JLL hat eine Untersuchung der Miet- und Kaufpreisentwicklungen zwischen 2002 und 2013 an 20 bundesweit verteilten Standorten und deren Abhängigkeit von unterschiedlichen ökonomischen, sozioökonomischen und demografischen Faktoren durchgeführt. Geleitet von der Fragestellung, wie sich die Preisentwicklungen erklären lassen, wurden Faktoren wie lokales BIP, lokale Gesamtbevölkerung, die ansässige arbeitsfähige Bevölkerung, das Haushaltsnettoeinkommen und die Höhe der Zinssätze analysiert. Zur Bestimmung von Stärke und Wirkungsrichtung dieser Einflussfaktoren kam eine multivariate Regressionsanalyse zur Anwendung. Bundesländer Bayern und Hessen
Die Miet- und Kaufpreisentwicklung wird in erster Linie durch die Bevölkerungsentwicklung und die Höhe der langfristigen Zinssätze determiniert. Darüber hinaus treiben das Haushaltsnettoeinkommen und die langfristigen Zinssätze die Mieten und Kaufpreise. „Die höheren Preise lassen sich vor allem auf demografische Trends, die hohe Beschäftigung und ein Ungleichgewicht von Angebot und Nachfrage zurückführen, sagt Eva Grunwald, Leiterin Baufinanzierung der Deutschen Bank. Ein wesentlicher Faktor ist die starke Zuwanderung nach Deutschland, vor allem aus Süd- und Osteuropa. 2013 sind mehr als eine Millionen Menschen nach Deutschland gekommen. Abzüglich der Fortzüge ergibt sich eine Netto-Zuwanderung von rund 428.000 Menschen, die alle Wohnraum benötigen. Auch durch das Verschwinden der Großhaushalte werden immer mehr Wohnungen nachgefragt. Nur noch ein Viertel aller deutschen Haushalte besteht aus mehr als zwei Personen. 2013 gab es in Deutschland 40,9 Mio. Haushalte, das sind rund 5 Mio. mehr als nach der Wiedervereinigung – Tendenz weiter steigend.
Bayerischer Wohnungsmarkt der teuerste in Deutschland
Wie sich die identifizierten Faktoren auf die aktuelle Lage des bayerischen und des hessischen Wohnungsmarktes auswirken, hat JLL in seinen jüngst veröffentlichten Studien in Kooperation mit der GBW Gruppe (Bayern) und der GWH (Hessen) dargestellt. Neben den bereits genannten übergeordneten Trends lassen sich bei einer detaillierteren Analyse deutliche Unterschiede erkennen.
Nach wie vor ist der bayerische Wohnungsmarkt der teuerste in Deutschland. Doch selbst in Bayern zeigen sich in einzelnen Regierungsbezirken deutliche Unterschiede. Während Niederbayern, Oberpfalz, Oberfranken und Unterfranken im Durchschnitt keine 6,50 Euro/qm/Monat Miete erzielen, liegt Oberbayern, angeheizt durch die Preise in der Stadt München und deren Umland, mit 11,20 Euro/qm/Monat mit weitem Abstand auf Platz 1 der bayerischen Regierungsbezirke. Trotzdem gibt es in keinem anderen Bundesland in Deutschland so viele attraktive Immobilienstandorte wie in Bayern.
Hessen gehört ebenfalls zu den „starken“ Wohnungsmärkten in Deutschland – auch hier mit regional großen Unterschieden. Während im Regierungsbezirk Darmstadt das Mietpreisniveau, maßgeblich bestimmt durch die Städte Frankfurt, Wiesbaden, Offenbach und Darmstadt, bei rund 8,80 Euro/qm/Monat liegt, erreicht der Regierungsbezirk Gießen im Durchschnitt rund 6,40 Euro/qm/Monat und der Regierungsbezirk Kassel sogar nur
5,40 Euro/qm/Monat. Bemerkenswert ist die Tatsache, dass die Mietpreisentwicklung in den vergangenen acht Jahren im Regierungsbezirk Kassel am höchsten war (>2,5 %/Jahr). Hingegen lag die Mietentwicklung im Regierungsbezirk Darmstadt nur leicht oberhalb der Inflation. Auch der hessische Wohnungsmarkt ist also zum Teil von gegensätzlichen Entwicklungen geprägt. (MG)