Wohnimmobilienmarkt Niederlanden – Liberalisierung bietet Chancen für professionelle Investoren

9.Februar 2015   
Kategorie: Der Fondsbrief

Der niederländische Wohnimmobilienmarkt war in den letzten Jahren eher ein heißes Pflaster für Investoren. Niedrige Renditen und ein kompliziertes Mietrecht waren für viele ausländische Investoren ein Stolperstein. Hinzu kam die schwierige Situation vieler privater Haushalte durch eine hohe Verschuldungsquote. Doch durch die geplante Liberalisierung des niederländischen Marktes soll sich dieser auch für ausländische Investoren öffnen. Davon sollen nun auch professionelle Anleger der Münchner Catella AG profitieren.

niederlande wohnimmobilien markt grafik 1

Der niederländische Wohnimmobilienmarkt war in den vergangenen Jahren mit einer Gesamtrendite aus Mieteinnahmen und Wertänderung von 0,74% einer der am schlechtesten performenden Märkte Europas. Professionelle, ausländische Wohnungsinvestoren umgingen bisher das kleine Land, dessen Fläche nur zu 74% über dem Meeresspiegel liegt. Neben der niedrigen Performance beeinträchtigt den niederländischen Wohnimmobilienmarkt auch eine durch Steuereffekte geförderte hohe Verschuldungsquote der privaten Haushalte. Bis zum Ausbruch der Finanzkrise konnten Niederländer Kredite von bis zu 120% des Kaufpreises eines Eigenheimes aufnehmen. Die Zinsen konnten auch für selbstgenutztes Wohneigentum zudem vollständig von der Steuer abgesetzt werden. Die Verschuldungsquote der privaten Haushalte lag in der Spitze bei 129% des BIP. (Zum Vergleich: In Deutschland liegt die Verschuldungsquote der Haushalte bei ca. 60% des BIP.) Die Preise für Eigenheime stiegen als Folge stetig. Doch nach Ausbruch der Finanzkrise brachen die Märkte dramatisch ein. Europäische Steuerharmonisierung warf Schatten auf das Steuerparadies. Zwar ist die Performance mit 0,74% Gesamtrendite des niederländischen Wohnimmobilienmarktes immer noch gering, jedoch wird für die nächsten zwei Jahre mit einem Aufschwung gerechnet. Bereits in diesem Jahr erwartet Dr. Thomas Beyerle, Group Head of Catella Research einen deutlichen Aufwärtstrend für Wohnimmobilienmarkt (s. Grafik). Hinzu kommen eine Politik des „deleveraging“, also die staatliche Begrenzung der maximalen Kreditaufnahme auf 104% der Kaufpreises sowie eine Liberalisierung des Wohnungsmarktes und damit eine Öffnung für ausländische Investoren, die bisher Mangelware waren. Auch das Damoklesschwert der Steuerharmonisierung für den Privatanleger erweist sich als langsam und stumpf, so dass die Gefahrenpotentiale des Marktes nicht zum Tragen kommen.

 

Bislang beherrschten vor allem die Sozialwohnungsgesellschaften den Mietwohnungsmarkt. Von den 7,26 Mio. Wohnungen in den Niederlanden, sind 3,13 Mio. Mietwohnungen. Davon wiederrum gehören 2,23 Mio. Wohnungen den Sozialwohnungsgesellschaften. Deren Bestand sich zu 94% auf sog. regulierte Wohnungen und nur zu 6% auf unregulierte Wohnungen erstreckt. Dass heißt, dass knapp 70% des gesamten Mietwohnungsmarktes staatlich reguliert sind. Die Mieten für diese Sozialwohnungen sind für viele potentielle Mieter sehr attraktiv, da die Nachfrage nicht die Mietpreise beeinflusst. Die regulierung lässt jedoch auch Mieterhöhungen zu. In den vergangen beiden Jahren lag die Mietsteigerung mit jeweils 4,5% sogar deutlich über der Inflation. Wer eine regulierte Sozialwohnung mieten möchte und eine Einkommensobergrenze von 34.085 Euro nicht überschreitet, muss bis zu 12 Jahre auf eine Wohnung warten. Wer aber einmal in einer Sozialwohnung wohnt, darf dort bleiben, auch wenn sein Einkommen im Laufe der Jahre steigt.

 

Drei Faktoren stützen die These eines erwarteten Aufschwungs am niederländischen Wohnimmobilienmarkt, die der niederländische Immobilienvermögensverwalter Panta Rhei vor Journalisten in Utrecht ankündigte. Die Struktur des Wohnungsmarktes sorgt für annähernde Vollvermietung. Leerstand sei quasi nicht vorhandenen. Gleichzeitig werden 75% der niederländischen Regionen bis 2030 positive Bevölkerungssalden aufweisen. Der Neubau liegt heute mit 40.000 Wohnungen nur halb so hoch wie der geschätzte tatsächliche Bedarf. Bis 2020 errechnet sich eine Unterversorgung von 285.000 Wohnungen. Zudem Auf diese Unterversorgung werden sich auch die Sozialwohnungsgesellschaften konzentrieren und den Neubau von regulierten Sozialwohnungen ankurbeln. Die hierfür notwendigen Mittel werden über Verkauf der unregulierten Bestände und von Teilen regulierter Bestände bereitgestellt. Panta Rhei Schätzt, dass deutlich über 200.000 Wohnungen so auf den Markt kommen, die als Portfolios für institutionelle Anleger interessant sind. Gerade für diese Wohnungen will Catella Real Estate aus München professionelle Investoren interessieren. Das Unternehmen hat zusammen mit Panta Rhei einen Spezialfonds aufgelegt, der ausschließlich in diese Wohnungen investiert. Insgesamt 100 bis 150 Mio. Euro an Bestand will Catella im niederländischen Markt aufbauen.Die Ausschüttungsrendite soll zwischen 4 und 5% liegen. Investiert werden soll dabei ausschließlich in den prosperierenden Regionen wie Utrecht, Amsterdam oder Rotterdam. (AE)

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