US-Profis glauben an Erholung der Märkte

Die amerikanische Wirtschaft erinnert derzeit an die griechische Sage von Odysseus‘ Fahrt durch die Meeresenge zwischen den Ungeheuern Skylla und Charybdis. In letzte Minute haben es die Vereinigten Staaten zu Beginn des Jahres geschafft, automatische Steuererhöhungen für Millionen von US-Bürgern abzuwenden und damit die Fiskalklippe umschifft.

 

Doch schon in wenigen Wochen droht neuer Ärger. Dann muss der Kongress die Schuldenobergrenze von 16,4 Billionen Dollar anheben, um der Zahlungsunfähigkeit zu entgehen. Das dürfte nicht ohne erbitterten Streit zwischen Präsident Barack Obama und den Republikanern ablaufen. Was bedeutet der Schlingerkurs für die US-Immobilienmärkte? Investoren sind gewarnt, aber nicht in Panik.

 

„In unserem aktuellen US-Report bezeichnen wir die Fiskalklippe als größtes Risiko für die US-Märkte“, sagt Thomas Beyerle, Chef-Analyst bei der Immobilien-AG IVG. „Stürzt die Konjunktur wegen der Haushaltskonsolidierung ab, bremst das die Erholung bei den Mieten, was sich negativ auf die Zahlungsbereitschaft am Investmentmarkt auswirken würde.“ Doch mit diesem Szenario rechnet er nicht. Bei den anstehenden Diskussionen um Sparmaßnahmen und Steuererhöhungen erwartet Beyerle eher eine endgültige Lösung mit geringen Auswirkungen auf die Fundamentalmärkte.

Bei den Büroimmobilien sieht der Analyst größte Chancen auf anhaltenden Aufschwung an Standorten mit Schwerpunkt High Tech und Energie. Ein Beispiel dafür ist San Francisco. In der Ostküstenmetropole stiegen die Spitzenmieten innerhalb von zwölf Monaten bis zum Ende des dritten Quartals 2012 um mehr als 36 Prozent. Zu diesem Ergebnis kommt der internationale Immobilienmakler CBRE in einer aktuellen Studie, in der er weltweit untersucht hat, wie sich die Kosten für Büros in Bestlagen entwickelt haben.

 

Immobilien in San Francisco stehen auch auf der Einkaufsliste des Kölner US-Fonds-Initiators Jamestown. Dazu Bürogebäude und Einzelhandelsobjekte in New York, Washington DC und Boston. Das Unternehmen hat Großes vor in diesem Jahr. „Wir wollen bei institutionellen Kapitalanlegern und Privatkunden wie schon 2012 insgesamt eine Milliarde Dollar einsammeln und auch investieren“, kündigt Jamestown-Chef Christoph Kahl an. Alleine im Geschäft mit privaten Anlegern rechnet er ebenfalls wie im Vorjahr mit einem Umsatz von rund 200 Millionen Dollar. Noch im ersten Quartal wird der Fonds „Jamestown 28“ an den Start gehen, wie sein Vorgänger ein Blindpool, der im Laufe des Jahres mit Immobilien der Kategorie Core gefüllt werden soll.

 

Vor der Fiskalklippe hat Kahl keine Angst: „Sie wird nicht gerissen, das sehen wir in Europa viel zu aufgeregt. Die Amerikaner dagegen wissen ganz genau, dass niemand in die politische Haftung genommen werden will.
Deshalb wird es erneut zu einer Einigung kommen.“

 

Als Pluspunkte für die Investition auf den amerikanischen Immobilienmärkten nennt der Jamestown-Chef ein stabileres Wachstum als im Euro-Raum und eine positive Bevölkerungsentwicklung. Darin unterscheidet sich Amerika deutlich von europäischen Staaten: Die Zahl der Einwohner steigt kontinuierlich. Beste Voraussetzungen also, um sein Kapital auf dem US-Wohnungs-markt anzulegen. Doch hier zeigt sich Kahl zurückhaltend. „Das Preisniveau ist schon sehr hoch. Außerdem macht sich an manchen Standorten bemerkbar, dass bereits zu viel gebaut wurde.“

 

Der Münchner Fondsinitiator BVT hat die hohen Preise genutzt, um Wohnungen mit Gewinn zu verkaufen. Gleichzeitig denkt er über Neuinvestitionen nach. Aktuell prüft das Emissionshaus ein Joint Venture mit einem US-Immobilienentwickler. Drei Meilen von der Bostoner Innenstadt entfernt entsteht in einer ehemaligen Bonbonfabrik eine Anlage mit Lofts. „Ein viel versprechendes Projekt“, meint BVT-Chef Harald von Scharfenberg. „Ein benachbartes Gebäude war in kurzer Zeit komplett vermietet.“

 

Anders als in Deutschland zieht der Durchschnittsmieter in den USA allerdings schnell auch wieder aus. „Der übliche Mietvertrag hat eine Laufzeit von einem Jahr und wird in der Regel nicht verlängert“, berichtet Peter Endros, Manager der US-Wohnungs-verwaltungsgesellschaft Archstone. Offenbar suchen die Amis trotz Subprime-Krise letztlich doch ein eigenes Haus. Wirtschaftlich betrachtet ergibt das durchaus Sinn. So sparen Hauskäufer im Vergleich zu Mietern jeden Monat durchschnittlich 771 Dollar. Das ist das Ergebnis einer Studie, die das Wohnungs-Portal Trulia.com kürzlich veröffentlichte. Darin wurde die Wohnsituation in den 100 größten US-Metropolen untersucht.

 

Auffällig ist das deutlich höhere Angebot an Kaufobjekten. Für Atlanta zum Beispiel listet die Seite aktuell knapp 8.500 Eigenheime auf, aber nur 2.000 Mietwohnungen. Hier, im Südosten der USA, tummelt sich mit Vorliebe der US-Fonds-Anbieter TSO, ein mittelständisches Immobilienunternehmen mit
eigenem Investitionsansatz. Gründer Boyd Simpson kauft keine voll ver-mieteten Core-Objekte, sondern Shoppingcenter und Office-Buildings mit Leerstand. Ziel ist es, die Flächen besser zu vermieten und nach wenigen Jahren mit Gewinn zu veräußern. Typische Käufer sind Pensions- und Rentenkassen. Ihre Statuten erlauben nur weitgehend voll vermietete Immobilien im Portfolio.

 

Die Fiskalklippe mit eventuell höheren Steuern und Sparmaßnahmen beunruhigt Simpson nicht. „Treiber ist das starke Bevölkerungswachstum in unserer Region und damit eine anhaltende Nachfrage nach allen Immobilien-Segmenten: Häuser und Wohnungen, Büros und Einkaufszentren. Und wenn der Zeitpunkt zum Verkaufen nicht ideal ist, warten wir eben ein bisschen länger. Immobilien-Business war schon immer ein zyklisches Geschäft.“

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