immobilienbrief“-Erfahrung, dass meist nichts so heiß gegessen wird, wie es Richter in Ersturteilen kochen. In Deutschland könnten zudem Formalia die Bewerter schützen. Das deutsche Recht stellt die formal korrekte Vorgehensweise über das Ergebnis. Abweichungen von Bewertung zu Marktwert werden dabei akzeptiert. Risikofrei sehen wir das allerdings nicht. Wir erinnern uns an Gespräche über Vorgaben und Stimmungen bei den Bewertungen des letzten Booms. Im Telekom-Prozess zu den Bewertungen der frühen 90er Jahre beschäftigte sich die Staatsanwaltschaft fast ein Jahrzehnt mit der Thematik. Wenn es Prozesse auch in Deutschland geben sollte, könnte jemand die Stimmungs- und Aktenlage des letzten OPM-Booms untersuchen, und durchaus zu Fragen kommen. Das möchte der Endanleger ganz bestimmt nicht sehen.

 

Aber allein schon verhaltensbedingt tun sich neue Probleme auf. Wie werden sich Bewerter zukünftig verhalten, wenn es gilt, tatsächlich konkrete Marktwerte für internationale Immobilien-Produkte herauszustellen? Was wird dann den mit den von uns oft monierten laufenden Bewertungen nach KAGB geschehen? Was geschieht mit den anstehenden Prolongationen? In der Vergangenheit sind die oft beschworenen Prolongationsrisiken von Verbriefungen im deutlich dreistelligen Milliardenbereich eher locker abgelaufen. Die Wohnimmobilien-Aktiengesellschaften haben ihre Probleme gelöst bekommen. Das gilt auch für viele andere, in der Öffentlichkeit wenig diskutierte Verbriefungen, die in den letzten Jahren nach der Krise fällig wurden. Ob allerdings in einem schwierigeren Umfeld etwaige Prolongationen zu den damaligen Konditionen der erstklassigen Bonitäten erfolgen können, dürfte fraglich sein. Das betrifft dann sowohl die Höhe der Bewertungen der dahinterliegenden Sachwerte, die ja im übrigen allein durch den Zeitablauf meist nicht besser geworden sind, als auch die Risikomarge. Wir sind einmal gespannt, was die künftigen Stresstests dazu ergeben werden.

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